李某某与阳东某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷二审民事判决书

广东省阳江市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)阳中法民一终字第666号

上诉人(原审原告):李某某。

委托代理人:李XX,广东X律师事务所律师。

上诉人(原审被告):阳东某房地产开发有限公司。

法定代表人:张某,该公司经理。

委托代理人:张XX,法律服务所法律工作者。

上诉人(原审第三人):某银行阳江分行

法定代表人:庞X,该行行长。

委托代理人:阮XX,广东真智律师事务所律师。

委托代理人:谢镇灿,广东真智律师事务所律师。

上诉人李某某与上诉人阳东某房地产开发有限公司(以下简称阳东某某公司)、上诉人某银行阳江分行(以下简称某行阳江分行)商品房预售合同及借款合同纠纷一案,李某某、阳东某某公司、某行阳江分行均不服阳江市阳东区人民法院于2015年7月30日作出的(2015)阳东法东民初字第78号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

2015年4月1日,李某某向原审法院提起诉讼,请求:1、解除李某某与阳东某某公司签订的商品房买卖合同;2、阳东某某公司支付李某某首期购房款、办证费等各项费用和已经支付的购房贷款共161085.65元及利息,利息按银行贷款月利率5.125‰,从李某某支付各笔款项之日起计算到起诉之日止利息合计为14676元;从起诉日起,以161085.65元为基数,按银行贷款月利率5.125‰计算至阳东某某公司付清之日止;3、解除李某某与某行阳江分行签订的个人一手住房贷款合同;4、阳东某某公司偿还某行阳江分行尚欠购房贷款58412.47元(暂计算至起诉之日,之后据实结算)。主要事实和理由是:2013年4月3日,李某某与阳东某某公司签订《丁园商品房认购书》,约定由李某某购买某某公司开发的阳东区甲镇乙居委会丙道m号丁园b3幢a单元c层d房。李某某向阳东某某公司交付了办证费17000元、首期购房款58287元。2013年6月3日,李某某与某某公司签订《商品房买卖合同》。合同约定某某公司须于2013年10月30日交房,如逾期交房超过180天,则李某某有权解除双方签订的商品房买卖合同。同时合同约定,产权登记面积与约定计价面积差异值超过3%的,李某某有权选择退房。合同签订后,李某某与某行阳江分行于2013年6月4日签订《个人一手住房贷款合同》,约定由李某某向某行阳江分行贷款134000元支付阳东某某公司的购房款,贷款月利率为5.125‰,贷款期限为3年,从2013年6月14日起计算,李某某每月须向某行阳江分行偿还贷款本息4085.65元。合同签订后,李某某当天从某行阳江分行办理领取贷款手续并直接支付给阳东某某公司。此后,李某某依约定按时偿还购房贷款至起诉日,李某某共偿还购房贷款85798.65元。在2015年3月12日,经李某某向阳东区住房和城乡规划建设局查询,发现涉案的商品房未办理验收备案手续,即阳东某某公司交房时间严重违约,按照约定,李某某决定解除双方签订的商品房买卖合同。与此同时,李某某经测量发现涉案商品房实际面积与计价面积差异值超过3%,按合同约定,李某某亦有权解除购房合同。在商品房买卖合同解除后,李某某向某行阳江分行贷款的目的落空,故此李某某一并请求解除与某行阳江分行签订的购房贷款合同,尚欠的购房贷款58412.47元及利息由阳东某某公司直接偿还给某行阳江分行。

