代 理 词

审判长、审判员：

我受江苏征远律师事务所的指派，接受本案原告张盛华的委托，依法担任其与被告冯昌荣房屋买卖合同纠纷一案第一审的诉讼代理人。通过调查取证查阅有关法律法规，听取今天法庭调查的全过程，我以为本案基本事实已经清楚，为维护原告合法权益，现发表如下代理意见：

一、本案原、被告签订的《房地产买卖契约》应属无效。

被告冯昌荣与原告张盛华系叔嫂关系，被告对原告患有精神残疾，不能辨认自己行为是非常清楚和明知的。但被告故意隐瞒原告身患精神病的事实，利用非法手段获取原告房产证等相关材料，骗取无民事行为能力的原告在《房地产买卖契约》上捺手印，然后通过房产中介扬州珠峰房地产销售有限公司将属于原告的房屋过户到自己名下。因原告系叁级精神残疾，属于不能辨认自己行为的精神病人，其民事行为应由其法定代理人即原告的母亲杨桂英代理。但原、被告之间的房屋买卖事前未经杨桂英同意，事后也未征得杨桂英的追认。依我国《民法通则》13条、58条，该《房地产买卖契约》应属于无效合同。

二、本案被告并未向原告或原告法定代理人杨桂英支付房款，故理应无条件返还原告房屋。

本案被告骗取身患精神残疾的原告签订《房地产买卖契约》后，并未依协议向原告支付相应房款。此后在原告及其母亲杨桂英不知情的前提下，擅自将属于原告的房产过户到自己名下，通过非法途径侵占原告的房产，其行为已涉嫌诈骗。原告在未收取任何房款的情形下，依法有权收回该房屋，被告应无条件返回。

基于上述事实，我认为本案焦点在于原告与被告签订的《房地产买卖契约》未经原告法定代理人同意，被告只是侵占了原告的房屋却并未支付任何房款，依《民法通则》第13、14、17、58、61条 之规定，原、被告签订的《房地产买卖契约》应属无效，被告应无条件将该房屋返还原告。请审判长能充分考虑本人的代理意见，最终给以公正判决！

谢谢审判长、审判员！

代理律师：陈联睿

2008年11月7日