(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告郭先生起诉称：曹大娘、郭大叔是我父母。我与曹大娘、郭大叔共同拥有位于甲市乙区XX镇XX村房屋及院落，并登记在我名下。2003年郭大叔、曹大娘在未告知和征得我同意便私自将上述房产及院落租赁给唐某使用。2011年我才得知上述事实，鉴于上述事实，我认为曹大娘、郭大叔与唐某签订的租赁协议未经共同所有人的同意，故该协议属无效，唐某理应立即将上述房屋和院落腾退给我。所以请求法院判令：1、要求依法确认曹大娘、郭大叔与唐某签订的房屋院落租赁协议书无效;2、判令唐某立即将位于乙区XX镇XX村52号房屋及院落腾退给我;3、诉讼费及其他费用由唐某承担。

二、被告辩称

被告曹大娘答辩称：同意郭先生的诉讼请求，事实部分没有补充。

被告郭大叔大辩称：同意郭先生的诉讼请求，事实部分没有补充。

被告唐某答辩称：首先，郭先生不具有本案原告诉讼主体资格，因郭先生不是我购买房屋时的所有权人。我作为农民具有购买农村房屋的主体资格，并且在购买此房屋时征得XX村村民委员会同意并加盖公章。合同签订为房屋院落租赁协议书是因为不懂法、文化水平低，租期100年就是要表明房屋永久归我所有。曹大娘、郭大叔在前案诉状中承认买卖房屋的事实。法院民事判决书确认房屋买卖行为合法有效，虽然该判决被二中院发回重审。第二，我已取得诉争房屋及院落的所有权，并对原有房屋进行了翻建、改建和添附，即使证明曹大娘、郭大叔不是诉争房屋及院落的完全处分权人，也不应支持郭先生的主张。第三，本案发生直接原因为拆迁利益，法院不应支持违背诚信者，支持郭先生的请求。

三、法院查明

曹大娘、郭大叔系原告郭先生的父母。乙区XX镇XX村房屋系1988年3月21日户主曹大娘申请并经批准，全家参与建设正房四间。1993年12月，原XX县土地管理局为XX镇XX村52号院颁发集体土地建设用地使用证，土地使用者为郭先生。2003年1月18日，曹大娘、郭大叔(甲方)与唐某(乙方)签订房屋院落租赁协议书，租赁协议书主要内容如下“1、房屋间数和院落四至及面积：甲方原有上房四间、西厢房三间、东偏又(右)石棉瓦棚两间，东至田某、南至曹某、西至街道、北至郭某，东西长13.60米、南北长15.00米，总面积204米2(0.3亩)。2、租期期限：自二零零三年一月十八日至二一零三年一月十八止(壹百年)。3、交款方式与交付房屋院落使用：乙方在协议签字之日，将租金柒万伍仟元整人民币(75000元)以现金方式一次性给付甲方。同时甲方将房屋、院落和所有设施及院内外的树木交给乙方使用，直至租赁期满。在租赁期内房屋修缮、再建、使用管理权归属乙方。4、租赁期间，乙方可以对房屋进行装修及各项再建，一切费用由乙方负责。5、如房屋需要翻建时，甲方须协助办理一切审批手续，建房费用由乙方负责。6、水电费及村内规定收取的其他费用由乙方按时交纳。7、违约责任：甲方违约，悉数退还租金款及赔偿给乙方造成的一切经济损失,8、如遇不可抗力(如地震、水灾等)致使协议无法履行，协议就此终止，损失自负。如遇国家或地方规划建设占地需拆迁时，所得补偿金归乙方所有。9、租赁期满时，乙方需将房屋、院落和所有的设施及院内外的树木转让给甲方。10、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，相互制约，共同信守”。此协议甲乙双方签字，加盖甲市乙区XX镇XX村村民委员会公章。唐某入住后在XX镇XX村52号院内进行部分建设。郭先生于2001年10月17日从XX村52号(农业户)迁出。郭先生之妻刘女士户口登记为农业家庭户，住址为乙区XX镇XX村52号。唐某系农业家庭户，户籍所在地乙区XX镇XX村52号。本案诉争房屋，2011年7月25日曹大娘诉吴某农村房屋买卖合同纠纷，曹大娘要求法院判令房屋买卖关系无效，经审理法院做出判决，驳回曹大娘诉讼请求。曹大娘提起上诉，甲市第二中级人民法院作出民事裁定书，以部分事实需进一步查清为由，撤销甲市乙区人民法院民事判决书，发回重审。发回重审案件经法院调查案外人李先生宣称争议房屋系其购买，并让吴某(唐某的丈夫)居住，没有卖给吴某(唐某的丈夫)，曹大娘以此为由撤诉。2012年7月26日，曹大娘以房屋买卖合同纠纷为由，起诉李先生、吴某，要求依法确认其与李先生之间房屋买卖无效，要求李先生、吴某腾退房屋院落，经法院于2012年11月7日再次向李先生调查，李先生承认其与曹大娘签订房屋租赁协议的三四天后，双方解除房屋租赁协议，曹大娘将钱款退还李先生。李先生对争议房屋的陈述前后矛盾，法院结合认定事实，对李先生2012年11月7日的谈话笔录予以认可。在审理中，追加郭大叔、郭先生为共同原告。在审理中吴某向法院提供唐某与曹大娘、郭大叔签订的房屋院落租赁协议书。曹大娘、郭大叔、郭先生，以房屋院落系租赁协议书为由撤诉。

四、法院判决

1、曹大娘、郭大叔与唐某于二零零三年一月十八日签订的名为房屋院落租赁协议书，实为农村房屋买卖协议书无效。

2、驳回郭先生其它诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，用以保证本集体村民最基本的居住。郭先生主张其对曹大娘、郭大叔处分房屋不知情一节，根据郭先生长期在本区内居住，郭先生妻子刘女士户口登记为农业家庭户，住址为乙区XX镇XX村52号，应当知道房屋被处分一事，故对郭先生的该项主张不予认可。曹大娘、郭大叔与唐某签订协议名为租赁，但协议内容约定租赁期限为一百年，房屋修缮、再建、使用管理权归唐某，翻建时曹大娘、郭大叔协助办理审批手续，如遇占地规划，所得补偿金归唐某所有等涉及物权处分、收益内容，依协议内容可认定曹大娘、郭大叔与唐某所约定的真实意思为农村房屋买卖。唐某不是XX村集体经济组织成员，曹大娘、郭大叔与唐某的房屋院落租赁协议，系用租赁名义掩盖买卖房屋之实，损害社会公共利益，故依法确认曹大娘、郭大叔与唐某签订的名为房屋院落租赁协议实为农村房屋买卖协议无效。郭先生与郭大叔、曹大娘、唐某均不同意在本案一并处理涉及的利益损失与协议款75000元的返还，法院对此不持异议。在XX镇XX村52号院内唐某进行装修等事项，双方均主张涉及的利益损失与协议款不在本案中进行处理，故对郭先生要求唐某腾退房屋及院落的主张，在本案中也不进行处理，故对郭先生的该项诉讼请求不予支持。