(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告贾女士、王先生起诉称： 2015年5月6日，我与被告代理人秦先生通过第三人居间签订《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买被告位于甲市乙区XX镇801室，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计264万元整，我于2015年5月6日支付定金人民币5万元，被告应当于2016年10月31日前向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，承诺2016年9月30日前取得房屋所有权证，在做完代领房本公证后的当天自行办理物业交割手续。我应于做完代领房本公证后的当天将第一笔首付款141万元支付给被告。上述合同签订后，我依约履行了付款义务，向被告一共支付了146万元房屋价款，做完代领房本公证后办理了物业交割，我装修后入住至今。被告取得房屋所有权证后，其代理人秦先生于2017年8月6日以要求我增加房屋价款等为由，拒绝按照合同约定继续履行义务，严重违反了合同约定，我为维护合法权益特诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告肖先生继续履行《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告肖先生及第三人秦先生协助我办理甲市乙区XX路诉争房屋过户至我名下的手续，我向被告支付房屋价款尾款117万元;2、被告肖先生和第三人秦先生共同向我支付违约金，每日按照房屋总价款264万元的万分之五自2017年8月6日计算至实际过户之日止;3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。

二、被告辩称

被告肖先生答辩称：原告所主张的诉讼请求无事实依据和法律依据。我并没有实际违约行为发生，如法院经审理认为我存在违约，违约金数额过高，请求法院依法调整。房屋买卖合同签订事宜及履行过程我已经委托第三人秦先生代为办理，秦先生在本案中所做的所有陈述意见及与原告之间的往来信息沟通均予以认可。

第三人秦先生述称：本案涉案房屋是我借用被告肖先生名义所购买，首付款及贷款均由我出资。我取得肖先生的委托后，代肖先生办理关于本案涉案房屋的买卖合同签订以及履行。贷款70余万中，由我通过肖先生账户一次性偿还了69万，因手头资金情况剩余8万，于2017年6月之后偿还完毕，8月领取了房屋所有权证，之后第一时间和原告沟通要求其提供2年租金。合同履行过程中，肖先生与我均无实际违约行为，仅是要求原告支付2年的租金，并没有增加房款的要求，沟通中原告多次提出给予回馈，但没有协商一致，这属于新的要约。我也同意继续配合履行合同，但不同意赔偿违约金及承担诉讼、保全费用。如果继续履行合同，要求原告支付2年的房屋使用租金共17万，从2015年5月6日其计算2年。其他意见同肖先生答辩意见一致。

第三人Z公司述称：同意继续配合原被告履行合同。原告提出的肖先生、秦先生存在违约行为和我公司没有关系。房本下来后，原告向肖先生、秦先生主张继续履行合同办理过户，肖先生、秦先生提出要一定的补偿，双方就此发生争议，没有继续办理后续过户手续。肖先生办理完房本通知我公司的时间大概是在今年8月初。

三、法院查明

法院经审理查明：王先生、贾女士系夫妻关系。2015年5月6日，肖先生委托秦先生与王先生、贾女士签订《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同及补充协议约定，肖先生将其名下位于甲市乙区XX镇801号房屋出售给王先生、贾女士，房屋建筑面积91.24平方米，房屋总价款为264万元;该房屋已于2013年1月4日办理抵押登记，出卖人应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。关于付款方式及具体履行流程，合同及补充协议约定，买受人于2015年5月6日向出卖人支付定金5万元，由买受人直接支付给出卖人;买受人于做完代领房本公证后的当天将第一笔首付款111万元(不包含前期支付全部定金)以非建委资金监管的方式支付给出卖人;甲乙双方应于出具评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续;买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1170000元。关于房屋交付，合同第六条约定出卖人收到买受人首付款后2个工作日将该房屋交付给买受人，补充协议第二条第8款约定双方应当在做完代领房本公证后的当天自行办理物业交割手续，物业保证金1万元在办理物业交割当日由买受人自行支付给出卖人。关于权属转移登记，合同第九条约定，双方同意自本合同签订之日起500日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;补充协议第二条第7款约定，双方同意在银行批贷后的5个工作日共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，补充协议第四条约定双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;出卖方若有拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的根本违约情形，出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向买受方支付违约金。关于房屋状况及成交价格，补充协议第一条约定：出卖方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，Z公司已据实告知买受方，且买受方已知晓该事实;双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积(无论增加或减少)等信息与三方已签署的合同中记载不一致的，三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。补充协议在第五条尾部有手写字体的其他约定：房本下发时间以开发商实际下房本为准，下发房本10个工作日内双方配合办理面签过户等手续。上述合同及补充协议还约定了其他内容，合同及补充协议上肖先生签字均由秦先生代为签署。签订合同当日，王先生一方向肖先生支付了定金5万元。

