律师导语：本文系办理的房屋买卖居间合同中双倍返还定金案例之一（本文系化名），房屋买卖合同中定金作为一种担保形式，其定金目的是为了保证 双方签订合同的履行，为此《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此定金在合同履行中起到作用具备保证与惩罚性质。
【案例】
原告（DYUKAAL），住上海市浦东新区。
委托代理人。
被告徐某某。
第三人上海某某房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。
投资人陈某某。
委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师。
原告（DYUKAAL）与被告徐某某、第三人上海某某房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔丽、被告徐某某及第三人委托代理人王建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（DYUKAAL）诉称，2015年5月9日，原、被告签署了售房预定协议，协议约定:甲方（被告）将坐落于上海市浦东新区福山路XXX号XXX室房屋以人民币（以下币种相同）250万元出售给乙方（原告），并于2015年5月16日带好身份证等有效证件到第三人处签订正式合同。在准备签署正式合同时，由于被告单方原因致合同未能签订，故原告诉至法院要求被告双倍返还定金10万元，诉讼费由被告承担。
被告徐某某辩称，系争房屋原产权人为被告丈夫，后变更为被告一人，其与丈夫达成婚内协议其有权不经过丈夫同意出售房屋；房屋出售前，其向第三人工作人员询问其丈夫不到场可否出售房屋，第三人工作人员回复可以；2015年5月15日，原、被告双方至第三人处，公证员提出要求被告丈夫到场，但被告早已告知第三人其丈夫无法到场，故被告认为其不构成违约。
第三人上海某某房地产经纪事务所述称，2015年5月9日，原、被告签订了《售房预定协议》，双方约定于2015年5月16日办理房屋出售方愿意出售给原告的公证手续及到银行办理手续，再办理房屋买卖合同；2015年5月16日，原、被告共同到第三人处，公证员亦到场，公证员当场提出需要被告丈夫到场同意后才能办理房屋出售手续，被告拒绝其丈夫到场，双方无法办理房屋交易手续，被告要求解除合同，并提出返还5万元定金，原告不予同意。
经审理查明，系争房屋产权登记于被告一人名下。2015年5月9日，原、被告经第三人居间，三方就系争房屋签订《售房预定协议》一份，内容为甲方（即被告）同意将系争房屋以250万元的价格出售给乙方（原告），并于2015年5月16日带好身份证等有效证件到第三人处办理正式合同。协议还约定，甲方在协议期内不得以任何借口停售或转售，否则将赔偿乙方定金10万元作为违约金，反之，乙方未能按时签约，则已付定金将作为违约金支付给甲方……。当日，原告向被告支付定金5万元。2015年5月15日，原告与被告共同至第三人处，公证员亦到场，因被告系外国国籍，公证员要求被告配偶到场，办理房屋共有人同意出售房屋的公证手续，被告明确表示已告知第三人其配偶无法到场，故原、被告未能于当日签署房屋买卖合同。之后，被告仍表示其配偶无法到场，双方最终未能签署房屋买卖合同。现原告诉至本院，诉请如前。庭审中，原告表示因被告不能履行协议，只能要求解除《售房预定协议》；被告则表示对解除协议无异议，但不同意双倍返还定金。
上述事实，由经庭审质证的《售房预定协议》、收条、情况说明、录音资料等证据及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《售房预定协议》系双方为签订房屋买卖合同而签署的预约合同。根据《售房预定协议》约定，原告支付的5万元定金属立约定金，其目的为保证买卖双方按照《售房预定协议》的约定签署房屋买卖合同。
现双方争议焦点为原、被告未按约签署房屋买卖合同是否系被告违约造成。本院认为，根据已查明事实，2015年5月15日，原、被告按约至第三人处，当日，因第三人未事先告知被告办理公证手续要求被告配偶到场，故当日被告配偶未到场不可归责于被告，但被告即于当日及之后以签订协议时事先告知第三人配偶无法到场为由，拒绝通知其配偶到场办理同意出售房屋的公证手续，从而导致双方无法签订买卖合同，对此，本院认为应属被告违约。理由如下:夫妻共有房屋的对外公示方式有两种方式，一种是夫妻二人的名字均登记在房产证上，买房人通过权利外观即能知晓房屋属夫妻共有；另一种是房产证上只登记夫妻一人名字，按照《婚姻法》的规定，该种情形亦应认定房屋为夫妻共有。现被告虽辩称其与配偶有婚内约定可单独处分系争房屋，但并无提供相应证据，即使被告有证据证明其夫妻之间确存在婚内约定，但该婚内约定仅在内约束夫妻双方，并不能对抗作为善意购买人的第三方即原告，系争房屋仍应属被告夫妻共同财产。现系争房屋产权仅登记于被告一人名下，并不改变房屋系其与配偶共有房屋之事实，房屋出售应取得另一方共有人即配偶同意。至于被告作为产权人之一与原告就系争房屋签订的《售房预定协议》，鉴于该协议系预约合同性质，被告一人签署协议并不影响该协议效力。但该协议确立了原、被告按约签署买卖合同之义务，因系争房屋属夫妻共同财产，被告则亦负有担保房屋其他共有人同意其签订买卖合同之义务，此涉及被告单方签署的买卖合同是否系无权处分合同的性质判断。现公证处基于原告系外国人身份而要求被告配偶到场，并非对被告出售房屋新设的义务，而系被告单方出售房屋需承担的应有义务，被告拒绝配偶到场配合，构成违约。至于被告辩称其已事先告知第三人其配偶无法到场，首先其并无证据证明其已明确告知第三人其婚内财产约定及配偶无法到场，即使其将上述内容已事先告知第三人，如第三人并未转告原告或被告并未直接告知原告，仍应由被告向合同相对方即原告承担相应责任。故被告的辩解意见并不构成违约的免责事由，本院不予采纳。现原告基于被告拒绝配偶到场，无法履行协议约定的签约义务而主张解除《售房预定协议》确立的预约关系，本院予以准许，因无法签约系被告违约造成，应由被告承担双倍返还定金之罚则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条 、第十二条 、第九十四条 、第一百一十五条 的规定，判决如下:
一、解除原告（DYUKAAL）与被告徐某某于2015年5月9日签订的《售房预定协议》中涉及双方的房屋买卖预约关系；
二、被告徐某某于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（DYUKAAL）定金共计10万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由被告徐某某负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员周箐
二〇一五年十月十六日
书记员秦叶