代 理 词

尊敬的审判长：

受苏**、王**的委托，河南中丰律师事务所指派律师马晓民担任委托人的代理人，代理委托人诉安阳市**有限公司商品房预售合同纠纷一案。根据证据材料并结合开庭情况，代理人现发表如下意见供合议庭参考：

一、被告构成违约，应继续履行合同并承担违约责任。

2013年1月14日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告按合同约定履行付款义务，但被告至今未履行交房义务，已经构成违约，被告当庭予以承认。原告提交的证据也充分证明被告存在违约，且仍然没有积极履行合同义务、减少原告损失的迹象，原告请求被告继续履行合同并承担所有的违约责任合法、合理。

二、原告的主张未超过诉讼时效。

1、原告购买被告出售的房屋是用来居住，方便接送子女上下学，被告逾期交房后，原告及其他业主多次要求被告尽快履行合同义务，但是被告却以种种借口推脱，拒不履行义务。被告当庭陈述原告未进行催告，不符合事实，更与常理相悖。

2、合同约定的交付日期为2013年12月31日，但是被告至今未竣工，更谈不上交付使用。根据最高人民法院审判意见及相关案例，在诉讼时效的起算点上，应该区分情况而论：在合同约定的时间内具备法定交付条件的，诉讼时效期间自合同约定的日期届满之日起计算；在合同约定的时间内不具备法定交付条件的，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。案涉的房屋至今不具备法定的交付条件，因此，本案的诉讼时效期间尚未开始计算。

三、被告不存在免责情形。

被告当庭提交的证据，只有一份有原件，原告对其他没有原件的证据的真实性有异议，且被告提供的证据均与本案无关联。

1、被告提交的有关政府部门下发的文件等证据，欲证明是属于不可抗力。假设存在该证据，该证据最早的下发时间为2015年，而被告应当履行合同义务的时间为2013年12月31日，被告已经迟延履行义务约二年左右。根据《合同法》第117条之规定，当事人迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任。而且该证据中，部分是由于被告的原因造成的停工。

2、假设存在不可抗力，根据《合同法》第118条之规定，一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《商品房预售合同》第7页关于延期的约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人。第15页附件四第五条关于本合同通知、告知的方式为：电讯、短信息、邮寄、电子邮件及在《安阳日报》刊登公告。但是被告并未以任何方式告知原告，也未提供相关证据证明告知过原告。

四、原告的诉求不存在显失公平的情形。

1、原被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。

2、《认购书》日期在前，《商品房预售合同》日期在后，双方已经对认购书的事项进行变更，《认购书》不能代替《商品房预售合同》，按当时的市场价格，合同中的价格与实际价格相吻合，应当以《商品房预售合同》约定的内容为准。

3、原告履行付款义务，被告未履行交付义务，被告所述的资金链断裂与原告无关，作为开发商的被告熟知房地产业务的利益与风险，应承担全部法律责任。根据《合同法》第107条之规定，原告按照合同约定要求被告承担的违约责任符合法律规定，原告的其他经济损失未向被告主张，如租房租金、贷款利息等，这些款项合计的金额远高于合同约定的违约金。

因此，原告的请求并不过分，不存在显失公平的情形。

综上所述，代理人认为被告不履行合同义务已构成违约，应继续履行合同并承担所有的违约责任。原告请求贵院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。

以上代理意见，望合议庭予以考虑！

代理人： 马晓民

2017年11月9日