靳双权律师
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对方不协助办理过户义务，那么我作为买受人应当如何维护自己合法权益？
更新时间：2019-01-02
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告杨某诉称，2016年6月10日，原、被告双方经第三人某中介公司签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定原告购买被告名下的诉争房屋，房屋面积为91.06平方米，总价款共计1020000元，付款方式为银行按揭。同时双方约定被告于2016年7月31日之前自行偿还其剩余全部银行欠款，原告于2016年8月15日前筹齐首付款，同日签署《房屋产买卖协议》并将首付款存入资金监管账户。合同签订后，被告非但未按时办理涉诉房屋的贷款清偿义务，反而于2016年7月31日突然通知原告涉诉房屋不再出售，并在第三人某公司的见证下出具了书面声明。综上所述，原、被告依法签订的合同具有法律效力，双方均应严格遵照履行，现被告拒不履行合同协助原告办理房屋过户手续，给原告造成了极大经济损失。故，为维护原告合法权益，诉请求法院判决：1.被告张某继续履行双方于2016年6月10日签订的《房屋买卖居间合同》，被告张某协助原告办理过户手续，并将该房屋交付给原告，原告将剩余房款990000元一次性给付被告张某;2.原告代被告张某向第三人某银行清偿全部剩余房屋贷款后，第三人某银行注销上述房屋的他项权证;3.案件受理费以及保全费由被告承担。
2、被告辩称
被告张某辩称，1.原、被告以及中介三方在2016年6月10日签订了一份房屋买卖居间格式合同，意在表明原被告双方并未签订房屋买卖正式合同。原告在居间合同签订后，一直未缴纳房产首付款，双方也未签订正式的房屋买卖合同，房产不予转让也是被告之权利，同时并未造成原告的任何经济损失，原被告双方房屋买卖合同根本就未签订，何来被告配合履行合同之争议;2.就原告诉争的本案合同，无论从合同的形式还是合同的内容来看，该合同的本质属于居间合同而不是买卖交易合同，从合同的形式来看该合同的表现形式还是属于中介居间合同，该合同的整体内容就是确定委托人与受托人之间的权利义务约定，该合同有关诉争房屋合同条款的约定只是为进一步明确委托人和受委托人之间的权利和义务关系。同时在涉诉合同的订立过程中，原告一直向被告强调的是涉诉合同仅是关于双方买卖意向的确定，具体的买卖合同双方需另行签订;3.真正具有履行义务的房屋买卖合同需原、被告双方一起到房屋主管部门签订相关部门统一制定的《房地产买卖合同》，公证部门予以支持，才属于正规的房地产买卖合同，因此原、被告双方之间的房屋买卖合同并未成立;4.按照中介合同的约定，原告应积极履行相关义务，但原告一拖再拖，又不主动缴纳房屋每月产生的自然费用，原告一会说不买了，一会说到别的地方另行买房，时间一直拖到2016年7月31日，原告主动提出不再购买涉诉房屋。可见，中介合同之所以未在签订正式房屋买卖合同，全部是因原告自身原因所致。
3、第三人陈述
第三人某公司述称，涉诉合同签订后原、被告协商的是房屋的格局并不包括涉诉房屋内的家电家具。具体原因是涉诉合同签订后，签订网签协议之前需要撤销涉诉房屋的抵押权，按照合同约定到期后被告张某始终无法偿还涉诉房屋贷款，无法撤销抵押权，后被告张某不再出售涉诉房屋。综上，请求法院依法判决。
第三人某银行述称，本案诉争房屋如若提前偿还贷款，需由被告张某按照贷款合同的约定提前向我行提出书面申请，我行根据贷款合同的约定扣除相关费用、以及房屋全部贷款后同意涤除抵押权，请求法院依法判决。
二、法院查明
2016年6月10日，原、被告经第三人某公司居间介绍，订立了《房屋买卖居间合同》，约定：被告将其所有的房屋以1020000元的价格出售给原告;涉诉房屋设立抵押登记，被告确定在2016年7月31日前还清贷款并撤销他项权证;原告于合同签订之时直接给付被告定金30000元，剩余房款990000元同意按照按揭贷款的方式予以支付，原告需在2016年8月15日前筹齐总价款中减去银行贷款方式支付的部分以及定金部分外的剩余房款作为首付款，原、被告双方需在2016年8月15日前亲自签署《房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入房管局指定的资金监管机构办理银行贷款申请手续;被告需在钱款到账后将诉争房屋交予原告使用;基于经纪方已促成买卖双方签订涉诉合同提供之服务，被告需向经纪方支付中介费10200元，原告需向经纪方支付10200元，该笔佣金需于签署合同当日付清。
合同订立后，原告按照合同约定向被告交纳定金30000元，后原、被告就上述合同的履行产生争议，被告在第三人某公司工作人员见证下向原告出具书面《声明》，记载：本人决定房屋不再出售于杨某。2016年9月1日，原告到法院申请对诉争房屋进行诉讼财产保全，支付保全费5000元。
