不动产投资结构及REITs战略分析（演讲及问答）

　　UBS亚洲房地产部董事 Vincent Peng：

大家下午好，今天讲一下房地产投资信托在亚洲的发展，我的演讲分为三部分，从这个图表里可以看到在亚洲不同国家投资信托的市场和发展其实目前规模并不太大，两大成熟市场是日本和新加坡，大概是占到35％，他们是以房地产投资信托的方式上市的，按照整个上市的地产而言，它是占据了17％，在今后几年里面将会有1600亿美金的房地产投资信托基金上市，我们看一下全球的趋势，亚洲的房地产投资信托的发展，首先看到城市的领域是一些国家已经有房地产投资信托的法律规定和投资环境，都是位于一些成熟市场，澳大利亚、新西兰、日本等等，还有韩国、台湾，香港最近开始上市了一个REITs，首发有了上千亿的资产，在印度、菲律宾目前还没有REITs的法律环境用于上市，因此有些时候可能就需要境外上市，比如在香港或者是新加坡。

　　房地产投资信托在全球的资本市场的收益回报的比较，可以看到它的回报是最高的，到目前为止有连续五年比其他类别的资产收益都要高，在另外一个是在澳大利亚在过去五年里面已经得到了正收益，第二个原因就是一个结构性转换的问题，在2020年在新加坡有非常高比例的高龄居住居民，因此我们有了养老基金就更加加大的进入了地产市场的举措，然后是零售终端对于REITs投资需求越来越多的，他们要求有更高收益的理财手段，相对来说稳定同时与股权和债券之间的相连关系较低，并且流动性比较高。

　　还有是机构的兴趣，这个显示出过去15到18年的趋势，我们可以看到房地产的投资随着时间的推移而不断的在增加。机构的需求是全球的，比如说在美国690亿是投在国内的，100亿是投于国外的，欧洲有最大的海外配置就是450亿，REITs非常的高效，投资者愿意以一个溢价来买REITs，同时还有估价的差距，资本市场更加高效的估计这个物业的价值，这就引起了一个溢价，同时我们看到潜在的价值比收到的费用要大。

　　第三部分我们来看一下竞争，怎么样改变亚洲房地产总的局势，我们有越来越多的资产进入REITs，因为现在中国的开发商只不过在复制香港的开发商的模式，一般来说他们开发然后再销售来实现高的利润额，房地产公司一般来说把这个物业建成之后就销售了而不是卖入二级市场，二级市场能够给REITs带来一个最后的通道。一些上市的物业公司还有上市的REITs，像摩根斯坦利，还有物业基金的管理公司，高质量的房地产都是目前非常热的一块，但是在目前为止国际的组织正在利用匹配的不足，正在追逐在中国投资购物中心，比如来自新加坡的置地还有摩根斯坦利都是在购物中心的手法，这些基金一旦积累到一定的规模，他们就会凝聚成一种REITs，这是我的看法，其他人如果有不同的想法我欢迎你们和我进行讨论。

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　　现场听众提问：最大的问题就是没有足够的通道把这个物业从融资带到REITs，你觉得在中国这个流程是不是已经改善了？

　　Vincent Peng：拿置地作为例子，要让人们真正的欣赏REITs还需要一段时间，越来越多的人来谈论REITs，现在在中国已经作为越来越热的话题，在中国最大的挑战不是理解的问题，而是高质量的，可投资物业的供应，也就是说人们要花一定的时间来积累自己的资产，这是最大的挑战。

　　提问：从房地产的投资者还有开发商的角度感觉到谈REITs很多，但是行动上好象很难沾上资金的边上，这个中间的桥梁或者这个平台有没有这样的机构或者外资更结合中国的情况？

　　Vincent Peng：正如你刚刚所说的情况，目前来说很多人都在谈，目前有两个问题，一个是关于REITs的法规条例还没有出台，本身在中国做REITs难度相当大，目前是不可能的，但这还有一个办法解决就是可以走海外上市，在香港，在新加坡，在新加坡已经出了六个REITs，都做得非常好，从上市到回报都非常高，在香港领汇上市以后已经升了30％到40％，上市的时候超购了很多倍，就大家都想要买不到，这方面可以说从海外上市来解决，但是第二个不是有太多规模的企业已经有投资物业的，目前在中国万达集团王健林先生有这样一定的规模，比如有九个购物中心和澳大利亚的麦格里一起合手在香港做一个REITs，还有是越秀投资，这是广州政府的派出机构，现在有两座写字楼和购物城，已经在上星期做认购了，市场反应也相当好，这是两家投资物业已经够规模可以做的其他的我们也在看，其实我们本身作为瑞银投行在和投资商、地产商一起合作，希望能够找到合适的平台一起做上市，做REITs，所以从这个意义上来说我觉得需要一个培育的时间，中国的发展商以前沿袭香港发展商的状况，这样的好处就是资金回收很快，发展效益很大，但是有一个缺点就是当政策有变化或者是一时没有土地存量的时候就没有收入了，但是在海外的成熟市场像澳大利亚，美国、日本、新加坡这些地产商本身拥有很多的投资物业，有一个稳定的收入，这种物业目前如果放在REITs里面是效率很高的资金运作，如果放在公司收益表上面资金运作就不够有效了，大家很好的是已经认识到这些了，但是关键是要怎么去做，但是不排除少数企业有好的投资物业，这样有高的机会可以认真考虑REITs这种形式把资金解脱出来。

　　提问：您对212号文件的出台有什么看法？对信托作出一些法律上的限制。

　　Vincent Peng：这个212文件没有认真的拜读，实际上信托和和REITs是两回事，REITs本身是上市的基金，它的运作完全像是股票的运作，而基金很多程度上是两三年就退回本金，在这个期间分利息，这完全是一种债权的形式，所以两个实际上是从实质上来说是不同的。

