房地产信托基金有啥特点
编辑同志：近日，我从媒体上获悉“长实分拆旗下北京东方广场，以人民币计价的房地产信托基金———汇贤房托日前获得香港证监会通过，将于4月11日至19日公开招股，4月29日在港交所挂牌”。这是香港首只人民币房地产信托基金的IPO，请贵报能否详细介绍这一IPO的情况。
读者林先生[调查]
香港首只以人民币计价的股票“汇贤房托”即将在港交所进行IPO，这个“吃螃蟹”的新品种，实质上就是一只香港本土的房地产信托基金。
俗称REITs的房地产信托基金在国外已经有50年的历史，但是在香港却是2005年才开始上市的新事物。从制度设计上来说，香港既借鉴了美国、澳大利亚、新加坡等国家的经验，又充分结合本地房地产业和金融市场的实际状况。
一般来说，房地产投资信托基金有公司型和契约型两种组织形式。美国、日本等国的房地产投资信托基金大多采取公司型组织形式；而香港房地产投资信托基金属于契约型。具体表现在：第一，房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有，同时与托管机构、管理公司、相关实体以及其他集体投资计划的资产分开处理；第二，必须委任经香港证监会批准的独立托管机构，以信托形式持有相关计划的资产，同时监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定；第三，必须委任经香港证监会批准的管理公司，对信托资产进行专业管理。
香港对于房地产投资信托基金资金运作的要求比美国、澳大利亚、日本、新加坡等国家严格。在投资标的上，香港房地产投资信托基金属于权益型基金，只能投资可产生定期租金收入的房地产项目，禁止投资于空置土地、从事或参与物业开发活动；在资产结构上，香港法律规定，房地产投资信托基金90%以上的资产须由房地产项目构成；在资产持有年限上，香港要求房地产投资信托基金须持有所投资的房地产项目为期两年以上；在资产负债率上，香港房地产投资信托基金的借款总额与其资产总值之比不得超过45%。
与此同时，香港《房地产投资信托基金守则》规定，房地产投资信托基金每年必须将不少于90%的税后净收入分派给基金持有人作为股息。从表面上看，这一比例与美国、日本和新加坡等国家的规定并无差异，然而，这些国家均规定，房地产投资信托基金分配给投资者的收入可以免缴公司所得税。相比之下，由于香港税制简单，整体税负较轻，因而并未对房地产投资信托基金管理公司分配股息提供专门的公司所得税优惠。而目前实行高股息分配政策，则提升了社会公众参与房地产投资信托基金投资的积极性。
