【案情简介】

原告莫某，男。

委托代理人杨光律师。

委托代理人苑成。

被告金某1，男。

委托代理人邓某。

委托代理人金某2。

莫某诉称，2013年6月27日，我与金某1签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》等协议，约定我购买金某1所有的位北京市某区某号楼某号房屋（以下简称某号房屋），该房建筑面积76.84平方米，总价款383万元。合同约定自买卖协议签订后90日内办理房屋过户登记手续，我需要在网签后过户前以自行交割的方式向金某1支付第一笔购房款210万元，购房涉及的税费由金某1负担，并直接向主管机关交纳。上述协议签订当日，我依约向金某1支付购房定金2万元，向北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）支付了中介费82728元。此外，因金某1称其急需用资金周转，应其要求我于2013年6月29日向金某1支付了首付款48万元。根据合同约定，双方应于2013年9月26日前办理房屋产权登记过户手续，但是金某1在合同约定的期限内未完成相关购房手续，导致买卖协议一直无法履行，后经我方多次催促，其依然拒绝履行房屋买卖合同，其行为构成根本性违约。2013年11月1日，我依约委托北京市京伦律师事务所律师向金某1发出了解除合同的告知函，金某1于2013年11月4日已经签收该函，但是拒绝履行相应违约责任。故诉至法院，要求判令：1、解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、金某1向我返还定金20000元，支付违约金766000元，3、金某1承担本案全部诉讼费用。

金某1辩称，涉案合同未能履行是不可抗力造成的，且该事项莫某是明知的，我已经单方解除了合同。我所在的单位因改制无法给我在央产房上市申请表上加盖公章，我在合同签订履行过程中不存在任何过错，也未给莫某造成任何损失，因此不应承担责任，要求驳回莫某的诉讼请求。

【审判过程】

经审理查明，2013年6月27日，金某1（出售方）与莫某（买受方）在我爱我家公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》，约定莫某购买金某1所有的某号房屋，该房性质为已购公有住房，房屋价款为383万元；在合同签订90日内，双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出售方的责任未能按期办理权属转移登记手续的，买房人有权退房；莫某于2013年6月27日向金某1支付定金2万元；《补充协议》第四条第2款约定，若金某1存在以下情形，应按照房屋总价款20%向莫某支付违约金：1、所提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；4、拒绝将该房屋出售给莫某或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。同日，莫某向金某1支付定金2万元。2013年6月29日，莫某支付房款48万元。2013年11月1日，莫某委托北京市京伦律师事务所向金某1发《律师函》，内容为因金某1的原因导致合同无法履行，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求金某1返还定金2万元并支付违约金766000元。后金某1向莫某返还了定金2万元及48万元购房款。

莫某表示，在签订合同时知晓该房屋是央产房；金某1表示，其与莫某签订合同后就去所在单位某单位房管科办理手续，但是房管科不给盖章，房屋要通过该单位同意录入档案和某公司录入档案，才可以办理过户，该房现在已经可以办理过户，金某1并提交《中国某单位已购房改房上市、变更、抵押申请表》复印件为证，并表示愿意继续履行房屋买卖合同，莫某对此不予认可，且表示不愿意继续履行合同，并称因房价上涨有损失，故要求金某1支付违约金。庭审中，莫某表示我爱我家公司口头同意退还中介费。

以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》、律师函《某单位已购房改房上市、变更、抵押申请表》、及本案庭审笔录在案佐证。

【审理判决】

法院认为，莫某与金某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》合法有效，双方应严格遵行。根据合同约定，在合同签订90日内，双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出售方的责任未能按期办理权属转移登记手续的，买房人有权退房。现因金某1的原因，合同未能按期办理房屋权属转移登记手续，莫某明确表示退房并解除合同，且金某1已将定金及购房款退还莫某，故本院依法认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》解除。金某1已经退还定金，对于莫某要求金某1退还定金的诉讼请求本院不予支持。金某1的行为存在违约，应当向莫某支付违约金，但是双方对违约金标准约定明显过高，对违约金数额本院依法予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除金某1与莫某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；

二、金某1于本判决生效后十五日内，支付莫某违约金十万元；

三、驳回莫某其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万一千六百六十元，由莫某负担九千三百六十，已交纳五千八百三十元，余款于本判决生效后七日内交纳；由金某1负担二千三百元，于本判决