另查，被告与第三人某银行2014年6月27日签订了《个人购房担保借款合同》，被告用涉诉房屋自第三人某银行处抵押贷款430000元。2016年10月10日，第三人某公司诉至法院，请求被告张某给付居间服务费20400元，法院判令被告张某给付第三人某公司居间服务费5100元。
经法院释明，原告同意一次性给付被告剩余全部房款，并将剩余房款990000元转账至法院指定账户。
三、法院判决
1、原告杨某代被告张某向第三人某银行按照《个人购房担保借款合同》提前还款条款之约定清偿涉诉房屋剩余贷款本金以及利息，第三人某银行协助原告办结涉诉房屋抵押权注销登记手续。
2、原告杨某与被告张某继续履行《房屋买卖居间合同》，被告张某协助原告杨某办理房屋权属转移登记手续，将该房屋产权过户到原告杨某名下，并将该房屋交付给原告;原告应同时将990000元房款中扣除代为被告张某清偿第三人某银行处贷款本金及利息后的剩余房款给付被告张某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告订立的《房屋买卖居间合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原、被告主要争议为《房屋买卖居间合同》是否为单独的居间合同，被告认为涉诉《房屋买卖居间合同》仅为居间合同，并非原告所主张的房屋买卖合同，双方当事人并未就涉诉房屋签订房屋买卖合同，不存在继续履行合同一说。原、被告经第三人某公司居间介绍，订立了《房屋买卖居间合同》，该合同就涉诉房屋明确约定了标的、价款、价款支付方式以及房屋交付条件，符合房屋买卖合同的形式要件，被告亦按照涉诉《房屋买卖居间合同》的约定向原告支付了定金，故关于被告主张涉诉《房屋买卖居间合同》仅为居间合同抗辩，法院不予支持。
原告已经按照合同约定给付被告定金30000元，原告经法院释明已将剩余房款990000元一次性转至法院指定账户，原告变更付款方式亦不损害被告之利益;同时，涉诉房屋虽存有抵押权，但抵押权人某银行同意被告张某按照合同约定提前三十日提交书面申请，提前还款解除抵押权手续，被告已在与原告签订的《房屋买卖居间合同》中约定自行还清贷款撤销他项权证，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。原、被告应按照合同约定继续履行诉争合同。
一、基本案情
1、原告诉称
原告杨某诉称，2016年6月10日，原、被告双方经第三人某中介公司签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定原告购买被告名下的诉争房屋，房屋面积为91.06平方米，总价款共计1020000元，付款方式为银行按揭。同时双方约定被告于2016年7月31日之前自行偿还其剩余全部银行欠款，原告于2016年8月15日前筹齐首付款，同日签署《房屋产买卖协议》并将首付款存入资金监管账户。合同签订后，被告非但未按时办理涉诉房屋的贷款清偿义务，反而于2016年7月31日突然通知原告涉诉房屋不再出售，并在第三人某公司的见证下出具了书面声明。综上所述，原、被告依法签订的合同具有法律效力，双方均应严格遵照履行，现被告拒不履行合同协助原告办理房屋过户手续，给原告造成了极大经济损失。故，为维护原告合法权益，诉请求法院判决：1.被告张某继续履行双方于2016年6月10日签订的《房屋买卖居间合同》，被告张某协助原告办理过户手续，并将该房屋交付给原告，原告将剩余房款990000元一次性给付被告张某;2.原告代被告张某向第三人某银行清偿全部剩余房屋贷款后，第三人某银行注销上述房屋的他项权证;3.案件受理费以及保全费由被告承担。
2、被告辩称
被告张某辩称，1.原、被告以及中介三方在2016年6月10日签订了一份房屋买卖居间格式合同，意在表明原被告双方并未签订房屋买卖正式合同。原告在居间合同签订后，一直未缴纳房产首付款，双方也未签订正式的房屋买卖合同，房产不予转让也是被告之权利，同时并未造成原告的任何经济损失，原被告双方房屋买卖合同根本就未签订，何来被告配合履行合同之争议;2.就原告诉争的本案合同，无论从合同的形式还是合同的内容来看，该合同的本质属于居间合同而不是买卖交易合同，从合同的形式来看该合同的表现形式还是属于中介居间合同，该合同的整体内容就是确定委托人与受托人之间的权利义务约定，该合同有关诉争房屋合同条款的约定只是为进一步明确委托人和受委托人之间的权利和义务关系。同时在涉诉合同的订立过程中，原告一直向被告强调的是涉诉合同仅是关于双方买卖意向的确定，具体的买卖合同双方需另行签订;3.真正具有履行义务的房屋买卖合同需原、被告双方一起到房屋主管部门签订相关部门统一制定的《房地产买卖合同》，公证部门予以支持，才属于正规的房地产买卖合同，因此原、被告双方之间的房屋买卖合同并未成立;4.按照中介合同的约定，原告应积极履行相关义务，但原告一拖再拖，又不主动缴纳房屋每月产生的自然费用，原告一会说不买了，一会说到别的地方另行买房，时间一直拖到2016年7月31日，原告主动提出不再购买涉诉房屋。可见，中介合同之所以未在签订正式房屋买卖合同，全部是因原告自身原因所致。
