(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告阮先生起诉称：我是XX县XX街道XX村村民，被告是甲市XX镇XX村村民。1999年7月14日，我同被告签订一份《卖屋绝契》，约定将我所有的坐落于XX县XX街道XX村的房屋二间转让给被告，被告支付我购房款25000元。因我房屋的土地性质为集体所有，只有集体土地建设用地使用证，没有房屋所有权证，被告又系外村村民，因此被告未能将房屋过户到自己名下，该房屋土地使用证上的名字仍是我。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备本集体经济组织成员的身份才可依法取得并享有宅基地使用权，依法只有同一集体经济组织成员之间方可进行转让，非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同应认定为无效。故我同被告之间签订的《卖屋绝契》自始无效。现我诉至法院，请求依法确认我与被告于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。

二、被告辩称

被告马先生答辩称：原告系XX县XX街道XX村村民，我是甲市XX镇XX村村民。1999年7月14日，原、我签订一份《卖屋绝契》，约定将原告所有的坐落于XX县XX街道XX村的农村房屋二间转让给我，我支付原告购房款25000元。我认为，我和原告之间的买卖合同是有效的。1.《合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我和原告之间的买卖合同并没有像原告说的违反《土地管理法》的强制性规定，《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这并非对宅基地使用权转让的禁止性规定，反而承认了农村村民出卖、出租住房现象的存在及其有效性。该法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告的房屋原来是住宅，我购买过来后仍然作为住宅，并未改变其用途。2.经我查询，原告的妻子黄女士在XX县拥有两处宅基地，如法院支持了原告的诉讼请求，则原告一户将拥有三处宅基地，这违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。3.我和原告于1999年7月14日签订的买卖合同，该合同早已履行完毕，现原告的起诉已经超过诉讼时效的规定，且违反了诚实信用的原则，法律不应予以保护。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

法院经审理查明：原告系XX县XX街道XX村村民，被告系甲市XX镇XX村村民。1999年7月14日，原、被告签订一份《卖屋绝契》，约定将原告所有的坐落于XX县XX街道XX村的农村房屋二间转让给被告，被告支付原告购房款25000元。2015年6月18日，原告诉至法院，请求确认原告与被告于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。

四、法院判决

法院经审理后作出判决：确认原告阮先生与被告马先生于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为：原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，因我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于XX县XX街道XX村集体所有，被告并非XX县XX街道XX村村集体组织成员，故原、被告签订的《卖屋绝契》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。被告辩称原告的妻子黄女士在XX县某街道某村村、某新村拥有宅基地，与本案无关联，不予采纳。原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，无效民事行为确认权属于形成权，形成权不属于诉讼时效客体，被告辩称原告已过诉讼时效的意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定可知，法院判决是正确的。