土地招标暗标制受欢迎值得推广

　　内容导读：这种在土地出让中的“暗标”报价招标制度，值得在全国推广，建议这次全国“两会”加以讨论，将这种制度作为土地出让制度的修正、补充而确定下来…]

　　近几年来，土地市场一直广受诟病。地价飞涨，地王频现，不但不断推升房价预期，更因土地成本上升而直接抬高房价。因此，日益飚升的地价，不但遭到了消费者的抱怨，也遭致了开发商们尤其中小开发商的抱怨。要求改革土地出让制度，尤其是改革土地“招拍挂”中就高不就低的现场竞价制，一直呼声不断。

　　或是因为舆论的压力太大，或因房地产过热，地价、房价持续非正常地快速上涨，中央政府已经展开了新一轮调控，因此，最近，土地“招拍挂”中就高不就低的现场竞价制，已经在北京土地市场出现了改变。

　　2010年2月24日，北京市通过招标公开出让了北京朝阳区常营一幅明星地块。在此块土地的竞标过程中，北京市亦采取了“暗标”的土地出让方式，以规避现场竞价导致土地价格高企而传递房价涨价的预期。而所谓暗标制度，即在土地招标出让中，不设评委员会招标，而是所有入围的投标方事先同时按要求，以不公开报价标底的方式进行价格投标，然后，在开标之日，将所有竞标者的报价同时开标，最后价高者竞得土地。结果，北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元的报价胜出，竞得该地块。

　　值得注意的是，与以往现场拍卖那种现场竞价轮番上涨、胜出者与“亚军”只差一个基本报价不同，此次竞标出让中，胜出者的出价竟比第二位的华润置地高出近8亿元，比第三名的万科地产联合体更是高出22亿元。报价差额如此之大，舆论叹为罕见，而胜出者时也许正后悔莫及，不该报出与第二、三名高出如此之多的差价。不过，一个不用怀疑的事实是，正因为这次采用了“暗标”的土地出让方式，才避免了现场诸多开发商之间在现场不理性的轮番抬价竞争，也可能大为土地的最后成交价格，应该说是一个“进步”。

　　其实，早在半年多以前，笔者就指出了土地市场拍卖现场公开叫价竞争所存在的弊端，曾公开建议使用“暗标”，不知北京市这次土地出让是否采用了笔者的建议或从中受到了启发。

　　去年5月26日，笔者(本文作者陈真诚)撰文指出，“需要看到的是，土地拍卖制度设计上无疑存在缺陷。事实上，在土地挂牌、拍卖竞价方面，政府采取的是前面竞价者的报价公开的‘明标’策略，不可能象‘暗标’那样出现价格高低不一、后来竞价者报价可能比前面报价低的情况，必然使得其后报价者必然逐步走高。在土地出让环节存在制度缺陷前提下，政府推出的土地，只要有人需要而且出现竞争，想拍地的开发商就会建立起地价还将抬高的预期，其结果就很可能是轮番抬价。”

　　随后，去年8月26日，笔者(本文作者陈真诚)再次撰文建议，“就土地市场来说，政府还应该修正招拍挂制度，修改土地价格形成机制，尤其要修改土地报价机制。招拍挂的报价不能用‘明标’而改用‘暗标’报价制度，要让报价者互相看不到别人的报价，尤其要让后面报价的人要看不到前面报价人报的价格。如果真能做到这样，有些人可能因摸不清其他人报价的底而担心自己报高价吃亏而低报价，不会追逐高价报价。其结果，土地竞买的报价，就可能不会出一人比一人高的现象。”

　　从这次北京采用“暗标”方式招标出让土地的结果来看，笔者的建议具有科学性。

　　事实上，由于在此前的土地“招拍挂”制度中，“明标”式报价的竞价方式以及价高者得的原则，是推高地价的主要原因之一，使得很多原来预期不高的地块，往往由于现场气氛的不断推动而导致开发商冲动拿地，最后导致土地价格不断上涨、地往频现。如今，北京市带了个好头，使用“暗标”报价招标出让土地，使得土地竞价没再出现那种竞争者现场不断抬价的局面，成交地价也不再非理性地上涨，有利于使过热的土地市场降温，遏止房价非正常地上涨，不但广受消费者欢迎，也广受开发商们欢迎，尤其增大了资金实力不雄厚的中开发商们竞争拿地的机会。因此，这种在土地出让中的“暗标”报价招标制度，值得在全国推广，建议这次全国“两会”加以讨论，将这种制度作为土地出让制度的修正、补充而确定下来。