上海市静安区人民法院

民事判决书

原告：毛女士

委托代理人：李国东律师

被告：张某，

被告：钱某，

委托代理人：

第三人：陈某，

委托代理人：

原告毛女士诉被告张某、钱某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月24日起诉来院。本院于同年7月22日受理后，依法组成合议庭审理。根据原告的申请，本院于7月28日追加陈某为第三人参加诉讼，并于2010年11月8日公开开庭进行了审理。原告毛某及其委托代理人李国东，被告钱某的委托代理人，第三人陈某及委托代理人到庭参加诉讼。被告张某经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告毛某诉称，原告与被告张某系夫妻关系，婚后与公婆共同居住在本市延平路481弄x号x室房屋内。系争房屋原系原告公公张老伯承租的公房，于2005年11月15日购买产权并登记在被告张某名下，该房成为全家人的唯一住房。然被告张某未经原告同意，将房屋转让给被告钱某以骗取银行贷款。在张某突然失踪后，被告钱某与第三人为了减少各自损失，合谋签订虚假的买卖合同将房屋转让给了第三人。但第三人并没有支付过任何购房款，其所谓的付款实际上是张某向第三人丈夫的借款。因此，系争房屋前后两份买卖合同均是无效合同，第三人也不属于善意第三人，无权取得房屋产权，系争房屋应当返还至被告张某名下。至于张某与第三人丈夫之间的借款纠纷，则应另案诉讼解决。

被告张某未答辩。

被告钱某辩称，钱某与张某原系一个单位的同事。张某为开办饭店曾向钱某借款人民币5万元（以下币种均为人民币），这笔钱至今未还。后来张某又向钱某借钱遭拒，遂提出通过将系争房屋转让给钱某的方式向银行申请贷款，钱某出于好心就答应了。双方签订买卖合同约定张某以68万元的价格将房屋转让给钱某并办理了产权过户登记。但是，钱某并未支付过首期房价款38万元银行发放的贷款30万元由张某收取，每月按揭也是由张某负责归还，系争房屋也没有办理移交手续。因此，钱某只是名义上的产权人。此后，钱某又根据张某的指示将房屋过户给了第三人，整个过程中钱某没有收取任何费用，其只是代理张某办理相关手续。本案真实的交易发生在张某和第三人之间，和钱某没有关系，原告起诉钱某是错误的，不同意原告的诉讼请求。

第三人陈某述称，系争房屋虽然是售后公房，但登记在被告张某一个人名下，张某有权处分该房屋。张某于2008年6月将系争房屋转让给被告钱某，第三然和钱某进行交易时房屋合法登记在钱某名下。因此，系争房屋的两次交易过户都是合法有效的。并且，第三人在购买房屋时支付了合理的对价，办理了产权过户登记，属于善意第三人，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告于被告张某系夫妻关系，两人于1981年12月28日登记结婚，原告户口于1982年4月迁至本市延平路481弄x号x室，并与张某共同生活在系争房屋内。2005年11月15日，被告张某作为购房人与出售方上海静安置业（集团）有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，购买系争售后公房的产权，并办理了产权人未张某的产权登记手续。

两被告原系同事关系。2008年5月15日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告张某以68万元的价格将系争房屋转让给被告钱某，建筑面积38.86平方米，钱某于签订定金合同时付2万元，签订买卖合同付36万元，贷款30万元，张某于2008年6月30日前腾出该房屋并通知钱某进行验收交接，双方确认在2008年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2008年6月13日，被告钱某与中国建设银行股份有限公司上海高桥支行（以下简称：建设银行高桥支行）签订《个人住房商业性抵押借款合同》，以系争房屋作为抵押向建设银行高桥支行借款30万元，借款期限自2008年6月12日起至2018年6月12日止，被告钱某委托建设银行高桥支行将贷款资金划入被告张某名下建行账户。同日，两被告以及建设银行高桥支行同时申请办理系争房屋的产权过户登记以及抵押权登记，交易中心于6月29日核准登记，产权人为被告钱某。2009年11月5日，被告钱某于案外人李某签订《抵押担保借款合同》，约定：被告钱某向李某借款35万元用于周转，借款期限自2009年11月5日至2010年11月5日，年息20%，到期一次还清，被告钱某将系争房屋的剩余价值作为借款抵押。同日，钱某与李某向交易中心申请办理了系争房屋的再次抵押登记。

第三人于案外人钱二系夫妻关系。2010年4月13日，被告钱某于第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告钱某以70万元的价格将系争房屋转让给第三人，双方确认在2010年5月12日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告钱某已收到房款70万元。同日，被告钱某名下的建设银行高桥支行贷款结清。此后，系争房屋上设定的两个抵押权均办理了注销手续。2010年4月22日，被告钱某与第三人申请办理系争房屋的产权过户登记，交易中心于5月10日核准登记，产权人为第三人。由于原告至今仍居住在系争房屋内，第三人于2010年5月26日起诉来院要求判令原告排除妨害，案号（2010）静民一（民）初字第x号。在该案审理过程中，原告诉讼来院要求判决如其所请。

又查，本院于2010年7月23日裁定中止审理排除妨害纠纷一案。

以上事实，有原告提供的结婚证、户口簿、《上海市公有住房出售合同》、上海市房地产登记簿二份，第三人提供的结婚证、上海市房地产权证，第三人申请调查令调去的《抵押担保借款合同》、上海市房地产登记申请书，本院调取的《上海市房地产买卖合同》两份、《个人住房商业性抵押借款合同》、上海市房地产登记申请书三分，（2010）静民一（民）初字第x号卷宗材料以及原告与被告钱某、第三人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

