(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告董先生起诉称：2017年3月26日，我和被告张先生以及中介签订《房屋买卖协议》。同日，我与中介签订《中介代理费支付承诺书》，当天我向中介支付中介费12800元。在协议签订后，张先生将其收取定金的银行账户提供给我。 2017年3月27日我通过母亲谢大娘T银行的账户以银行转账方式向被告张先生支付定金50000元。之后，被告以其儿子不同意为由等拒不按协议约定时间协助我办理银行贷款按揭手续。两被告是夫妻关系，涉案房产是两被告按份共有。中介于2017年3月28日微信告知被告房女士签订银行贷款合同的时间以及所需准备的材料，房女士回复：“好的，我们安排一下回复你”。2017年3月29日在微信中明确“周六上午去评估”，房女士对张先生与我、中介签订上述协议是知悉且无异议，确认的。而被告于2017年4月17日通过银行转账的方式退还定金50000元。我有合理理由相信张先生有权代房女士处理涉案房产的出让事宜，上述协议对房女士是有具有约束力的。现两被告拒不同意履行协议，属于根本违约。所以请求法院依法判令：1、解除我和被告之间签订的《房屋买卖协议》;2、两被告向我返还定金50000元;3、两被告向我赔偿中介费12800元;4、两被告向我支付因维权产生的律师费6000元，以上款项合计人民币68800元;5、本案的受理费由两被告共同承担。

二、被告辩称

被告张先生、房女士答辩称：被告张先生与原告签订的《房屋买卖协议》无效。原告没有按照上述协议约定履行义务。原告要求中介费没有法律和事实依据。原告要求支付因维权产生的律师费用是没有法律及事实依据。上述协议无效，故协议所约定的违约责任条件也无效。所以请求驳回原告的诉讼请求。

被告张先生补充答辩称：1、在2017年3月26日中介让我带上原件到中介方签协议，我名下的T小区房产证一直在我身上，我去的时候跟老婆说出去一下，具体发生什么我也没跟她说;2、我看到对方的诉状说我2017年3月26日收到的定金，事实上我是没有收到原告给我的定金，当时也没有开具收据;3、当天我与原告签订房屋买卖协议时，回家之后我跟老婆说了一下，老婆看到协议后就表示反对了，并针对协议的内容提出了很多意见，说这套房屋是双方共有的你不能私自处理，为此我夫妻二人还发生争吵。

中介公司陈述：2017年3月22日，被告房女士通过微信告知我方将涉案房屋放盘89万卖，全包费用89万，卖方实收85万。房女士放盘后，我方将了解房屋概况向客人推介。2017年3月26日带原告看楼同意购买，于是当天打电话给房女士拿房产证过来签署《房屋买卖协议》，房女士说在忙没空过来，其叫爱人张先生拿房产证过来签。因房屋系夫妻共有财产，所以我方要求双方要到场签合同，但由于房女士没有过来签，因此我方要求张先生签《产权人未到场声明》。在签协议当天，买方支付了定金5万元，协议约定买方是通过银行贷款方式购买。2017年3月28日，我方通过微信告知房女士让他们夫妻要准备资料(身份证、户口本、结婚证、房产证)和买方一齐到银行签银行申请贷款手续，房女士回复说好的，我们安排一下回复你。因为房屋贷款需要银行评估公司上门照相评估的。房女士在2017年3月29日微信回复我方周六上午去评估吧，10点左右。2017年3月30日，房女士用微信语音称其有点事找我方谈，于是电话告知我方称其儿子不同意把房子卖的事。2017年4月1日，房女士微信说要将买方的定金退还给客人，要求我方退回房产证原件。于是我方约买卖双方到我方处面谈，卖方以其儿子不同意他们卖房为由推辞。卖方不去办理过户手续。

三、法院查明

2017年3月26日，原告(买方)、被告张先生(卖方)以及第三人(中介方)签订《房屋买卖协议》，主要内容：“……第一条：卖方的房屋(以下简称该物业)为现房，地址;甲市乙区XX小区32号401房……该成交价含车房。第二条：……卖方保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷……第四条：买方应在签订本协议时向卖方一次性支付购房定金伍万元整。该定金由卖方收取卖方出具收据给买方，即为卖方收取买方定金。第五条：付款方式和期限……按揭贷款：买方应于2017年4月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方同意于2017年4月20日前办理交易过户手续，不按约定日期去办手续视为毁约。第十条：中介费支付方法及期限：……买方应支付中介方中介费……(￥12800元)并于交税及房产过户当天一次性付清……第十二条：违约责任：1、卖方中途悔约或在办理房产过户手续中将房屋另卖给第三者的，应双倍返还买方购房定金，并赔偿本次给买方和中介方造成的经济损失……5、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。”同日，张先生还签署《产权人未到场声明》，内容为：“本人声明位于甲市乙区XX小区32号401房的房产由本人全权代理签署《房屋买卖协议》或《房地产买卖合同》。若因其他产权人不同意或者未在合同上签字造成《房屋买卖协议》或《房地产买卖合同》无效或者撤销的，由本人保证向买方及中介支付人民币共伍万元整罚金(及违约金)”同日，原告与第三人签订《中介代理费支付承诺书》，原告当日向第三人支付中介费12800元。次日，原告通过案外人账户以银行转账方式向被告支付50000元。

