(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告蒋先生起诉称：我和被告系同胞兄弟关系。2004年12月28日，双方签订一份《协议书》，约定“甲方将位于A村蒋某甲购买马先生的房产一套(有房契)以25700元的价格卖给乙方”。我购买之后，于1993年将旧房拆除，独自投资新建房屋8间。现又我占有、使用该房屋，现在被告明确反悔拒不履行协议。所以请求法院判令：1.我和被告于2004年12月28日签订的《协议》无效;2.被告支付我宅基地赔偿款285035.80元(407197元×70%)、房屋价款207154元、附属物价款73964元;3.被告返还我购房款25700元;4。被告承担评估费5000元;5.诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告蒋某甲答辩称：原告提供的证据是假的，当时我们签署换房协议和买卖协议的时候没有公章，协议不是单方面的协议书，协议书是两个在一起的，不能单独说明问题，协议书是对换房协议的补充。当时原告是居民并且是国家干部，我是农民，不懂这些，而且我没有经过自己妻子的同意就和原告签署了协议，我妻子现在也出具书面的意见了，现在诉争房屋是我的名字。对于宅基地区位补偿款，原告要70%不合理，因为区位补偿款是给集体组织利益成员的补助性福利，这个原告不应享受。对于房价，房屋是1993年建立，至今已过24年，应计算重置成新价，但是评估报告没有，计算有误。对于附属物，从现场和照片看来不具有居住条件，我不同意给付。对于购房款，我同意给付。对于评估费，由于是原告提出的鉴定，我不同意给付。

三、法院查明

1984年3月25日，马先生与蒋某甲签订合同，约定马先生将“北瓦房三间，包括东耳房一间、柴棚两小间等院内物品(坐落在A村后街)”以2350元卖给被告蒋某甲，价款按数当面交清。2004年12月28日，杜先生(甲方)与王女士(乙方)签订《换房协议》，约定甲方将位于乙区XX镇A村××号××单元××室的房产一套(此房的来源：此房是甲方单位分的房，当时由于甲方没有经济能力，遂与夫妻蒋某甲协商，向父亲借25700元。当时乙方有到农村居住的想法，刚好甲方的父亲位于A村蒋某甲买马先生处有一闲置房，于是乙方和甲方的父亲达成协议，愿出25700元换得该闲置房的所有权。)和乙方位于乙区回Z镇××家属院××号楼的房产一套相互交换;由于甲方的房屋面积小，甲、乙双方在互换房屋时，甲方一次性补贴乙方60000元。双方在该合同中还约定了其他权利义务。

同日，蒋某甲(甲方)与蒋先生(乙方)签订《协议书》，约定甲方将位于A村蒋某甲买马先生房产一套(有房契)以25700元的价格卖给乙方，乙方虽然没有办理过户手续，但本协议生效后，可以自由处置房屋。2016年，王女士以不当得利纠纷将杜先生诉至法院。法院判决认定该《换房协议》应属无效。

房地产咨询评估公司于2017年4月6日出具《房地产估价报告》，载明“A村××号宅院涉案房屋、附属物重置成新价及宅基地区位补偿总价：688312元;其中，宅基地区位补偿总价：407194元，房屋总价：207154元，附属物总价：73964元”。为此，蒋先生支付评估费5000元。另查蒋先生为城镇居民，诉争院内现有房屋建造于1993年，2004年之后并未再次新建或者翻建。

四、法院判决

1、原告蒋先生与被告蒋某甲于二○○四年十二月二十八日签订的《协议书》无效。

2、被告蒋某甲于本判决生效后三十日内支付原告蒋先生宅基地区位补偿款二十八万五千零三十五元八角。

3、被告蒋某甲于本判决生效后三十日内支付原告蒋先生房屋价款二十万七千一百五十四元。

4、被告蒋某甲于本判决生效后三十日内支付原告蒋先生附属物价款七万三千九百六十四元。

5、被告蒋某甲于本判决生效后三十日内返还原告蒋先生购房款二万五千七百元。

6、被告蒋某甲给付原告蒋先生宅基地区位补偿款、房款价款、附属物价款、购房款后三十日内，原告蒋先生将位于A村××号院落及房屋、附属物腾退给被告蒋某甲。

7、驳回原告蒋先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，蒋先生与蒋某甲签订的《协议书》约定的标的物为农村房屋，而农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权，农村房屋买卖转让，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。蒋先生为城镇居民，且并非甲市乙区A村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故蒋先生与蒋某甲于2004年12月28日签订的《协议书》无效。

农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人所签订的《协议书》系无效，因此，蒋先生应当将××号院房屋、附属物及院落返还给蒋某甲，蒋某甲应当返还蒋先生购房款并给予必要的补偿。对于××号院在1993年建造房屋的出资情况，因双方之间存在争议，故结合当事人的相关陈述，考虑各方在建房时的经济能力、居住情况等案情，综合全案认定1993年建房为蒋先生出资。同时，由于双方对签订无效的《协议书》均有过错，应当各自承担相应的责任。所以根据双方的过错程度及评估价值确定蒋某甲赔偿蒋先生房屋价款207154元、附属物价款73964元及宅基地区位补偿款为688312元的百分之七十即285035.8元。