三方当事人的争议焦点：1、两被告签订的《上海市房地产买卖合同》的法律效力？2、第三人是否善意取得系争房屋？

被告钱某坚持其答辩意见，并提供如下证据：

1、被告张某出具的借条一张，证明张某于2007年11月向钱某借款5万元，两被告之间存在民间借贷关系，正因为有这层借贷关系，才有了之后张某通过将系争房屋转让给钱某的方式获取银行贷款的事情；

2、被告张某出具的收条两张（2009年11月6日35万元、2010年1月12日42万元）、《中国建设银行个人贷款结清证明》一张，证明张某当时要求钱某将房屋转让给第三人，并将收到案外人钱二77万元的收条两张交给被告钱某，故钱某在张某确认收到购房款后才在买卖合同中写收到第三人购房款70万元（张某未少缴税少写7万元），钱某实际并未拿到钱，只是履行手续而已。钱某根据张某的指示，在系争房屋的银行贷款还清后与第三人办理产权过户登记。

第三人对上述证据没有异议，并提供以下证据：

1、《销售不动产统一发票（代开）》、《契税缴款书》以及《非税收入一般缴款书》各一张，证明第三人已经支付了全部购房款；

2、《出院小结》、证人李某出庭作证，李某陈述，其与案外人钱二系朋友关系，张某向钱二借款35万元需做房产抵押，当时钱二腿脚不方便，就让其帮忙到交易中心办理抵押登记手续。2009年11月5日，证人与两被告、第三人以及杨某一行五人到交易中心办理了抵押登记。手续办妥后，第三人给了张某35万元现金。证明张某向钱二借款35万元的事实，此35万元借款现已冲抵购房款；

3、银行卡、存款凭条、ATM存取款误差调整单、取款凭条、本票进账单及《个人贷款还款凭证》，证明第三人于2010年2月起就陆续为张某归还银行贷款1.8万元，并于2010年4月13日出资261450.63元偿还了系争房屋的剩余银行贷款，另外第三人还在2010年1月给了张某现金14万元，共同构成了2010年1月12日收条上的42万元。

除ATM存取款误差调整单系复印件不予认可外，原告对被告钱某以及第三人提供证据的真实性没有异议。原告认为，上述证据仅能证明张某与被告钱某以及案外人钱二之间存在借贷关系，与房屋买卖无关。第三人关于35万元借款转为购房款以及42万元具体构成的陈述只是其一面之词，没有任何证据证明张某也是这个意思。并且，从常理上讲，一个正常人不可能收到14万元而出具42万元的收条。原告认为，两被告签订虚假的房屋买卖合同，其目的是套取银行贷款，被告钱某与第三人之间的房屋买卖网合同则是在张某突然失踪的情况下，钱某与第三人为减少各自的损失而合谋签订，因此，两份合同均为无效合同。第三人在明知张某是房屋实际产权人的情况下，仍与无处分权的钱某签订买卖合同，且没有证据证明第三人支付过任何购房款，其所谓的付款其实是张某向钱二的借款，故第三人并非善意取得系争房屋。

被告钱某对第三人提供的证据均无异议。钱某认为，事实经过正如第三人所说，最早是张某和钱二之间的债务，为了还债，张某将系争房屋出售给第三人。钱某只是到场办理手续而已，没有收到过第三人支付的购房款，银行贷款虽然是存在钱某名下，但钱是支付给张某的。

审理中，被告钱某与第三人一致确认2010年4月22日双方到交易中心办理过户手续时被告张某并未到场。

本院认为，两被告就转让本市延平路481弄x号x室房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理了产权过户登记，但被告钱某没有支付过对价，双方也没有办理房屋交接手续，其目的是通过虚假的买卖行为达到为被告张某套取银行贷款的目的。该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应当判令无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，由于被告钱某既没有支付过购房款也没有实际占有使用系争房屋，故无效合同的法律后果仅涉及房产产权户名的恢复问题。鉴于钱某已将系争房屋转让给了第三人，故第三人是否构成物权法上的善意取得是决定产权户名能否恢复到被告张某名下的重要条件。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产（包括动产和不动产）转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。法律规定善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全。第三人是否善意取得，必须同时符合以下三个构成要件：一、第三人受让系争房屋时是善意的，二、第三人以合理的价格有偿受让系争房屋；三、第三人受让系争房屋已经办理产权过户登记。所谓"善意"，是指第三人受让房屋时的内心心理活动状况。根据第三人的陈述，被告张某由于无力向第三人夫妇归还借款35万元，双方才协商一致通过将系争房屋出售给第三人的方式还钱。并且，系争房屋的转让价格是张某于第三人之间谈妥，第三人决定受让系争房屋前是张某带其去现场看房，系争房屋的房产证、钥匙、还贷的银行卡也是张某交给第三人的。从以上情节可以推定第三人对于系争房屋虽然登记在被告钱某名下，但实际有权处分人为被告张某是明知的，第三人与被告钱某签订买卖合同受让系争房屋并非是基于房屋登记在钱某名下的公示公信效力。另一方面，被告钱某与第三人既未提供双方之间的交易时经过实际权利人张某授权同意的有效证据，也未能证明张某参与了双方的整个交易过程。此外，第三人关于35万元借款转为购房款的辩解也缺乏证据印证。据此本院认定第三人在受让被告钱某转让的系争房屋时主观上并非善意。由于第三人不构成善意取得，故系争房屋产权户名应当恢复登记至被告张某名下。至于由此导致第三人的经济损失，第三人可另案诉讼主张权利。被告张某经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告钱某于被告张某就转让本市延平路481弄x号x室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、第三人陈某应于本判决生效之日起十日内将本市延平路481弄x号x室房屋的产权恢复登记到被告张某名下。

案件受理费10680元，由被告钱某与被告张某各半承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长

审判员

代理审判员

二0一0年十二月二十八日

书记员