一、案情介绍

在重庆，这个夏天非常炎热，整个8月份的平均气温基本上可以达到四十度。重庆某某小区的游泳池较以往更为热闹，游泳池和小区超市的矿泉水也卖得十分火爆，物业管理公司想业主之所想、急业主之所急。通过多方联系保证了矿泉水的供应，和小区游泳池正常开放。为了加强游泳池的管理，物业管理公司配备了救生员和管理人员共三名，并向游泳的业主收取每人每次三元的门票。一天，小区业主委员会发来通知称：根据业主大会决议，小区内游泳池及其它公共空间的经营权由业主委员会收回并经营。物业管理公司接到通知后，感到十分困惑。公共空间和公共设施到底应当由谁来经营？如何才能很好的解决公共空间的经营问题？

二、律师分析

笔者认为业主大会的决议是不恰当的。因为，一、业主委员会未经工商注册登记不具备经营资格；二、业主委员会没有相应的自由资金、场所、和人员，不具备经营条件；三、业主委员会的公益性质决定了其不能开展经营活动，经营行为的盈利性将与其公益性相冲突；四、业主委员会开展经营活动将不利于小区的管理秩序。因此，业主委员会自身的特点和制度设计结构决定了业主委员会不适合经营公共空间，也不满足作为经营者应当满足的条件。

三、解决途径

依据《物业管理条例》第六条第八项、第十一条第五项、第十五条第三项、第五十五条的规定，对公用空间和公用设施的经营，业主享有知情权，业主大会享有决定权，业主委员会享有监督权，物业管理企业享有管理权和根据业主大会决定负责经营的实施。因此，笔者认为应当采取以下方法来处理公用空间的经营问题：

一、 由业主委员会与物业公司就小区的公共区域经营方案进行协商；

二、 将协商结果在业主大会上进行表决，通过后予以公告；

三、 由物业公司按照业主大会决定对该公共区域进行实际经营，或依据业主大会决议与其他经营者签订协议，由其它经营者经营，物业公司进行管理。

四、 收益的本金和利息归全体业主所有，可以纳入维修基金进行管理。

通过这样的方式，我们可以实现小区公共区域经营的决定权、执行权、监督权相互分离与制衡，从根本上解决经营资格和有效维护业主利益的问题。