阳东某某公司原审答辩称:不同意李某某的诉讼请求。一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。阳东某某公司在预售讼争的房屋给李某某之前,已获《商品房预售许可证》,所以该房屋买卖合同是合法有效的,双方应遵照履行。二、关于讼争的房屋是否符合交房条件的问题。经法院去函查明,阳东某某公司共建的a1、a2、b1、b2、b5幢已通过验收,b3幢的验收工作正在办理中。据此,根据《商品房买卖合同》第八条的约定,本案讼争的房屋已符合交房条件,李某某可以随时收楼。三、关于延迟交房的违约责任问题。李某某、阳东某某公司约定2013年10月30日前交房。阳东某某公司于2014年3月5日对外发出《收楼通知》要求李某某(业主)于2014年5月1日前到丁园售楼部办理收楼手续,至此,阳东某某公司已履行了通知业主收楼的义务,没有过错,但李某某存在消极收楼行为,李某某在延迟交房的问题上存在过错。四、关于李某某能否行使合同撤销权问题。合同定于2013年10月30日前交楼,李某某应当从2013年10月31日起知道其权益受到损害,但李某某对此没有提出异议,后来也没有积极去收楼,且一直供楼至2015年3月,证明李某某接受延期交楼的事实。根据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,李某某行使合同解除权的期限为:1、在经李某某催告后,阳东某某公司仍未交楼的三个月内行使;2、在解除权发生之日起一年内行使。本案中,若李某某一直没有催告,则属于消极交楼,存在过错,不能行使解除权。同时,解除权发生之日应认定为2013年10月30日交房期限次日,至李某某2015年4月起诉时止,已过18个月,解除权消灭。据此,应依法驳回李某某的诉讼请求,责令李某某积极与阳东某某公司完成交接收楼。

某行阳江分行原审述称:一、李某某与阳东某某公司的商品房买卖合同是否达到法定解除条件,李某某没有完成举证责任,该房屋买卖合同合法有效,应继续履行。1、该房屋逾期180天交付的原因尚不明确,法院应该查明。2、双方房屋面积误差纠纷不适用3%罚则规定。李某某购买房屋实际面积未经房地产行政主管部门登记确认,不能以《商品房销售面积审核示意图》的面积作为衡量计算房屋面积误差值的标准。另外因规划设计变更造成面积差异,李某某与阳东某某公司签订合同时约定以新签订的补充协议中的面积为准,但李某某在长达一年多时间选择不退房,就应视同接受这种变更,因而丧失了要求阳东某某公司承担3%罚则的权利。二、因本案中约定用于抵押的房产未能办理抵押登记,致使抵押权未能设立,对于某行阳江分行的贷款造成风险,在此情况下,根据规定,该行有权要求李某某一次性支付贷款余额及利息并要求阳东某某公司承担连带清偿责任。

原审法院经审理查明:2013年4月3日,李某某与阳东某某公司签订一份《丁园商品房认购协议书》,约定由李某某(协议书乙方)认购阳东某某公司(协议书甲方)开发的阳东区甲镇乙居委会丙道m号丁园b3幢a单元c层d房,该商品房约定建筑面积共82.1㎡(最终面积以房管部门测量面积为准),其中套内建筑面积67.85㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.25㎡,按预售建筑面积计算,该商品房单价为2343元/平方米,总金额192287元;付款方式先交付20000元作定金,后采取银行按揭付款,乙方须于2013年5月1日前缴付首期款(含定金)58287元,余款134000元申请银行按揭。在付清首期后,乙方须按银行规定提供按揭所需的个人资料及证明,并与发展商签订《商品房买卖合同》,同时办理银行按揭手续。李某某于2013年1月25日向阳东某某公司交付了办证费、维修基金等费用共17000元、2013年4月2日交付了首期购房定金20000元、2013年5月1日交付了首期购房款38287元,共交款75287元。2013年6月3日,李某某与阳东某某公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:20××××××66),合同确认双方在《丁园商品房认购协议书》中约定的商品房买卖标的物,并载明主要条款是:……第五条,面积确认及面积差异处理:差异值超过±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的32日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。第六条,买受人按下列第3种方式付款:3、银行按揭方式:在签订本合同时,买受人支付购买上述物业的三成以上首期(含定金),并和出卖人一起到中国银行阳江市支行办理按揭手续,同时缴纳相关费用。买受人应按以上约定的付款方式,将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户,开户银行为某行阳东东核支行,专用帐户为67……64。凭银行出具的存款凭证,向出卖人换领交款收据。第八条,交付期限。出卖人应当在2013年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第4种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:4、该商品房经当地房管部门初步分期综合验收合格,报房管部门申请验收。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、为了配合政府规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时交付使用的;3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由原因而导致延期交付使用的。如有上述2-3点的出卖人应采取积极补救措施,并在本合同约定的交付使用期前及时通知买受人。第九条,出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十一条,交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。等等。2013年6月14日,李某某(合同借款人)、某行阳江分行(合同贷款人)和阳东某某公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》,约定:李某某向某行阳江分行贷款134000元用于购买诉争的房屋购房款,贷款月利率为5.125‰,贷款期限为3年(2013年6月14日至2016年6月14日),李某某每月1日前等额本息(按月计息)还款,每期还款4085.65元,并约定贷款利率与计结息计算方式标准等。保证人阳东某某公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后,某行阳江分行向李某某发放贷款134000元,该笔贷款直接付至阳东某某公司账户内,李某某于2013年7月1日开始按月还贷,截止2015年3月27日,共偿还给某行阳江分行的贷款本息共85798.65元(本金75587.53元、利息10211.12元),尚欠本金58412.47元。2015年3月26日,李某某通知阳东某某公司解除购房合同,但该通知并没有送达到阳东某某公司。

