双倍返还定金的适用

案件事实：

甲欲出让自有房屋一套，乙闻讯与甲进行商谈。在协商过程中，乙为表诚意特向甲预先支付了一万元现金，甲给乙出具了定金收据。后因条件未谈妥，房屋买卖合同没有成立，乙要求甲双倍返还定金，甲不同意，乙遂提起民事诉讼。

律师评析：

一种观点认为：乙（买受方）要求双倍返还定金的请求成立；根据担保法的规定，应该适用定金法则，双倍返还定金；理由为：

虽然从案情来看，甲乙双方并没有明确约定签订一份有名的定金合同，但本案中的定金收据足以证明双方定金法律关系的存在，即甲方同意乙方交付的一万元作为定金，乙方也有交付一万元作为定金的意思表示。《担保法》90条明确规定“定金应当以书面形式约定”，本条款的真实意思应该是指双方交付的款项作为定金应该有书面形式的约定，而不是指定金合同应该有书面形式的约定。从甲方出具的收据足以认定乙方交付的款项作为定金是双方真实意思表示达成一致的结果。所以本案中双方争议的一万元现金的标的物应当作为定金处理，应当适用定金法则。依照《中华人民共和国合同法》第八十九条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

综上所述，本案中定金合同关系是成立的，乙方要求甲方双倍返还定金应当得到支持。

二种观点认为：乙要求双倍返还请求不能成立，理由是定金法律关系没有成立，具体理由为：

本案中仅仅有定金收据不能证明甲、乙之间形成了定金法律关系，因此，不能适用定金担保中双倍返还定金的规定。

依据《中华人民共和国担保法》及其司法解释的规定，定金主要分为担保主合同的履行和担保主合同的订立两种类型。依据《中华人民共和国合同法》115条和《担保法》89条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”也就是说定金作为一种债的担保，是从合同，目的是担保主合同的履行，定金存在和适用的前提是主合同的存在，很明显本案中甲、乙之间并没有订立房屋买卖合同，即主合同不存在，定金合同自然也就不存在，当然不能适用双倍返还定金的规定。

根据《担保法》解释115条之规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。” 同时，根据《担保法》90条之规定“定金应当以书面形式约定。”也就是说，定金可以作为订立主合同的担保，但前提是双方必须有明确约定，而且当事人双方的这项约定还必须要以书面方式进行，因为法律明确规定定金合同是要式合同，必须以书面方式签订，而本案中甲、乙之间既没有约定以交付定金作为订立主合同的担保，更没有签订书面的定金合同。因此，定金担保关系根本就不成立，也就谈不上双倍返还定金。

第三种观点认为：双方定金法律关系成立，甲，乙之间形成的法律关系为立约定金法律关系。而本案中，由于双方事先就房屋买卖的合同条件没作任何约定，造成房屋买卖合同没能订立不是单方的原因。所以乙方要求双倍返还的理由不能成立。其具体理由如下。

依传统民法，定金根据其性质主要分为立约定金，成约定金，证约定金，违约定金，解约定金五种。我国现行法律规定了违约定金和立约定金，根据《民法通则》第89条第3款之规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”可以知道违约定金的归责原则适用无过错责任原则；而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”说明立约定金的归责原则为过错责任原则。同时，依据上述司法解释，如果以后未签订商品房买卖合同，立约定金合同仍然有效。有的学者更称：“无论从定金合同的从属性看，还是从定金的功能来看，立约定金都不是严格意义的定金，而是一个以保证以后订立合同为主要条款的独立合同”。

立约定金的法律基础来源于先契约义务。先契约义务产生于先契约法定债务关系（Vorvertrageliches Schuldvehaeltnis），有学者更精确的称其为“基于交易接触的非基本给付义务的法定债的关系”。先契约债的关系是一种特别的、不仅仅是双方当事人偶然的关系、也不是社会性质的类型，她必须与交易领域有多方面的关联。其适用前提条件是双方相互独立的行为必须都符合诚实信用的要求，无论是否达成了契约。诚实与保护义务不是建立在其后的缔结的合同，而是与之相互独立的，不论合同是否缔结完毕或合同是否成立有效，其基础在于合同磋商阶段或准备的交易关系之中，存在于合同关系产生之前、之中以及之后。也就是说，只要其存在基础条件仍然存在，先契约债之关系就可以一直延续。

本案中，甲给乙出具了定金收据，表明甲，乙之间形成的法律关系为立约定金法律关系。如果因不可归责于任何一方的条件而没有谈妥，则不适用定金罚则，甲只需将一万元钱还给乙即可；如果因可归责于甲的条件而没有谈妥，则对甲适用定金法则，将定金双倍于乙；如果因可归责于乙的条件而没有谈妥，则乙无权要求返还定金。

本案例及相关评析由立万全体律师评析提供，并将该案例相关观点编辑于此，期待更多同仁对立约定金的适用进行探讨。