开发商欲将小区地面没有产权的车位出租给业主,而小区业委会认为所诉争车位系全体业主所有,遂引发诉争车位纠纷。近日,重庆市高级人民法院对该案终审后,认定小区地面没有产权的停车位属公共用地使用权的范围。
基本案情：
2015年3月27日,因重庆市某房产开发公司拟将部分车位出租,小区业主委员会则声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。
双方协商未果,房产开发公司遂向重庆市第五中级人民法院提起诉讼,请求依法确认小区建筑区划内,规划用于停放汽车的地上停车位393个的权属归其所有。
庭审中,房产开发公司认可《商品房买卖合同补充协议》第九条第三款应为“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述,即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归房产开发公司所有后,房产开发公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。
法院判决：
重庆五中院一审认为,本案中,小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,不能办理产权登记,其本质属于土地使用权的范围,地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。有关部门规划地面停车位的用途,与小区道路、绿化等规划用途一样,是确定小区内公共土地的使用方式。但规划与权属无关,权属的确定应当依据物权法的规则来进行。因此,诉争地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。
据此,重庆五中院遂判决驳回房产开发公司的全部诉讼请求。房产开发公司不服一审判决,提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后,近日作出终审判决,驳回上诉维持原判。
占用公共土地的车位归业主共有：
我国物权法第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
据重庆五中院审理该案的审判长介绍,小区地面规划停车位归属开发商还是业主,双方争议很大。开发商获得国有土地使用权进行开发,该土地使用权和开发修建房屋的所有权由开发商原始取得,原本归属开发商。但随着商品房的销售,该国有土地使用权逐步转移至购房人。最终,包括小区道路、绿化、公共管理用房、健身娱乐设施等在内的小区公共土地使用权全部转移至全体业主。
地面停车位非可以办理产权的建筑物,其本质仍然是土地使用权,该土地使用权最终转移归属全体业主。开发商将房屋销售完毕后,其对该小区的土地使用权,包括绿化、道路、地面车位的占用土地使用权消灭,其不能再主张任何权利。除非开发商仍自持有未销售房屋,作为业主之一共同行使权利。
因此,小区地面停车位的占有、使用、收益等权利归属全体业主,物业服务单位接受委托管理地面停车位,可以按照约定收取一定服务费。