　　提问：在中国由于债务原因有一些烂尾楼出现，您说是一种开发商会接受烂尾楼，但是如果说基金你们收这些楼的话但是开发经验和招商经验是不足的，因为这些会存在一些潜在的机会，建好了以后招租出去以后未来的盈利点是很高的，但是在市场上谁是最恰当的主体或者怎么解决烂尾楼的问题？ [page]

　　Vincent Peng：现在做一个资产包然后改良，再卖出去，本身来说除了需要物业方面的经验还需要其他很多方面的经验，如果有经验这样的话，把它建好以后产品应该是很适合卖给REITs的，但是本身不良资产包是放进REITs里面的。

　　Andrew P.Oksner：很荣幸来到这次研讨会，我本人从95年就来到中国了，已经有十年的时间了，在过去的六年里面我们成立了一家采购和贸易公司，它位于上海，我们有不同的客户来自于沃尔玛等等世界享有盛名的公司都是我们的客户，在几年之前我们进入了建材行业领域的采购，做得相当不错，因为我们提供的产品是真正质量非常好的，人们总是认为中国生产的产品总是质量比较差的，价值不好，事实上只是有价格竞争力，但是中国在过去五年之内中国生产的产品质量已经非常好了，我们的合作伙伴生产商的生产以每日的频率来进行生产，质量的控制和监督都是很好的，由一些专家来做最后的质量控制和检查，以确保我们提供的产品是高质量的，百分之百的符合他们的标准要求的产品，而且我们还能保证及时的送货和发货，因此保证了我们美国当地的那些项目开发商能够及时的进行开发项目，事实上我们的公司有着非常好的融资和开发的途径，我们为那些大范围的各种物业提供我们的服务，不管是高端的市场还是中端的市场，有些时候我们也会碰到一些困难，很多时候我们的开发商自己也希望自己整个销售过程都是顺畅的，成功的，当然了在整个销售过程中间总会出现意想不到的问题，每一个今天所做的项目并一定能够最后完工。

　　在上海很多刚刚开始建造的物业，建造过程可能会有几年的期间，如果在延安路、虹梅路会看到很多开发商开发的楼盘，我们现在看到帮本土的开发商节约资金来购买那些能够满足国际标准，比如美国生产标准的建筑材料，所以我们在美国也与那些建筑商有一些合作来知道在每个不同的州和每个不同的城市有不同的标准，有这样的交流机制就可以帮助中国的开发商以节约30％到40％的成本建造符合美国标准要求的建筑材料，我们也做很多有效的尝试，我们做了很多的贸易展，与当地的建筑商来谈一下，并且不断的向美国的建筑上介绍我们所做的业务，来提升他们对中国建筑市场的兴趣，大家共同运作的标准是差不多，我有一个助手看到一个楼盘，它卖的是每平方米六千人民币，过的几天之后它就变成了八千人民币，他们再隔了几天去的时候再想买的时候发现房价再一次涨的，这样一个市场里面人们总是在积极的购买。

　　但是目前这个情况有些不同了，有时候价格下降了人们就开始进行出售而不是购买的，我们在进行销售的时候我们买了这样的东西比那样的东西价格更低，也就是说我们很关注这个产品的质量和那个产品的质量原来一样但是价格更低，也就是说我们推销的销售理念和美国常见的销售理念是不一样的，他们是采用附加的方式而我们是采用节约的方式进行推销。

　　刚才谈到了怎么样进行营销，怎么样和媒体进行运作？这都意味着我们销售小组都要有一个正确的定位和诉求，因此我们也需要有这一些专业的销售团队来帮助我们提升销售和贸易，我们看到有很多的广告，这个广告都有西方的风格，是不是中国的消费者比较喜欢西方风格，我自己本人所看到的是一个图表，所展示的物业和开发商真正实际出售的物业是两码事，差异非常大，有很大实质性的差异，我们会做逆向性的营销，我们会帮助你拿到这个图表并且使它来符合我们的实际运作，所以这个是一个逆向行为，不是先开发出楼盘再进行广告的宣传，而是以广告宣传的方式来吻合目前正在实际操作的物业，因为开发出了物业必须要把它准确的定位并且有效的销售出去。

　　同时我们所做的一点就是卖给那些非常理智的消费者，他们对自己的需求非常明确，但是他们会大量的对房子进行购买，也就是说我们所出售的产品必须百分之百符合消费者的质量需求，比如说要出售给一个美国购买商，是不是符合百分之百符合买方的各方面要求，我们所做的是确保我们所做的产品是百分之百在各个细节上符合购买方不同的购买需求，在欧洲进行销售和美国方式是不一样的，因此我们所购买的工厂会非常有现在性的购买我们所要出售的产品，并且以及时的方式发售给海外的购买者，不管是欧洲，还是美国的用户。

　　我自己本人在上海生活了八年，我的家庭也在上海，我的孩子也协助我的工作，我们很多的员工都是中国人也能够了解本土市场，我也非常兴奋的看到中国上海发展得非常迅猛，每一天我们都会看到上海非常大的变化，有些时候甚至会出现一幢大楼都会消失，所以上海整个市容的变化是非常迅猛的，所以我认为上海是一个非常令人兴奋的市场，当我们看到上海市场的变化以后，回到美国再谈到中国翻天覆地的变化他们也会感到非常的兴奋，因此在美国的最佳城市把他们全部加起来他们的发展还没有上海发展得快，我们公司也可以从自己的角度帮助你们完成梦想，就是有革命意义的地产融资方式帮助大家进一步发展业务，我们两家公司都以自己的方式为各位提供满意的服务，事实上上海市场给我们带来了令人振奋的机遇，谢谢大家。 (本文已由重新编辑)