论典说法

未经抵押权人同意，转让不动产是否有效？

案情介绍

大连某房地产开发公司竞拍取得三块土地，共计100亩。房地产公司为了获得资金启动项目，将该土地使用权抵押给了银行用于贷款担保，抵押期限自2009年1月至2011年12月。

2011年3月，房地产公司与某投资公司签订了《国有土地使用权转让合同》。合同约定：房地产公司在符合土地使用权出让合同规定的期限和条件后，以每亩50万元的价格，将该土地转让给投资公司；同时约定，投资公司代房地产公司偿还银行贷款本息2000万元，余款3000万元于土地过户后一次付清。银行得知这一消息后致函房地产公司，认为双方未经银行同意，擅自转让抵押物的行为无效，且严重侵害了银行的抵押权，要求房地产公司必须立即停止转让行为。无奈，房地产公司派法务人员来本所咨询，希望律师为其出具法律意见。

律师点评

辽宁论典律师事务所房地产专业律师认为：根据《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。从该法的立法本意来看，其目的既是为了保障抵押权人的利益不受侵害，同时又不过分妨碍财产的流转，充分发挥物的效益。如果转让抵押物的合同没有损害抵押权人的利益，那么就不能过分妨碍财产的流转，亦不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。本案中，房地公司和投资公司在土地使用权转让合同中明确约定，由受让人投资公司代为清偿银行贷款本息，因此，抵押权人银行的利益并没有受到任何损害。只要投资公司按合同约定履行了代偿义务消灭抵押权，房地产公司与投资公司之间的土地使用权转让合同就有效并应继续履行。

论典律师提醒，在转让已设定抵押权的房屋或土地等不动产时，应充分考虑拟转让的抵押财产的现状，避免抵押物因被拍卖、变卖等流转行为，而损害抵押权人的利益。

（供稿律师：王效发 李林泽）

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