成为当事人追回房屋——商品房买卖合同纠纷

一、基本案情

2013年8月21日，被告某公司与原告洪某签订两份《商品房购销合同》，就原告洪某购买被告某公司开发建设的商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。商品房买卖签订合同，原告以银行转账的方式向被告某公司支付购房款56574360元和22825640元，同时还向报告公司法定代表人张某汇款1900万元，共计汇款9840万元。商业广场竣工后，被告某公司与第三人签订《房屋租赁合同》，将购房合同标的物出租给第三人。原告洪某向云南高院起诉，请求判令被告某公司交付案涉房屋，办理过户登记手续，支付逾期交房的违约金。

二、法院判决

一审法院认为，双方在履行《商品房购销合同》过程中，存在一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定房屋买卖合同为民间借贷的担保，双方之间系为名为买卖实为借贷的法律关系。故判决驳回原告洪某的诉讼请求。

最高法院二审判决撤销原判，支持原告的诉讼请求。最高法院认为一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合相关司法解释的规定精神。

三、律师点评

本案中被告某公司败诉的原因在于其主张案涉的《商品房购销合同》为双方民间借贷关系的担保形式，双方系名为买卖实为借贷的法律关系，故《商品房购销合同》应当无效，但其提供的证据“没有达到高度可能性之证明标准”，即不能证明借贷关系存在。、诉讼策略的制定要考虑到：主张存在隐藏法律关系，必须有坚实的证据作为支撑。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。