【基本案情】孙某从某某置业有限公司购买了一套房产，总价是678万元，双方签订的房屋买卖合同约定孙某用贷款支付的房款为474.6万元（70%），贷款部分不足全部房款的六分之一，且合同明确约定若贷款不足，则以现金补足。在北京楼市930新政后，涉案房屋首付比例提高到40%，那么，孙某只能贷款406.8万元，首付卷需要多支付67.8万元，孙某因资金困难，无法凑齐购房首付款，遂以北京楼市930新政对本案系争房屋买卖合同的履行构成“情势变更”为由，请求变更合同，给予孙某2个月筹款宽限期。

1.适用”情势变更“的程序要求

根据《最高人民法院发布的《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，明确要求各级人民法院对情势变更务必正确理解、慎重适用、严格适用程序，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院进行审核。因此，法官在审理案件需适用情势变更条款时，一定注意经过审核程序，原则上以高级人民法院审核为主，高级人民法院认为必要时报请最高人民法院审核。

2.在当事人没有主张的情况下，法院可否依职权直接认定情势变更？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

因此，对于情势变更，法院必须根据当事人的请求来进行审查，而不能依职权直接进行认定。若合同双方当事人均未提及，则法官就此问题无需进行释明。

3.孙某主张北京930新政导致孙某购房首付款从购房总价的30%提高到40%，已经构成情势变更，主张变更合同是否能获得法院支持？

关于本案法院最终认定北京930新政导致孙某购房首付款从购房总价的30%提高到40%不构成情势变更，法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

4.情势变更原则的适用及其法律效果

（1）双方当事人可以协议变更或者解除合同，自不待言。

（2）双方当事人不能达成协议的，受有不利益的一方当事人可以起诉至法院，法院享有“公平裁决权”，有权以下列方式直接干预合同关系。

Œ 合同目的不能实现，或者合同的履行成为不可预期，或者合同的履行失去意义的，人民法院应判决解除合同。

合同目的可以实现的，人民法院可以判决变更合同。

（3）合同变更或者解除的，受有不利益的一方当事人对对方当事人不承担损害赔偿责任。因为，这是不可归责于他的。

【知识扩展】其他涉及“情势变更”的相关案例

【例1】 职业炒家钟某与甲签订合同，约定甲交给钟某5亿元炒股，成本由甲承担，钟某提成利润的50％；亏损额在五百万元以下的，钟某不承担责任，亏损额在五百万元以上的，钟某承担20％的责任。正当钟某信心百倍之时，中国股市积累的问题发生总爆发，股票指数由一万一千点跌至一千一百点。此例中：钟某不得援用情势变更原则，这是正常的商业风险（“股市有风险，投资须谨慎”）。

【例2】 2008年1月1日，甲给乙借款100万美元，无利息，约定乙于2010年返还甲1000万卢布。合同订立时美元与卢布的比率为一比十，临近还款时，卢布大幅贬值，美元与卢布的比率为一比五十。此例中：卢布币值的狂跌，构成情势变更，甲有权请求变更合同。

【例3】 钟某于2008年1月与东风汽车公司签订买卖合同，约定钟某购买200台C5小汽车，用于北京经营出租。合同订立后，汽车交付前，北京市政府公布新增汽车排放标准，C5小汽车按照新的规定不能上路运营。此例中：由于政府的政策调整，钟某订立合同的目的不能实现，构成情势变更，钟某有权请求法院解除合同。