2016年8月，家住北京朝阳区的孙先生与郑女士签订了一套房产买卖合同，约定郑女士将自己名下一套140㎡的房子按900万元出售给孙先生。签约后，孙先生支付了180万定金。在完成网签后，孙先生得知作为交易标的的房产被案外债权人向法院申请保全查封。郑女士此后一直未采取措施偿还欠债，解除查封。由此造成交易无法继续进行，而此时该房产市价已由900万元上涨至1200元。孙先生很想买到这套房子。为维护自身合法权益，孙先生向法院提起了要求实际履行的诉讼请求，同时请求赔偿逾期交房损失。

一审法院受理后，直至开庭之日，被查封的房子一直未解封。庭审过程中，法官释明后，原告孙先生没有变更诉讼请求。一审法院认为：由于涉诉房屋处于被查封状态，客观上不具备继续履行的条件，原告最终能否取得房屋存在不确定性，故不支持原告要求实际履行的诉讼请求，最后判决驳回了原告孙先生的全部诉讼请求。

律师观点：

法院作出驳回原告孙先生要求实际履行有相应的法律依据：

1、《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”；

2、《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。

由于案外人对该房产查封在先，如法院支持原告孙先生的诉讼请求，要求被告实际履行，将房产过户给原告，但该判决因案外人对该房产的查封，形成实际履行（过户）的障碍，最终判决将得不到执行，判决因此失去意义。司法查封是债权人利用公权力对债权的一种保全措施，具有法定的公示和对抗效力，并构成对该房屋履行过户的实际障碍，故法院在司法查封未被解除的情况下，驳回原告孙先生要求继续履行该房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据。

买房人该怎么办呢？在不能请求实际履行的情形下，原告在起诉之初在得知房屋已被查封，应起诉要求解除合同并赔偿损失。或在庭审过程中在法官释明后及时变更诉讼请求，由请求实际履行变更为请求解除合同并赔偿损失。