案情简介
2006年余某和彭某及房屋中介公司签订了《房屋转让合约》，约定：2006年3月30日以前余某向彭某支付首付款，合同签订时余某向彭某支付定金若干元。若余某违约导致合同无法履行，则彭某有权没收定金，若彭某违约导致合同无法履行，则余某有权要求双倍返还定金。在合同履行中，因其他原因，余某至3月31日才备齐了首付款。随后双方因违约金及定金问题发生分歧而出现纠纷。
代理意见              
尊敬的仲裁员：
我接受余某委托，作为其与彭某房屋买卖纠纷一案的代理人，受托后我调查收集了有关证据，并结合《合同法》、《担保法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》有关法律、法规、地方性规章等之规定，提出如下代理意见，恳求仲裁庭采纳。
一、申请人逾期一天准备好首付款是违约行为，这是事实。但申请人的这种行为是否必然导致无法办理按揭贷款或房产转让登记？
《房屋转让合约》第10条约定：“因买方原因（如迟延交存预付房款、迟延交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，定金不在退还，、、、、、”本条约定说明：必须在因买方原因必然导致无法办理按揭贷款或房屋转让登记手续，即买方的行为与合同目的无法实现有法律上的必然因果关系时，卖方才可以行使定金法则，反之则不能。本案中，申请人逾期一天支付首付款是事实，但这不必然导致合同目的无法实现，被申请人也没有证据证明逾期一天付款就必然导致合同目的无法实现。事实上，被申请人也承认3月31日收到中介公司关于余某首付款已经准备，要求到银行交清按揭尾款并办理房屋过户登记的电话，这就充分说明3月31日及后来某一时间均可以到银行交清按揭尾款并办理房屋过户登记，所以说申请人逾期一天准备好首付款并不必然导致无法办理按揭贷款或房产转让登记。故被申请人以申请人逾期一天就可以适用定金法则，就可以没收定金的理由过于牵强附会，无法令人信服！
二、被申请人要求申请人赔偿所谓巨额费用，既没有事实根据和证据支持、也没有合同依据和法律依据。被申请人屡次拒绝履行合同的行为属于根本性违约，申请人有权根据《合同法》第94条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定解除合同。
本案中，对逾期一天准备好首付款造成被申请人的利息损失，申请人一开始就承认给其赔偿，但被申请人却“狮子大张口，漫天要价”，一会要求申请人给3个月月供，一会要求申请人给所谓5000元违约金，一会又要求申请人给8000元违约，并拒绝履行合同，被申请人的这种要求有合同依据吗？有法律依据吗？有证据支持吗？显然没有。被申请人以“不满足我的要求”就拒绝履行合同的行为已经构成根本性违约。《合同法》第115条规定：“、、、、收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。
从上述可以看出，被申请人以申请人仅仅逾期一天支付首付款，而向申请人漫天要价并拒绝履行合同的理由过于牵强附会，无法令人信服。被申请人拒绝履行合同的行为已经构成根本性违约，申请人有权要求被申请人双倍返还定金。
二、《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《重庆市城镇房地产交易管理条例》第34条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况；抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的，转让行为无效，由此给受让人造成的损失，由抵押人承担。”本案中，被申请人的房屋是抵押给银行的按揭房，根据《担保法》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》的规定，被申请人在出卖此房屋时，应当书面通知抵押权人银行，但事实上被申请人却没有通知银行，便签订了《房屋转让合约》，所以《房屋转让合约》无效，所以从此意义上讲，被申请人至少也应当退还给申请人已经交纳的定金。
综上所述，在我国依法治国，建设法制国家的大好形式下，请贵仲裁委根据案件事实、双方的证据、及法律之规定，依法作出公证裁决，以促进我国法制健康向前发展，以使当事人服判息讼！
谢谢！
重庆合纵律师事务所所
律师 韩龙涛
2006年6月16日