原审法院另查明:2015年7月16日,阳江市阳东区住房和城乡规划建设局关于对《阳东丁园相关手续的调查函》的回复如下:一、阳东某某公司开发建设的位于阳东区甲镇乙居委会丙道8号丁园已于2012年2月27日取得《商品房预售许可证》分别是:1、2012年2月27日,东预许字[20××]第0××号(a1、a2、b1、b2幢);2、2012年4月27日,东预许字[20××]第0××号(b5幢);3、2013年1月11日,东预许字[20××]第0××号(b3幢)。二、丁园已于2012年5月14日办理验收了a1、a2、b1、b2幢,建设工程规划验收合格编号分别为(20××-0××、20××-0××、20××-0××、20××-0××);于2014年1月3日办理验收了b5幢,建设工程规划验收合格编号为20××-0××。

在原审诉讼过程中,李某某提出商品房面积测量申请,后在法庭审理中,李某某撤回申请,不进行商品房面积测量。李某某在诉讼过程中陈述没有收到阳东某某公司的收楼通知,更没有拿到房屋钥匙,李某某曾追问过阳东某某公司,阳东某某公司给李某某的答复是可以入住,可是还没有进行房屋验收,所以没有拿到钥匙和入住。

原审法院认为:李某某与阳东某某公司签订的《丁园商品房认购协议书》和《商品房买卖合同》、李某某与某行阳江分行签订的《个人一手住房贷款合同》,上述合同均是各方当事人的真实意思表示,主要内容也没有违反法律的强制性规定,合法有效,各方均应按照合同的约定履行相应的义务。就本案争议的相关问题,原审法院认为,1、阳东某某公司与李某某约定,于2013年10月30日将符合经当地房管部门初步分期综合验收合格,报房管部门申请验收条件并符合合同约定的商品房交付李某某使用,但阳东某某公司在该约定时间未能交付商品房给李某某,又经查,该商品房至2015年7月16日仍未办理合格验收手续,进一步影响李某某正常使用该商品房,且阳东某某公司逾期交房时间也超过了合同约定的180天,符合合同约定的解除合同的条件,李某某根据合同约定,请求解除《商品房买卖合同》,予以支持。2、阳东某某公司与李某某在合同中并没有约定解除合同期限,李某某于2015年3月26日向阳东某某公司通知催告解除合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月”的规定,原告行使合同解除权是在法定的期限内。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,阳东某某公司应返还办证费、维修基金和购房款等共75287元给李某某。3、商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系,商品房买卖合同无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借款合同的,应予支持,故李某某请求解除借款合同的诉求,予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也被解除的,阳东某某公司应将李某某所欠某行阳江分行的借款本息61284.75元直接支付给某行阳江分行,亦应返还李某某已付给某行阳江分行的借款本息85798.65元给李某某。4、阳东某某公司与李某某在合同中约定,李某某解除合同的,需按李某某累计已付款的0.01%向李某某支付违约金,因按0.01%的标准支付违约金约定不明,但按合同所使用的词句看,应是按日0.01%的标准支付。因此,阳东某某公司还应按上述标准向李某某支付违约金。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条的规定,判决如下:一、解除李某某与阳东某房地产开发有限公司于2013年4月3日签订的《丁园商品房认购协议书》和2013年6月13日签订的《商品房买卖合同》;二、解除李某某与某银行阳江分行于2013年6月14日签订的《个人一手住房贷款合同》;三、限阳东某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还李某某办证费、维修基金、购房款和购房贷款本息等共161085.65元及支付违约金(违约金以161085.65元基数,从2014年3月31日起至本判决确定的给付之日止按日0.01%的标准计算);四、阳东某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还某银行阳江分行购房贷款本金58412.47元和利息(利息从2015年3月28日起至本判决确定的给付之日止按《个人一手住房贷款合同》约定的利息计算);五、驳回李某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4800元,由阳东某房地产开发有限公司负担4505元,李某某负担295元。

