2017年3月2日，张某与王某签订了《二手房买卖合同》，约定王某向张某购买位于青岛市某小区的房屋，房屋价格180余万元。签订合同后，王某分两次支付了10万定金和40万首付。余款于4月30日前房屋过户当天支付。三月底，青岛出台限购政策，部分房屋不满两年无法上市交易，导致市场可以交易的房屋锐减。而这套交易的房屋不属于限购对象。张某通过中介打听到这套房屋在接近两个月时间内上涨了大约30万元。于是产生了毁约的想法。

在临近约定的过户时间，张某以出差、家中孩子老人生病等各种理由不与买家王某见面。时间又拖到6月份，张某以房价上涨为由要求王某另行支付15万尾款，最终让步到10万元，王某始终未能支付这部分钱。后来，张某将此房屋又另行出售给第三人刘某。引发本案诉讼。

从目前的房屋买合同纠纷案件情况来看，大部分纠纷为买方和卖方在签订了商品房买卖合同后，由于房屋价格上涨，卖方对原来的价格不满意而拒绝履行合同义务，在涨价时，卖方往往首先要求买方加价购买，在加价愿望得不到满足时，而将房屋高价转卖给第三方，这就导致了买方支付了房屋款最终却得不到房屋的尴尬处境。

首先，在本案中，涉及房屋差价部分认定问题。

我国《合同法》第97条规定：解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。这里的赔偿损失从合同解除来看，是一种请求合同履行和请求债务不履行的请求权。因为合同解除，这种损失就是信赖利益的损失。

本案中，涉及定金罚则以及违约金是否可以并用的问题。

（1）定金和违约金是否可以并用

我国《合同法》第一百一十六条规定：既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约金。可见，当发生违约情形时，只能适用一种金。而不能同时适用。

（2）定金和赔偿损失的关系

我国《合同法》对于定金和损害赔偿是什么关系并未有明文规定，但可以依据我国《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

因此，当合同目的不能实现，双方的权利义务需要明确清算。如果定金可以弥补部分损失的，并且损失无法计算或者难以计算的，买方可以主张适用定金罚则。如果损失可以计算，实际损失大于定金罚则，买方可以要求适用损害赔偿，如果损失小于定金罚则，买方可以主张适用定金罚则。

（3）是否可以适用定金罚则

《担保法司法解释》第120条：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

可见本案中，卖方已经将房屋另行出售，可以适用定金罚则，定金罚则只能适用根本违约的情况，即合同目的无法实现。但是定金罚则可以要求20万元，无法满足房屋上涨差价的部分。

而涉案合同中，并未约定违约金具体数额。但我国合同法规定当违约金数额与实际损失不一致，可以要求调整，使违约金数额与实际损失数额相一致。这是《合同法》第114条的规定。

由于一方原因导致合同目的不能实现，这种信赖利益可以与实际的损失相一致。

（4）房屋差价如何计算

房屋差价是指合同约定的价格与房屋现在的市场价格之间的差价。

司法实践中，可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者参照同小区最近成交价进行比对。当然也可以双方对现在的价格进行协商。

但是评估价格如何确定？实践中，有卖方违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日、卖方与第三方签订房屋买卖合同之日等等。我们认为，应当以双方签订合同之日起算，至卖方与第三方签订合同之日为止，这段期间即为房屋差价部分。

虽然笔者帮助王某最终赢得了诉讼，额外拿到了赔偿23万元。但是，这个结果王某购买新房屋又额外花的钱远远超过这23万。