案情简介:2012年,杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋,并交定金8万元。嗣后,吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。
法院认为:①所有人对自己不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿,协议中亦约定土地不得转让,但根据“地随房走”原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”吴某自建房虽属其所有,但土地属村集体所有。《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依《土地管理法》规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋,还包含相应宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同,杜某非本村村民,不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某,故判决房屋买卖合同无效,吴某返还杜某购房款。
实务要点:非本村村民购买村集体土地上所有的房屋,因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定,合同应认定无效。