原审判决宣判后,李某某、阳东某某公司、某行阳江分行均不服原审判决,向本院提起上诉。

上诉人李某某上诉称:一、原审判决认为按0.01%的标准支付违约金属约定不明错误。原合同关于解除合同的违约金的计算方法是明确的:首先,从合同约定的前后文义来看,买卖双方关于解除合同的违约金不按日计算。合同第九条第1款第(2)项关于逾期交房的违约金计算方法可知,如果继续履行合同,则违约金按日计算;但如果是解除合同,则直接按已付款的0.01%计算。从该条约定看,合同对于在不同情形下违约金是否需要按日计算的约定是明确的,对于解除合同,双方并没有约定按日计算违约金。其次,从合同上下文的联系来看,参考合同第七条第1款第(2)项关于逾期付款违约金计算办法可知,如果继续履行合同,则按日计算违约金;但如果是解除合同,则是按累计应付款3.00%支付违约金,该条关于解除合同的违约金也不是按日计算的。假设是李某某违约即逾期付款,阳东某某公司依约定解除合同,如果按原审判决的计算方法按日按累计应付款3.00%支付违约金,则李某某需支付阳东某某公司天文数字的违约金。最后,从目的来看,解除合同的违约金无需按日计算。迟延履行合同的违约金之所以按日计算,其功能有赔偿损失兼督促违约方尽快履行合同的功能。而解除合同时,当事人只须直接约定违约金计算方法即可,没必要按日支付违约金。二、《商品房买卖合同》约定的逾期交房导致解约的违约金过低,李某某有权请求按本案的银行贷款利率计算已支付款项的利息损失。(一)对比涉案合同第七条和第九条可知,合同对于阳东某某公司违约所约定的违约责任明显过低,而对于李某某违约所约定的违约责任则过于严厉。按照《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项的约定,李某某要求解除合同时,阳东某某公司只需按已付购房款的0.01%支付违约金即19.22元,该违约金明显过低。表现在:1、与李某某承担的付款违约责任明显不对等。2、解约违约金远远低于银行同期存款利息和银行贷款利息。3、按该约定,李某某解约时需要为阳东某某公司支付银行按揭贷款的利息。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定,因合同约定阳东某某公司逾期交房导致违约的违约金过低,李某某有权请求调整。(二)阳东某某公司应当按李某某从某行阳江分行贷款的利率计算已付款的利息损失。解除合同后,合同自始无效,合同双方需要互相返还以恢复原状,过错方需赔偿非过错方的损失。因此合同解除后,阳东某某公司应当返还李某某的已付款并赔偿所付款的利息损失,利息损失应当参照李某某的银行按揭贷款利率计算。理由:1、司法实践中,计算守约方的利息损失一般是按照银行贷款利率或者银行逾期贷款利率计算。2、李某某支付给阳东某某公司款项主要是某行阳江分行的按揭贷款,需要按贷款利率支付利息,故阳东某某公司应当按该贷款利率支付已付款的利息,该利息损失和计算方法是确定的,阳东某某公司亦应当参照李某某的贷款利率5.125‰支付利息损失。综上,请求:撤销原审判决第三项关于违约金部分的判决,依法改判支持李某某一审关于利息的诉讼请求,即利息按银行贷款月利率5.125‰,从李某某支付各笔款项之日起计算到起诉之日止利息合计为14376元;从起诉日起,以161085.65元为基数,按银行贷款月利率5.125‰计算至阳东某某公司付清之日止。

