案由:租赁合同纠纷案

一审法院：南明区人民法院

基本案情

原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为 148 平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。

2012年9月3日，原告与被告签订《定金协议》，约定双方于2012年9月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。2012年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案建筑面积为 490 平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自 2012年 11月3日起，至2016年11月 2日止。租金每月 35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。

被告在经人介绍后，知道听君律师事务所的周小静律师是合同纠纷案方面的专家，特委托周小静律师为代理人。

2013年1月31日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。2014年4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。

裁判结果

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。

原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。

鉴于被告于2014年4月5日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，法院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定；对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，法院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。

最终，法院作出判决确认原告和被告签订的《租赁合同》无效；原告返还被告房屋租金、租赁保证金 140 万元；被告向原告支付房屋使用费 400 万元；原告赔偿被告房屋装修损失 180 万元；驳回原告的其他诉讼请求；驳回被告的其他反诉请求。

一审宣判后，原、被告均未上诉。

主办律师：周小静律师

编辑：周小静