案例简介：开发商交房晚法院为啥判不赔

沈先生从沈阳一家房地产开发公司手中购买了一套60多平方米的住房。双方在买卖合同中明确写道：开发商将于2012年10月30日前交房，如果逾期交房，开发商需要按日赔偿已交款的万分之三。如果退房的话，开发商需要按已交款的10%赔偿。

事后，沈先生将47万余元房款全部交给了开发商。沈先生直到2013年11月1日才办理入住手续。沈先生说，这期间，自己曾多次到售楼处，开发商一直没有给其办理入住手续。因为晚交房一年，自己没有房子可住，不得不在外面租房居住，租房就花费了12000元。按照合同约定，开发商已经违约，开发商需要承担赔偿责任。2014年3月27日，沈先生将开发商起诉到沈河区人民法院，要求开发商按合同约定，赔偿违约金5万余元和租房费用12000元。开发商解释称，延期交房是经过沈先生同意的。当时因为考虑到已经进入冬季，业主即使入住了，也无法进行装修。双方签订一份延长入住时间的书面材料，约定在2013年5月1日办理入住手续，同时给沈先生免除一年采暖费1591元及两年物业费2264元。

法院判决：合同经同意变更可以不赔偿

经审理查明，沈先生确实曾签字同意延期于2013年5月1日正式办理入住手续。沈河区人民法院认为，买卖合同是双方当事人真实意思的表达，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依据合同约定履行相应的义务。根据有关规定，当事人经过协商一致，可以变更合同内容。在合同履行过程中，双方曾就商品房交付时间协商一致，并以形成书面字条、签字确认的方式对协商结果加以固定，根据字条内容，可以认定商品房的交付时间变更为2013年5月1日。

沈先生应于当日或之后向开发商主张要求交付房屋、办理入住手续。而根据庭审情况中沈先生陈述，其在2013年5月1日或之后，多次去售楼处及现场勘察，开发商不给办理任何入住相关手续，但其并未提供证据证明，而且开发商也予以否认，并提供了给其他业主开具入住手续的相关证据。因此，沈先生提供的证据不足以证明延迟交房的责任在于开发商，因此要求开发商给付逾期交房违约金的诉求缺乏依据。近日，法院依法驳回了沈先生的诉讼请求。

律师说法：延期交房如何维权

延期交房违约金依据的标准一般是合同。现实生活中，房屋买卖合同对于开发商的约束力并没有那么大。主要原因是购房合同是开发商提供的，对于延期交房等可能产生纠纷的一些情况，开发商早就想到了应对的措施，规避其中带来的一些风险。而约定的违约金低于购房者实际损失的时候，购房者很难举证自己的实际损失有哪些。在诉讼过程中，部分法院会根据合同约定的条款来判决，购房者就容易吃哑巴亏。而一般的购房合同中都有十几页，有的开发商会在合同中增加附件，有的开发商会在合同中预留一部分的空白，购房者在签订购房合同时也要注意这点，避免开发商延期交房而购房者的损失得不到赔偿的情况出现。

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