2015年5月15日，肖先生与王先生办理委托公证，肖先生委托王先生代为办理涉案房屋的房屋所有权证及一切相关手续，代为领取房屋所有权证及相关事宜。当日王先生向肖先生支付首付款142万。此后，肖先生将房屋交付王先生、贾女士，王先生、贾女士对房屋进行装修后入住该房屋至今。2015年9月28日，秦先生代肖先生一次性偿还涉案房屋银行贷款59万元。2017年6月14日，秦先生代肖先生偿还涉案房屋全部剩余的银行贷款78832.76元。2017年8月1日，肖先生领取本案涉案房屋的不动产权证书。该证书上记载涉案房屋的准确坐落地址为甲市乙区XX路801号。

另查，涉案房屋并未办理抵押登记。肖先生认可涉案房屋是秦先生借用肖先生名义购买，房屋首付款及贷款偿还均由秦先生出资，秦先生在涉案房屋出售给王先生、贾女士的合同签订、履行及后续纠纷发生过程中所作的陈述及行为，肖先生均予以认可。王先生、贾女士于2017年7月31日通过购房资格核验，具备在甲市购房资格。王先生、贾女士同意以现金全款方式支付剩余购房款117万元。

四、法院判决

法院经审理后作出判决：

1、原告王先生、贾女士于本判决生效之日起七日内向被告肖先生支付剩余购房款117万元;

2、被告肖先生继续履行《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告肖先生于接收原告王先生、贾女士支付的剩余购房款117万元当日将甲市乙区XX路801号过户至原告王先生、贾女士名下;

3、被告肖先生于本判决生效之日起七日内向原告王先生、贾女士支付违约金6万元;

4、驳回原告王先生、贾女士的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为：本案的争议焦点为：肖先生、秦先生要求王先生、贾女士支付未付房款占压利息和房屋使用租金补偿是否存在合同依据或法律依据以及肖先生、秦先生提出上述补偿要求是否属于违反合同约定的行为。本案中，肖先生与王先生、贾女士签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当切实按照合同约定履行相应义务。首先，签订合同时，肖先生与王先生、贾女士均对涉案房屋尚未取得不动产权证书及肖先生何时能够取得无法预知的情况知悉且同意，肖先生、王先生、贾女士作为能够理性思考并具备生活常识的成年人，应对买卖此类情况房屋的交易风险和可能产生的利益损失加以预见并予以承受。其次，肖先生向王先生、贾女士交付房屋并办理物业交割系按照合同约定的时间及条件履行，但肖先生取得不动产权证书的时间发生迟延，超出合同签订时的预期，由此导致王先生、贾女士的贷款面签至今未能办理，但该迟延情形的发生并不可归责于王先生、贾女士，故肖先生由此要求王先生、贾女士补偿占压未付购房款的利息损失以及使用房屋两年半的租金既无合同约定，也无法律依据，难以采信。第三，肖先生、秦先生虽坚称并无实际违约的行为，但二人提出要求补偿的意思表示实为变相增加房价，且秦先生在协商过程中提出将涉案房屋出售第三方或进行抵押的假设，足以使王先生、贾女士对肖先生、秦先生能否继续配合履行合同义务产生疑虑，因此，肖先生、秦先生的上述言行，实为违反合同约定，王先生、贾女士要求肖先生继续履行合同并承担违约责任，依据充分，应予以支持。第四，肖先生、秦先生称关于补偿问题，双方达成了新的“要约”欠缺事实依据，不予采信。关于违约金的具体数额，双方的房屋买卖合同及补充协议虽对违约责任进行了约定，但违约金的数额约定过高，肖先生一方也请求调整，所以结合双方签订合同时房屋的特殊情况、肖先生的违约情形、王先生一方的实际损失等因素综合考量，肖先生应当赔偿王先生一方的违约金数额，故酌定为6万元。最后，秦先生取得肖先生的授权委托与王先生、贾女士签订房屋买卖合同及补充协议，且肖先生认可秦先生在房屋买卖合同签订、履行以及后续纠纷发生过程中所做的陈述及行为，故由此产生的法律后果，应由肖先生承担;至于肖先生与秦先生之间是否存在“借名买房”关系，不是本案审理的重点，不影响肖先生作为合同一方当事人所应承担的法律责任。