3、第三人陈述
第三人某公司述称，涉诉合同签订后原、被告协商的是房屋的格局并不包括涉诉房屋内的家电家具。具体原因是涉诉合同签订后，签订网签协议之前需要撤销涉诉房屋的抵押权，按照合同约定到期后被告张某始终无法偿还涉诉房屋贷款，无法撤销抵押权，后被告张某不再出售涉诉房屋。综上，请求法院依法判决。
第三人某银行述称，本案诉争房屋如若提前偿还贷款，需由被告张某按照贷款合同的约定提前向我行提出书面申请，我行根据贷款合同的约定扣除相关费用、以及房屋全部贷款后同意涤除抵押权，请求法院依法判决。
二、法院查明
2016年6月10日，原、被告经第三人某公司居间介绍，订立了《房屋买卖居间合同》，约定：被告将其所有的房屋以1020000元的价格出售给原告;涉诉房屋设立抵押登记，被告确定在2016年7月31日前还清贷款并撤销他项权证;原告于合同签订之时直接给付被告定金30000元，剩余房款990000元同意按照按揭贷款的方式予以支付，原告需在2016年8月15日前筹齐总价款中减去银行贷款方式支付的部分以及定金部分外的剩余房款作为首付款，原、被告双方需在2016年8月15日前亲自签署《房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入房管局指定的资金监管机构办理银行贷款申请手续;被告需在钱款到账后将诉争房屋交予原告使用;基于经纪方已促成买卖双方签订涉诉合同提供之服务，被告需向经纪方支付中介费10200元，原告需向经纪方支付10200元，该笔佣金需于签署合同当日付清。
合同订立后，原告按照合同约定向被告交纳定金30000元，后原、被告就上述合同的履行产生争议，被告在第三人某公司工作人员见证下向原告出具书面《声明》，记载：本人决定房屋不再出售于杨某。2016年9月1日，原告到法院申请对诉争房屋进行诉讼财产保全，支付保全费5000元。
另查，被告与第三人某银行2014年6月27日签订了《个人购房担保借款合同》，被告用涉诉房屋自第三人某银行处抵押贷款430000元。2016年10月10日，第三人某公司诉至法院，请求被告张某给付居间服务费20400元，法院判令被告张某给付第三人某公司居间服务费5100元。
经法院释明，原告同意一次性给付被告剩余全部房款，并将剩余房款990000元转账至法院指定账户。
三、法院判决
1、原告杨某代被告张某向第三人某银行按照《个人购房担保借款合同》提前还款条款之约定清偿涉诉房屋剩余贷款本金以及利息，第三人某银行协助原告办结涉诉房屋抵押权注销登记手续。
2、原告杨某与被告张某继续履行《房屋买卖居间合同》，被告张某协助原告杨某办理房屋权属转移登记手续，将该房屋产权过户到原告杨某名下，并将该房屋交付给原告;原告应同时将990000元房款中扣除代为被告张某清偿第三人某银行处贷款本金及利息后的剩余房款给付被告张某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告订立的《房屋买卖居间合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原、被告主要争议为《房屋买卖居间合同》是否为单独的居间合同，被告认为涉诉《房屋买卖居间合同》仅为居间合同，并非原告所主张的房屋买卖合同，双方当事人并未就涉诉房屋签订房屋买卖合同，不存在继续履行合同一说。原、被告经第三人某公司居间介绍，订立了《房屋买卖居间合同》，该合同就涉诉房屋明确约定了标的、价款、价款支付方式以及房屋交付条件，符合房屋买卖合同的形式要件，被告亦按照涉诉《房屋买卖居间合同》的约定向原告支付了定金，故关于被告主张涉诉《房屋买卖居间合同》仅为居间合同抗辩，法院不予支持。
原告已经按照合同约定给付被告定金30000元，原告经法院释明已将剩余房款990000元一次性转至法院指定账户，原告变更付款方式亦不损害被告之利益;同时，涉诉房屋虽存有抵押权，但抵押权人某银行同意被告张某按照合同约定提前三十日提交书面申请，提前还款解除抵押权手续，被告已在与原告签订的《房屋买卖居间合同》中约定自行还清贷款撤销他项权证，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。原、被告应按照合同约定继续履行诉争合同。
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