上诉人阳东某某公司上诉称:一、阳东某某公司预售的b3幢d房早已符合交房条件,且该幢楼房已有多名业主入住,不影响李某某正常使用该商品房,原审法院认定某某公司未能交付商品房给李某某错误。《商品房买卖合同》第八条约定了商品房的交付条件“该商品房经当地房管部门初步分期综合验收合格,报房管部门申请验收”,本案中经原审法院去函阳东住建局查明,阳东某某公司在丁园总共建有a1、a2、b1、b2、b3、b5共五幢商品房(b4幢待建),其中a1、a2、b1、b2、b5幢已经通过验收,b3幢的验收工作正在办理中。预售的b3幢507房已经符合交房条件,李某某可以随时收楼。另外阳东某某公司于2014年3月5日通过公告,和发信息到李某某手机的方式,已通知李某某可以前来阳东某某公司办理房屋交接手续,但李某某一直没有前来办理房屋交接手续。以上事实证明,不是阳东某某公司不能交付商品房给李某某使用,而是李某某消极收楼,造成延迟交楼。二、原审判决认定李某某行使合同解除权在法定的期限内,并判决解除合同缺乏依据。李某某在原审陈述“李某某在诉讼过程中陈述没有收到阳东某某公司的收楼通知,更没有拿到房屋钥匙,李某某曾追问过阳东某某公司,阳东某某公司给李某某的答复是可以入住,可是还没有进行房屋验收,所以没有拿到钥匙和入住。”该陈述证明了两个事实:1、阳东某某公司已经告知李某某办理房屋交接手续,只是李某某自己认为房屋未验收,所以没有前来收楼;2、李某某早已催告过阳东某某公司交楼,李某某应自催告日起三个月内行使合同解除权。李某某催告阳东某某公司交楼的时间是在2014年3月,李某某于2015年4月起诉解除合同,解除权早已消灭。《商品房买卖合同》第八条约定于2013年10月30日前交楼,李某某应当从2013年10月31日起知道其权益受到损害。但当时李某某对此并没有提出异议,后来也没有积极去收楼,且一直供楼至2015年3月。以上事实证明李某某不急于使用该商品房,甚至后来认为不需要该商品房了,经转让不成才起诉解除合同。由此可见,李某某买房,是为了转手赚钱,其迟迟不收楼存在明显过错。三、商品房买卖合同与贷款合同是两个不同的法律关系,贷款合同应当另案处理,原审判决解除贷款合同,由阳东某某公司偿还贷款缺乏法律依据。如果商品房买卖合同解除后,某行阳江分行可以通过拍卖商品房实现债权,原审法院直接判决由阳东某某公司代李某某偿还债务不妥。四、《商品房买卖合同》第九条约定“并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金”,该条款已明确违约金是按累计已付款的0.01%向李某某支付,原审判决阳东某某公司按日0.01%向李某某支付违约金缺乏依据。综上,请求撤销原审判决,改判驳回李某某的诉讼请求。

上诉人某行阳江分行上诉称:一、李某某在本案中提出由阳东某某公司直接清偿所欠某行阳江分行的贷款,李某某不再承担清偿某行阳江分行贷款的责任,没有事实和法律依据。理由:1、原审判决引用的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释解释》第二十五条第二款并未明确购房方不再承担清偿所欠按揭贷款的责任,对该条文的理解不宜扩充和推断。2、房地产买卖合同和按揭贷款合同是独立的合同,即使某行阳江分行以有独立请求权的第三人参与房地产买卖合同纠纷案件,也应分别依法处理。3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条出售方应将收取的购房贷款返还给担保权人(按揭贷款银行),只是赋予某行阳江分行有权要求出售方返还所收取的购房贷款,某行阳江分行有权选择要求购房方清偿贷款并由出售方承担连带清偿责任,也可以放弃要求由购房方承担责任只要求出售方承担清偿贷款。4、清偿贷款是作为按揭贷款合同借款人(购房方)的义务,是否放弃要求购房方清偿贷款是按揭贷款银行的权利。因此,无论是在房屋买卖合同纠纷还是按揭贷款合同纠纷中,均不能判决免除购房方清偿银行按揭贷款的责任,除非是银行明示放弃。但在本案中某行阳江分行并没有放弃上述权利,李某某应继续承担还款责任。二、本案中涉讼房屋依法不能办理抵押登记,李某某存在违约,依法应承担清偿责任,李某某应一次性支付某行阳江分行购房款本金58412.47元和利息。根据附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款第(6)项“以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的,无法办理预告抵押登记的;或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记,或非因抵押权人的其他原因,致使抵押权不能有效设立的”规定,某行阳江分行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。合同约定阳东某某公司对贷款进行阶段性连带责任保证,阳东某某公司依法应承担连带清偿责任。综上,请求:1、撤销原审判决第四项,依法改判李某某一次性支付某行阳江分行购房款本金58412.47元和利息(利息按《个人一手住房贷款合同》约定的利息从2015年3月28日起至本息付清时止);2、阳东某某公司对以上判项承担连带清偿责任。

