凌立律师按，由于房屋按揭贷款时间长，现实中按揭房买卖的情况也较多。按揭房由于已抵押给银行，因此在转让过程中买方对于购房款和过户的把控尤须注意，实践 中购买按揭二手房一般有两种方式，一种是买方一次性付清全款或足以偿还银行贷款的首期款，以还清银行的按揭贷款，这样按揭贷款合同终止，进而注销拟转让房 屋上的抵押权，消除过户登记的权利障碍，然后由买卖双方再办理产权过户手续。第二种方式，转按揭贷款。即买方也向银行申请按揭贷款购买二手房，买方既可以 向卖方原按揭贷款银行申请转按揭，也可以向其他银行申请转按揭。在第一种方式下，由于买方先支付了大额的购房款，为防范风险，买方最好与卖方约定直接将买 房款支付到按揭贷款银行的还款账户上，避免房款支付给卖方而造成不可控的情况。以下就以笔者办理的一宗案件，更直观地说明：

2013年，王先生（化名）经房产中介介绍，购买了位于上海浦东的一幢房产，总价150 万，由于该房产尚有房贷80多万元，因此双方约定：王先生应在签订房屋买卖合同当日，将首期房价款计人民币90万元支付给被告。被告收到首期房价款后，应 于贷款银行许可的最短时限内全额还清房贷，并负责注销房屋上的抵押登记。抵押登记注销后即办理房屋产权过户手续。

合同签署后，卖方将房产证交给了中介，并将房屋实际交付王先生居住。王先生就将首期款支付给了卖方。

在合同约定的过户时间截至时，王先生开始通过中介联系卖方办理产权过户，但是卖方一直找各种理由推脱，过了一段时间王先生感觉事有蹊跷，便催促中介联系卖方尽快办理过户，但中介告知卖方已联系不上。经了解，才发现卖方收到王先生房款后并未偿还房贷，房屋上抵押登记亦未注销，不能办理过户，中介 也无法提供任何帮助。此时王先生已支付了90万元，该房产却不能过户，且卖方也已停止还贷，银行每天都在计收违约金，不久银行将行使抵押权拍卖该房屋。万般无奈之下王先生开始寻求法律帮助。

凌立律师接受王先生委托后，立即剖析案情，制定方案。由于卖方是外地人，现无法找到其本 人，也未发现其他可供执行的财产，本案面临两个问题：首先，该房产已被抵押，如何过户？其次，如放弃过户，解除合同，则该房产除去银行债权后又不足以偿还 王先生已支付的90万元。经权衡利弊，凌立律师认为拿房方案的风险范围最小，经详细说明，王先生对本案风险和思路也有了清晰了解，并认可了拿房方案。于是 立即起诉，执行该方案，经过几个月的积极争取，最终才实现了该房产的过户。

通过本案，我们可以得出一些启示，在房产交易中风险防范意识很重要，要严格把控流程，了解交易对方的基本情况及房产的权利状态，在付款、过户等重大交易环节注意设置保障措施，因为有些交易细节如果没有被重视，此后可能便造成较大的损失。

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