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交易习惯适用于合同履行而非订立与变更

更新时间：2018-01-10

(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2013年8月，李亚茹诉称：2013年3月9日，我与李坤经中介签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我以412.8万元购买李坤位于丰台区88号院14号楼7单元902号房屋。合同签订后，我支付定金30万元及购房款250万元，并办理了住房公积金贷款手续，但李坤拒绝协助过户。故我起诉要求继续履行合同，李坤交付房屋并配合办理过户手续，诉讼费由李坤负担。

2、被告辩称

李坤辩称：我与李亚茹签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》属实。合同约定李亚茹应支付首付款330万元，至今尚欠50万元未付，合同尚未办理网签手续，李亚茹亦未办理贷款。李亚茹逾期付款，已构成根本违约，我于2013年8月14日已向李亚茹发出合同解除通知，故不同意李亚茹的诉讼请求。

二、法院查明

《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，乙方于2013年3月9日向甲方支付定金30万元;乙方于2013年3月30日前将首付款300万元(含已支付定金30万元)以银行托管的方式支付甲方;双方应于2013年4月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在2013年6月5日前自行办理物业交割手续，居间方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2.8万作为物业交割保证金;该保证金应于双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。

违约责任条款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。2013年3月28日双方签订一份合同变更申请单，变更部分合同条款，即：将首付款300万元监管的条款变更为：首付款250万元由乙方自行支付甲方，剩余50万元监管;将首付款300万元的支付方式变更为：乙方于2013年3月30日前将250万元(不含已付定金30万元)自行支付甲方。2013年5月6日前，乙方将首付款剩余50万元以银行资金监管的支付方式支付甲方。同时双方共同前往贷款机构办理贷款手续，贷款金额80万元，交房当日2013年6月5日前，乙方将物业保证金2.8万元自行支付甲方。

合同签订后，李亚茹分别于2013年3月9日、2013年3月11日两次共计支付定金30万元，2013年4月1日以汇款方式支付首付款250万元。2013年6月17日，双方办理了网上签约手续，网签合同确认交易价格为212万元。2013年7月19日，北京住房公积金管理中心审核确认李亚茹、于洸住房公积金贷款额度为80万元。

2013年8月14日，李坤向李亚茹及居间方发出律师函，以李亚茹拖欠50万元首付款至今未付为由解除其与李亚茹所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。同月，李亚茹提起本案诉讼。

诉讼中，居间方工作人员范文到庭证明：相关部门于2013年4月8日实施新政策，房屋买卖交易双方的全部交易资金应在房屋主管部门全额监管。根据本宗交易的网签价格212万元，扣除贷款80万元，本宗交易的监管资金应为130万元，远远超过双方原约定的50万元监管资金。当时李亚茹已将大部分首付款支付给李坤，这意味着李坤需退回部分已收首付款与李亚茹共同办理资金监管。为此，居间方约买卖双方进行协商，双方口头协议除原约定的监管资金外，由李坤、李亚茹分别再拿出40万元做资金监管。后居间方于6月17日打了网签，李坤亦配合李亚茹办理了贷款面签手续。在贷款机构批贷后，2013年8月5日，居间方告知李坤可以办理资金监管手续，但李坤明确表示不再出售房屋。

一审判决后，李坤不服上诉：原审法院认定事实不清，适用法律错误。第一，依交易习惯来看，双方所有的合同均由居间方提供，合同变更也签订了书面变更协议，所以依据交易习惯，双方变更合同内容应当签订书面变更协议，而非口头协议。第二，居间方工作人员的证据不应被采信。因合同约定交易成功后，是由李亚茹支付居间服务费，李坤是不需要支付的。故居间方与李亚茹有直接利害关系，此次交易如不成功，居间方利益将会受损，其证言不应采信。第三，原审法院判决李亚茹支付剩余购房款52.8万元，但李亚茹尚欠132.8万元房款未支付，剩余80万元应如何支付，法院未予判决。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。

三、法院判决

1、一审判决

1)李亚茹给付李坤房款五十万;

2)李坤于收到上述房款后七日内协助李亚茹将房屋权属转移登记至李亚茹名下;

3)李坤于李亚茹取得房屋所有权证后七日内将该房屋交付给李亚茹，李亚茹向李坤支付房款二万八千元。

2、二审判决

驳回上诉，维持原判

四、律师点评

房产律师靳双权认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李亚茹与李坤签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《合同变更申请单》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方所签合同约定，购房款中50万元是以银行资金监管的方式支付。事实上，合同在履行期间，相关部门对于房屋交易的资金监管事宜出台了新规，即对房屋交易的全部资金进行监管。此时，双方合同中有关资金监管条款已不符合新规。为继续履行合同，李亚茹称双方就资金监管事宜达成口头协议，且居间方工作人员到庭证明双方达成口头协议的过程及内容与李亚茹陈述一致。现李坤否认口头协议，并以李亚茹未按原合同约定支付监管资金为由，发函要求解除合同，理由不充分。法院鉴于本宗房屋买卖交易已经办理网上签约手续、李亚茹已支付首付款280万元、购房贷款申请亦获批准的事实，认为合同具备继续履行条件，故支持了李亚茹要求继续履行合同、交付房屋、办理房屋过户手续的请求。

关于李坤的上诉理由。当事人协商一致，可以变更合同。合同变更过程中，将形成新的要约与承诺，双方的行为目的是订立新的合同条款。而交易习惯是双方在履行合同时所采取的具体操作方法。交易习惯不适用于合同订立或变更的形式。