本院经审理查明:原审查明的基本事实属实,本院予以确认。

另查明:某行阳江分行于二审审理期间提供以下证据,证据一、广东省房地产预告登记证明(粤房地预登阳东预押字第03……88号),证明丁园b3幢5层507号房已于2013年7月8日办理预告抵押登记,但后来由于李某某及阳东某某公司无法办理涉诉房产权属证书,故无法办理抵押登记。证据二、李某某于2013年6月14日签名确认的借款借据、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单,证明某行阳江分行于2013年6月18日将134000元贷款汇至阳东某某公司的账户。李某某与阳东某某公司对某行阳江分行提供的上述证据真实性及证明事实没有异议。阳东某某公司向本院提供4张张贴《收楼通知书》的照片,该通知主要内容“尊敬的业主:感谢您购买我公司开发的阳东县甲镇乙居委会丙道8号丁园的房产,成为小区的业主,现我小区楼房已具备交付条件,请您于2014年5月1日前到丁园售楼部办理收楼手续,同时领取您购买房产的阳东县住宅质量保证书及使用说明书。…2014年3月5日”,阳东某某公司在落款时间上加盖公章。阳东某某公司主张该通知书于2014年3月5日张贴于某某小区售楼部显眼地方,通知各业主收楼。李某某则认为阳东某某公司主张2014年3月5日张贴收楼通知不是事实,阳东某某公司是在2014年10月份之后才电话通知李某某收楼,由于房屋未经有关部门验收,李某某才拒绝收楼。

本院认为:本案是商品房预售合同及借款合同纠纷。阳东某某公司已取得本案涉讼商品房所在楼盘的《商品房预售许可证》,其将该商品房预售给李某某,签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20××××××66)及合同附件是双方真实的意思表示,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定,应为有效合同。合同有效,双方当事人应严格按合同约定履行义务。李某某已按合同约定履行相关的付款义务,但阳东某某公司未在约定期限内交付涉讼的商品房给李某某,李某某因此提起本案诉讼。本案各方的争议焦点一是李某某与阳东某某公司签订的《商品房买卖合同》解除条件是否成就,如合同解除违约金应如何计算;二是李某某是否需对某行阳江分行的贷款承担清偿责任。

关于争议焦点一,李某某与阳东某某公司在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年10月30日前,依照国家和地方人民政府有关规定,将具备下列第4种条件,并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用:4、该商品房经当地房管部门初步分期综合验收合格,报房管部门申请验收。”但阳东某某公司并未在约定的时间交付房屋给李某某使用,已构成违约。至2015年7月16日,涉诉的丁园b3幢楼房工程未经住建部门规划验收合格,阳东某某公司亦未能提供证明在合同解除条件成就前涉诉楼房已经当地房管部门初步分期综合验收合格,故应认定阳东某某公司销售给李某某的商品房在2014年4月30日未具备交付使用的条件。按合同约定,未达交付条件,当事人可以拒绝收楼。阳东某某公司逾期未能交付合格商品房给李某某使用,且逾期交房超过180日,符合合同约定的解除条件,且阳东某某公司直至李某某提起本案诉讼及诉讼期间涉案的建设工程仍未经规划验收合格,阳东某某公司在双方约定的可解除合同的履行期限届满后仍长时间无法将合格商品房交付给买受人李某某,致使合同目的难以实现,李某某请求解除其与阳东某某公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使用不能实现合同目的”的规定,应予以支持。阳东某某公司主张不应解除合同理据不足,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权赔偿损失”的规定,合同解除后,阳东某某公司应返还收取李某某的款项给李某某。由于阳东某某公司逾期交房,其行为已构成违约,应承担违约责任。李某某与阳东某某公司在合同约定“逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。”该违约金约定显然过低,李某某请求调整理据充分,本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,鉴于李某某的损失主要是所支付的款项被阳东某某公司占用期间的利息损失,故李某某请求阳东某某公司按贷款合同约定的月利率5.125‰支付已付款项的利息作为违约金理据充分,本院应予支持。李某某虽然起诉是请求阳东某某公司返还其已支付的本息161085.65元及按161085.65元计算至起诉之日止的利息,但李某某亦同时请求由阳东某某公司偿还其欠某行阳江分行的贷款本息给某行阳江分行,某行阳江分行也请求李某某偿还贷款,故可认为李某某的请求包括返还合同项下所有款项本息。阳东某某公司收取李某某的款项包括于2013年1月25日收取办证费、维修基金、代理费、评估费共17000元,于2013年4月2日收取定金20000元,于2013年5月1日收取首期款38287元及2013年6月18日收取银行贷款134000元,阳东某某公司均应返还给李某某,并从收到各笔款项之日起按月利率5.125‰计付利息给李某某。即阳东某某公司应支付给李某某的违约金计算如下:1、办证费、维修基金等费用17000元的利息从2013年1月25日起计,按每月5.125‰计至本判决确定的给付之日止。2、定金20000元的利息从2013年4月2日起计,按每月5.125‰计至本判决确定的给付之日止。3、首期款38287元的利息从2013年5月1日起计,按每月5.125‰计至本判决确定的给付之日止。4、银行贷款134000元的利息从2013年6月18日起计,按每月5.125‰计至本判决确定的给付之日止。

