北京房地产专业律师靳某权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告柴先生起诉称:我和被告于2016年12月19日通过L公司签订《房地产买卖定金协议》,约定我将位于乙区XX街道XX路XX小区10号楼2201号房屋以价格贰拾叁万元出售给被告,该房屋的建筑面积为50.67平方米,同日被告按约支付定金壹万元整。双方又于2016年12月20日签订《房屋买卖合同》,约定付款方式、违约责任等。事后我按约履行了义务,但被告并未按照《房屋买卖合同》约定履行付款义务,双方协商解决多次未果。所以现在请求法院判令:解除双方于2016年12月20日签订的《房屋买卖合同》,并由被告协助我办理产权手续过户,过户费用由被告承担;被告支付违约金30000元;诉讼费及保全费由被告负担。诉讼中,我增加诉讼请求,要求确认双方于2017年1月18日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。
二、被告辩称
被告邹先生答辩称:我方和原告于2016年12月19日通过中介签订《房地产买卖定金协议》,原告于2016年12月20日收到我交纳的10000元定金后却拒绝我查看房屋产权证,同时伙同中介拒绝我要求签订明确约定三方权利义务的《房屋买卖协议》的合理要求,比如具体过户费、交接房、享受房交会8.5折优惠等。后多次催促,我要求退还定金未果。2017年1月10日中午,我在中介处还为此争执理论一番。2017年1月18日上午,我通过中介通知和原告在乙区交易审批办证中心签订《重庆市房屋买卖合同》,合同中明确载明原告已于2017年1月13日收到全部房款,并当着审批中心工作人员签字画押。而正当缴税时原告借故离开审批中心,在中介的指引下我交纳了房屋转让手续费204元、不动产登记费80元,后得知还需要缴纳房屋转让个人所得税1792元、买卖契税5376元、印花税5元,大大出乎了我的意料,而事前中介告知房屋转让个人所得税不超过3000元,我认为前述两项费用应由原告承担,并和中介当面理论了起来,后我一气之下终止了缴费并随后向相关部门反映了此事。2017年1月19日,我存异代缴了以上费用,共计7457元。期间中介完成了所有过户手续,我于2017年1月20日在审批中心领取了房产证。我从未签订2016年12月20日《房屋买卖合同》,我在未见到房屋产权证的情况下也不会签订《房屋买卖合同》。我之后才了解到原告的房屋于2016年12月26日才注销了抵押登记。我在2017年1月10日前曾多次要求原告出具房产证并签订《房屋买卖合同》,但原告通过中介隐瞒房屋抵押事实,套取定金,套住我并对我的要求置若罔闻。原告和中介应当为过户费、具体交接房、房交会优惠等承担责任。出于公平原告应当履行房屋转让个人所得税1792元、平摊房屋转让手续费204元、不动产登记费80元的义务,原告在我向房屋行政主管机关产权登记并领取房屋产权证书后至起诉之日仍找理由实际占有房子,导致我产生租金损失。由于我的房产证是拥有房屋产权的唯一合法凭证,依法受法律保护,原告以其女友系中介行家,试图通过混淆视听方式侵犯我权利,因此,原告的诉讼请求应予全部驳回,同时请求法院判令:要求原告支付房屋转让个人所得税1792元、因其迟延交房产生的租金损失1600元(暂计至反诉之日,后续损失将按实际追加请求);反诉费由原告承担。诉讼中增加反诉请求,要求原告还支付房屋转让手续费204元、不动产登记费80元。诉讼中,我变更主张租金损失4500元。
三、法院查明
2016年12月19日,柴先生(甲方)与邹先生(乙方)签订《房地产买卖定金协议》。该协议约定:甲方自愿将本案涉案房屋即位于乙区XX街道XX路XX小区10号楼2201号房屋及其附属设施等出售给乙方;房地产出售总额为230000元,于2016年12月19日付购房定金10000元(此定金在签订正式合同中充当首付款),此套房屋的付款方式为按揭付款,过户产生的税费由乙方负担,定于2017年2月10日在丙方(重庆市乙区L公司)签订房屋买卖正式合同,并支付甲方首付款,具体付款事项在正式合同中商定。次日,邹先生支付了购房定金10000元。2014年3月5日,柴先生购买了位于重庆市乙区XX街道XX路XX小区10号楼2201号房屋现房并签订《重庆市商品房买卖合同》,房屋总价211418元,付款方式为首付款71418元,剩余房款140000元办理银行按揭。