张某诉称：2008年12月，我与被告高某签订租赁合同，将位于北京市朝阳区东大桥路一套商铺出租给被告高某使用和，租赁期限为二年，租金为每月7500元，后被告高某未按合同约定支付租金，无奈通知被告解除租赁合同，要求被告按照每日250元标准支付自2009年6月13日至2009年7月31日的房屋使用费12250元。免租期租金18750元，支付违约金16921元。

被告高某辩称：一、租赁房到未经公安消防机构的消防验收及开业检查，违反了国家法律的强制规定，依法该租赁合同应认定为无效，被告不构成违约。二，原告未能给被告提供房产证复印件导致被告无法申请工商营业执照，合同约定的商业用途无法实现，由于原告的违约行为应依法解除合同，因此，不同意原告诉讼请求。

经审理查明：2008年12月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于北京市朝阳区东大桥商铺一套，建筑面积为49平方米，租赁用途为商业，租赁期限为2008年12月25日至2010年12月24日，租金标准为7500元每月，支付方式为押二付三，支付日期见补充协议，押金为15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告费用、租金、以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余的部分应如数返还给被告，合同第九条第四款约定：被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋：1,不按照约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达7500元的┅┉。第十条约定：被告有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失，双方于同日签订的《房屋租赁合同》补充协议约定：免租期（含装修）自2008年12月25日至2009年3月12日止，如被告在免租期届满后12个月内即退租或违约导致原告解除租约，对在租约约定的违约责任外，原告有权要求被告支付免租期的租金，租金标准以免租期所在的相应租赁年度的租金计算，被告应在租金支付月的10号之前向原告支付下期租金，首期租金22500元于2008年12月25日之前支付，下期租金22500元于2009年6月10日之前支付，以后分别于6月、9月、12月、3月的10号之前类推支付各期租金，补充协议还约定，如被告在租约终止后逾期交还房屋，则还应按租约约定的交还当月之月租金除以三十计算所得之日租金标准的两倍乘以逾期天数向原告支付房屋占有使用费。该协议签订后，原告于2008年12月25日将租赁房屋交付被告使用，被告仅支付了首期租金及押金。2009年7月10日，原告以快件形式和，中被告发出《解除合同通知书》，该通知书于2009年7月11日送达被告。2009年7月31日，原、被告办理了租赁房屋交接手续。审理中，被告认可双方租赁合同于2009年7月11日解除，并移用合同解除时即欲将房屋交还原告，但原告在外地，无法交房，只能等到2009年7月31日原告到北京后双方才办理了交接，原告对此不予认可，称其女儿已到租赁房屋所在地接收房屋，但被告以还有两个月押金在原告手中为由拒绝腾房。另查，被告主张因原告不提供租赁房屋的房产证复印件违反了合同约定，导致被告无法申请营业执照，不能实现在租赁房中进行经营的合同目的，并称依据《房屋租赁合同》第七条第一款之约定。原告应负责办理租赁房屋的消防验收而未办理，因此合同无效。对此原告称被告示提出需要产权证复印件的要求，且按照约定租赁房屋由被告自行装修，被告在自行装修后未提出消防检查的申请，原告向法庭出示了租赁房屋的所有权证书及北京市公安局消防局于2006年9月29日作出的消防验收的意见复印件。

以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》及其补充协议、所有权证收、《解除合同通知书》、快递详情单、《消防验收的意见》复印件等证据佐证。

本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应全面履行，在合同履行过程中，被告迟延交纳第二期租金的时间至2009年7月10日已超过一个月，依据合同第九条第四款第一项之约定，原告有权解除租赁合同，合同应自其解除通知到达被告之日解除，原告的解除租赁合同于2009年7月11日送达被告，现双方均认可合同于2009年7月11日解除，本院对此不持异议，被告以原告出租的房屋未经消防验收为由要求认定租赁合同无效，缺乏法律依据。本院不予支持，对被告提出的原告未提供房屋所有权证明导致其不能申办营业执照因而无法实现租赁房屋的目的的抗辩理由，因双方在租赁合同中对此未作明确约定，且被告又未提供证据证明其向原告索要房屋所有权证明而原告拒绝或迟延提供的，故本院对此不予采信。因此，本院认为被告应当承担导致合同解除的违约责任。原告要求被告支付2009年6月13日到合同解除之日的租金及合同解除后至被告腾房之日的使用费，支付免租期租金及违约金的请求均符合双方所签订的《房屋租赁合同》及其补充协议的约定，本院予以支持，但违约金依据双方约定应为15000元，且被告所交纳押金按约定可用于折抵上述费用，不足部分被告再向原告支付，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》规定，判决如下：

一、确认原告张某与被告高某所签订的《房屋租赁合同》及补充协议于二OO九年七月十一日解除；

二、被告高某于本判决生效后七日内支付原告张某二OO九年六月十三日至二OO九年七月十一日的租金七千二百五十元，二OO九年七月十二日至二OO九年七月三十一日的房屋使用费五千元；

三、被告高某于本判决生效后七日内支付原告张某免租期租金一万八千七百五十元；被告高某于本判决生效后七日内支付原告张某违约一万五千元后，被告高某应再支付原告张某三万一千元。

本案中，被告主张该房屋未经消防验收而应认定合同无效。针对这一主张，最高院2004年曾经对此进行回函，具体内容为经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

虽然《中华人民共和国消防法》已于2008年重新修订，但最高院2004年的回函也应参照新修订的消防法进行适用。尤其在合同法解释二出台后，对于合同效力的判定，应依据效力强制性的条款而确定，不能因某些限制性的条款而将合同的效力否定，否则就违背了立法的宗旨及精神。