关于争议焦点二,因《商品房买卖合同》已经解除,致使李某某为购买商品房而签订的《个人一手住房贷款合同》的目的不能实现,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”的规定,李某某请求解除与贷款人某行阳江分行、保证人阳东某某公司签订的《个人一手住房贷款合同》,本院予以支持。对于至2015年3月27日止李某某尚欠某行阳江分行的贷款本金58412.47元的偿还问题,因李某某是贷款合同的借款人,按照合同的相对性原则,贷款合同解除后李某某理应按约定偿还尚欠某行阳江分行的贷款本金58412.47元及利息,而阳东某某公司作为贷款合同的连带保证人亦应对上述债务承担连带清偿责任,原审仅判决阳东某某公司返还尚欠的贷款给某行阳江分行欠妥,应予纠正。

综上所述,某行阳江分行的上诉请求成立,本院应予支持。李某某请求按月利率5.125‰计算占用款项的利息理由成立,应予支持。阳东某某公司上诉主张合同应继续履行,其不存在违约理据不足,应予驳回。原审判决对违约金的计算及由谁来偿还银行贷款处理欠妥,应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、维持阳江市阳东区人民法院(2015)阳东法东民初字第78号民事判决第一、二项;

二、撤销阳江市阳东区人民法院(2015)阳东法东民初字第78号民事判决第三、四、五项;

三、上诉人阳东某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费、维修基金等费用17000元,定金20000元,首期款38287元及银行贷款134000元,合共209287元及利息(其中17000元的利息从2013年1月25日起计,20000元的利息从2013年4月2日起计,38287元的利息从2013年5月1日起计,134000元的利息从2013年6月18日起计,上述款项利息均按每月5.125‰计至本判决确定的给付之日止)给上诉人李某某;

四、上诉人李某某在本判决发生法律效力之日起十日内偿还至2015年3月27日止尚欠上诉人某银行阳江分行的购房贷款本金58412.47元及利息(从2015年3月28日起至本判决确定的给付之日止利息按《个人一手住房贷款合同》约定的月利率5.125‰计算),上诉人阳东某房地产开发有限公司对上诉人李某某偿还给上诉人某银行阳江分行的上述债务承担连带清偿责任(如上诉人阳东某房地产开发有限公司在本判决生效后先履行该项主文,则已支付的款项可从上述第三项主文中扣减);

五、驳回上诉人李某某的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4800元,由上诉人李某某负担413元,上诉人阳东某房地产开发有限公司负担4387元;二审案件受理费6011元,由上诉人李某某负担683元,上诉人阳东某房地产开发有限公司负担5328元。

本判决为终审判决。

审 判 长  关XX

代理审判员  姜XX

代理审判员  施XX

二〇一五年十二月十八日

书 记 员  林XX