2016年12月26日,乙区国土资源和房屋管理局受理了柴先生对涉案房屋的抵押注销申请。2017年1月18日,柴先生(甲方)与邹先生(乙方)在乙区审批中心签订《重庆市房屋买卖合同》。该合同约定,甲方将涉案房屋以120000元出售给乙方,付款方式一次性付款;付款时间或条件:甲方于2017年1月13日已收到全部房款。涉案房屋于2017年1月19日转移登记在邹先生名下。邹先生缴纳了房屋买卖契税5376元、印花税5元、房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元。邹先生与重庆AA银行股份有限公司签订《个人房屋按揭贷款合同》,该合同载明:贷款金额198000元;本笔贷款邹先生用于购置柴先生出售的坐落于乙区XX街道办事处XX路XX小区10号楼2201号房屋,邹先生作为登记产权人以及抵押人同意用该房产为本合同贷款提供抵押担保。后因邹先生明确表示拒绝贷款而未能放贷。柴先生出售本案涉案房屋时,房屋产权证号为304房地证2014字第XXXX号房屋,转移登记在邹先生名下后房屋不动产权证书编号为渝(2017)乙区不动产权第XXXX号。
四、法院判决
1、解除原告柴先生与被告邹先生于2016年12月20日签订的《房屋买卖协议》,同时解除原告柴先生与被告邹先生于2017年1月18日签订的《重庆市房屋买卖合同》。
2、被告邹先生在本判决生效之日起十日内协助原告柴先生将位于乙区XX街道办事处XX路XX小区10号楼2201号房屋[不动产权证号:渝(2017)乙区不动产权第XXXXX号]的产权变更登记到原告柴先生的名下。
3、被告邹先生在本判决生效之日起十日内向原告柴先生支付违约金10000元(该款以邹先生已支付柴先生的购房首付款10000元予以抵扣)。
4、驳回原告柴先生其他诉讼请求。
5、驳回反诉原告邹先生的全部反诉请求。
五、律师点评
北京房产律师靳某权认为:首先,关于柴先生提交的《房屋买卖协议》上“邹先生”签名是否邹先生本人所签的问题。靳律师认为,邹先生作为本案房屋买卖关系的直接当事人,对该协议载明的签名是否本人所签具有最完整的辨识能力和最大的审查义务,但邹先生却表示不确定,同时在法院审核认为该协议上签名与邹先生本人提交的《重庆市房屋买卖合同》上签名具有较大相似性,依法分配由邹先生承担举证责任的情况下,邹先生仍表示不需要申请鉴定,由此依法认定原告提交的《房屋买卖协议》上的“邹先生”签名确系邹先生本人所签。
其次,关于柴先生提交的《房屋买卖协议》是否系拼凑的问题。由于柴先生提交的《房屋买卖协议》上有邹先生本人指纹,由此认定,邹先生对柴先生提交的《房屋买卖协议》每页内容系明确知晓,加之每页内容之间并无不连贯之处,该协议上载明的房屋成交价格、付款方式、交房时间的内容与双方当庭陈述的“涉案房屋约定的出售价格为230000元,约定的付款方式为:先支付定金10000元,然后通过按揭支付房款200000元,交房时支付尾款20000元,同时约定于2017年2月10日交清所有款项并且交房”内容一致,故依法认定柴先生提交的《房屋买卖协议》并非拼凑。
第三,关于《房屋买卖协议》与《重庆市房屋买卖合同》的关系及效力问题。柴先生和邹先生签订《房屋买卖协议》时均系完全行为能力人,协议内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定,虽然《房屋买卖协议》约定了如中介办理邹先生贷款事宜,未能按合同描述未贷到贷款,本房屋买卖协议无效,但该协议并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定理由,因此,《房屋买卖协议》应属有效协议。邹先生提交的《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人在行政审批中心办理房屋过户过程中所签订,虽然该合同载明有房屋价款120000元及房款已全部付清的内容,但该合同的房屋价款远低于双方实际协商的房屋成交价230000元,《重庆市房屋买卖合同》载明的房屋价款120000元与保障性住房发票载明的金额179200元明显不符,加之邹先生与柴先生在《重庆市房屋买卖合同》以前已实际签订了《房屋买卖协议》,由此可知,《重庆市房屋买卖合同》仅系双方当事人为办理房屋过户所签订。由于双方当事人之间确系存在真实的房屋买卖合同关系,因此,靳律师认为《重庆市房屋买卖合同》仍属于有效合同。但由于双方当事人在庭审中均认可涉案房屋的价款为230000元,因此,该合同约定的房屋价款120000元并非双方当事人真实意思表示,对双方当事人无约束力。
