2010年6月,王先生在市中心看中了一套面积120多平方米的房子,于是现场便跟开发商签订了认购书,约定房子认购价为360万多元,同时缴纳了5万元的定金。过了几天,王先生在约定时间内到销售中心准备签订商品房买卖合同时,发现合同上约定的付款方式为签订合同张日内首付房款50%，其余50%房款办理银行按揭贷款,即提出异议称售楼员先前说可以办理7成银行房屋按揭贷款，首付只为3成。先生表示若开发商约定付款方式按照7成银行按揭贷款支付,则同意签署购房合同,否则解除认购书,要求开发商返还定金。

然而,开发商却认为,他们已将商品房买卖合同范本放置于销售中心,范本明确付款方式可以为银行按揭贷款,同时认购书第一条明确购房者知悉商品房买卖合同的内容,所以不同意先生提出的异议。之后,王先生依然没有与开发商签订买卖合同。2010年8月,开发商发出通知没收了王先生所交的5万元定金,王先生定购的房屋回收再发售。协商未果后,王先生一纸诉状将开发商告上法庭。

一审法院审理认为,王先生在售楼员陈述不清晰的情况下误认为可以办理7成银行按揭贷款交楼时间为2010年8月份,开发商在与王先生签订《认购书》时也未尽合理的提示义务,致使双方后来就付款方式上有分歧而无法签订《商品房买卖合同》,双方在履约过错中均有过错。据此,一审法院判令开发商向王先生返还定金。之后,开发商不服提起上诉。

案件解析：

二审法院审理后认为,认购书仅是开发商与王先生在签订商品房买卖合同之前所签订的文书,是对买卖房屋有关事宜的初步确认。从性质上而言,该认购书应认定为双方当事人处于缔约阶段的合意,旨在为以后商品房买卖合同的成立服务。二审法院还认为,王先生在签订认购书后,对商品房付款方式有异议而拒绝签署商品房买卖合同,反映双方就商品房买卖合同条款未能协商一致。而此前双方在认购书上也并未约定具体首付比例,因此不能认为王先生违反了预约合同的约定,商品房买卖合同因此不能订立,不应归责于王先生。因此,开发商不能适用定金罚,应向先生返还5万元定金。据此,二审判决驳回开发商上诉,维持原判。

本案中,双方签订的认购书并没有约定房屋确定的付款方式,此属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,即双方还有未决事项尚需以后协商,因此认购书属于预约合同。王先生在签订认购书后,为准备签署商品房买卖合同已积极与开发商磋商合同条款,双方最终没有签订合同,是未能就商品房交付期限协商一致,责任不在于王先生。