签订小产权房买卖合同不能过户，定金是退还还是双倍返还？-找法网

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签订小产权房买卖合同不能过户，定金是退还还是双倍返还？

更新时间：2019-02-15

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

张某诉称：2015年5月1日，原告与被告签订《合同》，被告以40万元的价格将涉案房屋一套卖给原告，原告向被告支付定金1万元。合同中约定办理过户手续，原告签订合同后向有关部门了解情况，被告的房屋是小产权房，不能过户，应属违章建筑，故原告向被告要求解除合同并返还定金一万元，被告不同意。因被告原因致使合同无法履行，按照合同约定被告应双倍返还定金，为保护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告2015年5月1日签订的《合同》无效;2.被告双倍返还原告定金二万元。

2、被告辩称

王某辩称：不同意原告的诉讼请求，涉诉合同是经过中介签订的，不存在欺诈或胁迫的情形，双方当事人在法律上是平等的，双方应该各自履行各自的义务，双方所签订的房屋买卖合同是有效的;原告在买房时对涉诉房屋产权状况知情也看过红本，房屋过不了户和被告无关;被告确实收到了原告交纳的一万元定金。

二、法院查明

2015年5月1日，原告作为乙方(买方)、被告作为甲方(卖方)、案外人李X作为丙方(信息方)三方签订《合同》。该合同约定被告将其所有/使用的涉案房屋卖与原告，房屋总价款40万元，原告预先支付被告定金1万元;该合同中权利义务及违约责任部分约定甲方对上述房地产状况所提供的情况必须真实，证件合法有效，乙方对上述房地产状况已经了解，并已经实地查看且核查了相关证件。合同落款甲方处有被告的签名及捺印，乙方处有原告的签名及捺印，丙方处有李×的签名及捺印。庭审中，原告主张签订合同时不知涉诉房屋无法过户，后来了解到涉诉房屋系“小产权房”无法办理过户登记手续，所以主张合同无效，并要求被告双倍返还定金。被告主张在签订合同前原告已看过被告的“红本”并实际看过房屋，原告在签订合同时对涉诉房屋情况知晓且未提出异议，现如今又反悔，故被告不同意退还定金。被告认可双方签订之合同的真实性，认可涉诉房屋系“小产权房”并提交×号《集体土地建设用地使用证》一份，登记的土地使用者为王某1。

庭审中，被告申请证人李X出庭作证用于证明原告知晓涉诉房屋情况及签订合同的过程，证人当庭陈述如下：“原告在签订合同的前3天给我打电话，称要购买涉诉房屋，我说可以，原告在看房的时候也知道涉诉房屋是小产权房屋，认为涉诉房屋还的价格还可以，且涉诉房屋可以过户;我们是中介公司的，知道涉诉房屋可以过户，我当时跟原告就说如果房屋不能过户，定金会再退还给原告;但是因为我们经常卖小产权房屋，知道涉诉房屋是可以过户的，如果过户就是将土地使用证上的房屋使用者到某建筑公司进行更改，我认为这样就算是过户了;我经常办理小产权房屋的买卖事宜，原告当时对于涉诉房屋非常满意，且当时看了涉诉房屋的红本;在合同签订之后的一段时间，原告又给我打电话告知我借不到钱，其爱人不愿意买了，所以就想退房，我就跟原告说可以帮着跟被告说一说，如果不愿意我也没有办法，最后双方没有协商成功”。原告称证人所述涉诉房屋可以过户根本就不可能，某建筑公司并不是国家部门，不能只凭他们盖章变更就可以过户，经原告后来了解，涉诉房屋根本就不能办理过户手续;被告认可证人证言。

三、法院判决

1、原告张某与被告王某于二○一五年五月一日签订的《合同》无效;

2、被告王某于本判决生效之日起七日内返还原告张某因合同取得的款项一万元;

四、律师点评

房产律师靳双权认为：

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，2015年5月1日原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买土地使用者登记为被告的涉案房屋，因上述房屋系在集体土地上建造的房屋，产权流转受国家法律法规的限制，且原告非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故原、被告就买卖上述房屋签订的合同已违反了国家相关法律规定，应属无效合同。因此，原告主张其与被告签订的房屋买卖合同无效有事实及法律依据，法院予以支持，被告依据合同取得的一万元应当予以返还原告，原告要求被告双倍返还定金于法无据，法院不予支持。