第四,关于邹先生是否已支付柴先生220000元购房款的问题。虽然双方在行政审批中心签订的《重庆市房屋买卖合同》载明房屋成交价120000元及柴先生已收到全部房款,且邹先生提交的保障性住房金额为179200元发票载明购房方系邹先生,但由于《重庆市房屋买卖合同》载明的房屋价款120000元与保障性住房发票载明的金额179200元明显不符,但邹先生在本案中亦未能举示柴先生本人出具的已实际收到购房款220000元的收据。对邹先生提出的柴先生出具的220000元收据已交给房屋中介办理产权过户手里无原件以及至于中介有无将该收条交给相关部门也不清楚的辩解意见,并不符合社会生活常理,且邹先生亦未举证证明其辩称的收条原件被房屋中介收取,故依法认定邹先生并未支付220000元购房款。
第五,关于《房屋买卖协议》能否解除的问题。由于邹先生在重庆AA银行股份有限公司签订《个人房屋按揭贷款合同》后又明确表示拒绝贷款导致未能放贷,且本案中邹先生在至今未支付过220000元购房款的情形下还一直辩解已付清全部购房款,由此可以认定,邹先生的不诚信行为已致使合同目的不能实现,已构成违约。故对原告要求解除双方于2016年12月20日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求依法予以支持。由于《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人基于《房屋买卖协议》为办理房屋过户所签订,因此,在《房屋买卖协议》已经解除的情形下,《重庆市房屋买卖合同》也应一并解除。合同解除后,邹先生依法应当将登记在自己名下的涉案房屋变更登记到柴先生的名下,因此,对柴先生要求邹先生协助办理涉案房屋产权过户的诉讼请求依法亦予以支持。对柴先生主张的要求邹先生承担房屋过户相关费用问题,由于柴先生并无证据证明是否会产生该费用以及费用具体金额,故,对房屋过户相关费用问题不予审查。柴先生可在产生过户相关费用后依法另行主张权利。
第六,关于柴先生主张的违约金的认定问题。邹先生在涉案房屋过户登记在自己名下后并未按双方签订的《房屋买卖协议》通过办理贷款的方式支付购房款,已构成违约,依法应承担违约责任。《房屋买卖协议》第七条约定任何一方拒绝履行或解除本协议,均由违约一方向另一方支付此房地产违约时,市场价值总额并赔偿违约金200000元。虽然柴先生酌情主张30000元,但考虑到违约金对实际损失的补偿性,而柴先生并未举证证明其主张违约金金额的合理性,法院依法酌定邹先生应承担的违约金为10000元。对邹先生已支付的定金10000元,根据双方签订的《房地产买卖定金协议》约定,该定金属于立约定金。由于双方在签订《房地产买卖定金协议》后的次日签订了《房屋买卖协议》,因此,该定金10000元已实际转化为房屋首付款10000元,在《房屋买卖协议》已经解除的情形下,已支付的房屋首付款10000元亦应予返还。虽然邹先生在本案中未主张返还房屋首付款10000元,但为避免诉累,法院依法将该房屋首付款抵偿邹先生应承担的违约金10000元。
此外,对邹先生提出的要求柴先生返还房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元的反诉请求,对房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元,属于国家机关已收取的相关税费,并非属于柴先生依据合同实际取得的财产利益,因此,邹先生提出的要求柴先生返还的房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元的反诉请求,于法无据,故不予支持。对邹先生主张的房屋租金损失4500元的问题,由于邹先生未支付主要购房款的行为导致其至今均不享有要求柴先生交付涉案房屋的权利,加之柴先生也尚未将涉案房屋交付邹先生,因此,邹先生并未取得该房屋的实际使用权,邹先生要求柴先生支付涉案房屋租金损失的反诉请求,于法无据,也不予支持。