2017年3月28日，第三人通过微信告知被告房女士安排时间签银行贷款合同，夫妻俩要到场签名，带身份证、户口本、结婚证、中行收款账号、房产证的共有证、单车房的证。房女士微信回复安排一下回复。2017年3月29日，房女士微信告知第三人周六上午10点左右去评估。2017年3月30日，房女士用微信语音称其有事找第三人谈，并电话告知第三人称其儿子不同意卖房子。2017年4月1日，房女士微信说要将买方的定金退还给客人，要求第三人退回房产证原件。2017年4月15日，原告出具《催告函》，告知两被告履行协议，并在2017年4月20日前配合原告办理完毕按揭贷款及交易过户手续，否则将追究违约责任。2017年4月17日，被告房女士收到上述《催告函》，同日，被告张先生银行转账50000元给原告。另查明，两被告是夫妻关系，于1992年登记结婚。位于甲市乙区XX小区32号401房的房屋的权属人是两被告，各占1/2。

四、法院判决

1、确认原告董先生、被告张先生、第三人2017年3月26日签订的《房屋买卖协议》的房屋买卖部分于2017年5月24日解除;

2、被告张先生、房女士于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告董先生返还定金50000元;

3、被告张先生、房女士于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告董先生支付中介费12800元;

4、被告张先生、房女士于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告董先生支付律师费6000元;

5、驳回原告董先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权分析认为：从当事人陈述结合第三人经营者与被告房女士的微信聊天可知，房女士对于张先生当日去签订《房屋买卖协议》是事先知情的，且房女士在张先生签订《房屋买卖协议》后也同意安排时间去进行贷款及评估，其在向第三人解释不继续进行买卖的原因时也未提及自己没有在《房屋买卖协议》上签名，故应视为房女士对张先生代理行为的追认，因此上述三方签订的《房屋买卖协议》，该合同合法有效，两被告均应受上述合同的约束。两被告主张上述《房屋买卖协议》无效，缺乏依据，故不予采纳。

按照《房屋买卖协议》约定，两被告负有协助按揭贷款及办理产权过户的义务但仍未履行，由于两被告已经明确表示不再出售涉案房产，表明其不会再履行合同主要义务即协助按揭贷款及办理产权过户，已构成预期违约;原告虽未按《房屋买卖协议》约定的日期逾期支付定金，但仅逾期一天，且两被告也未在之后向第三人或原告就此提出异议，《房屋买卖协议》也未明确约定原告逾期支付定金的违约责任，因此原告未按《房屋买卖协议》约定的日期逾期支付定金并不能作为免除两被告承担违约责任的理由;两被告主张原告签订《房屋买卖协议》时存在过错，但法律并未禁止无处分权的出卖人与他人签订买卖合同，而且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故两被告上述主张缺乏依据，故不予采纳。至于两被告主张《房屋买卖协议》中未明确共有产权证及存在租约，构成欺诈，依据不足，不予采纳。两被告主张原告未提交房屋按揭贷款申请，但《房屋买卖协议》明确两被告负有配合办理按揭贷款的义务，且事实上仅凭原告单方申请也无法办理房屋按揭贷款，故对两被告上述主张不予采纳。由于《房屋买卖协议》其实包含房屋买卖合同和居间合同两部分，而第三人并非本案的被告，因此在本案中只确认解除《房屋买卖协议》的房屋买卖部分。关于解除房屋买卖部分的日期，由于原告未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达两被告，后法院确认原告起诉状送达两被告之日即2017年5月24日为房屋买卖部分解除的时点。综上，关于原告诉请解除《房屋买卖协议》的诉请。经审查，原告该诉请部分成立。

关于原告要求两被告返还定金及中介费、律师费的诉请。由于两被告中途悔约，故原告有权依据《房屋买卖协议》关于违约责任的约定，请求双倍返还定金。由于两被告庭前已经退还定金50000元，故原告诉请两被告另行返还定金50000元，合法有据，予以支持。关于中介费，根据《房屋买卖协议》的约定，卖方中途悔约或在办理房产过户手续中将房屋另卖给第三者的，应双倍返还买方购房定金，并赔偿本次给买方和中介方造成的经济损失，买方应支付中介方中介费12800元，因此即使卖方中途悔约，买方也应向中介方支付中介费12800元，卖方也应承担买方该损失，故原告支付中介费的时间并不能免除两被告关于中介费的赔偿责任。关于律师费，《房屋买卖协议》约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。本案中，原告签订律师代理合同后才支付律师费，并无违反常理之处，原告所主张的律师费金额也不存在不合理之处，因此对于原告该诉请应予以支持。至于两被告申请调查原告的征信，与本案的处理结果缺乏关联性，故不予准许。