开发商不及时为业主办理产证应予赔偿

【案情简介】：王先生于2008年3月在沈阳市于洪区某楼盘购买了一套建筑面积89.41平方米的商品房，总价款为人民币366013元。购房时双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人承担违约责任”，即按约定由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。

2008年7月2日，王先生办理了入住手续，正式入住园区。从7月2日开始计算，12月29日开发商就应该把房产证交到王先生手中，但是，王先生说，直至2010年8月2日，才终于拿到了迟到的《房屋所有权证》，自己花三十多万买套房子不容易，既然开发商存在违约行为，就应该为自己维权。于是王先生向沈阳市于洪区人民法院提起了诉讼。

【法院判决】：法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，王先生已经按照合同履行了义务，应为有效约定，开发商2010年4月25日完成了该房产的所有权初始登记，超过合同约定的日期483天，应按照合同约定向王先生承担违约责任，诉讼费由开发商一方承担。法院认定，开发商赔付王先生逾期办理房产证违约金为：366013元（总价款）×0.0001元/天×483天=17678.42元。

【林律师点评】：本案中，王先生与开发商对于迟延办理产证的违约责任在《商品房买卖合同》中有明确的规定，所以王先生可以直接根据《商品房买卖合同》的约定来追究开发商的违约责任。但是如果在房屋买卖合同中没有约定关于延迟办理产证的违约责任时，业主该如何维权呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”业主可以根据此条规定的标准来追究开发商的违约责任。

另需要注意的是，开发商延迟办理产证的期限已经超过应当办理产证的最后期限一年，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”王先生事实上有权解除《商品房买卖合同》，并要求赔偿损失。

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本文作者：林海涛，法学硕士，经济师资格，上海恒杰律师事务所律师。

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