房地产股权型信托操作模式

　　股权投资型信托属于权益型信托，是房地产信托走向真实投资的一个方向，信托公司通过商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人与信托公司签订《信托合同》，并将自己合法拥有的资金划付至信托财产专用账户;信托公司将信托资金以股权收购或增资扩过的形式现实对房地产企业的投资;信托公司通过对房地产企业股权的分红、减资或转让获得投资收益;信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益，信托计划清算。

　　这种运作模式的优点是信托资金在房地产企业的财务报表上体现为新增注册资本，将有效的改善房地产企业的资本结构，使企业的资产负债率下降，同时提高企业的资信等级。缺点是这种模式的信托计划退出和流动性均较差，后期资产管理机构无法介入。

　　为解决信托计划退出和信托受益权的流动性问题，产生了私募股权基金信托融资模式。

　　私募股权基金信托融资模式设计的关键是资金进入和退出方式，从国内外私募股权基金的运营经验来看，资金进入的方式有股权方式或债权方式，最佳的退出方式是上市退出，但由于国内资本市场还不完善，上市操作比较困难，因此，私募股权基金在国内投资一般选择境外上市的较多，即先培养被投资企业快速发展，当投资企业发展到符合境外上市条件后，投资基金境内原股东在境外注册壳公司，通过壳公司再设立一家境外控股公司，通过股权置换资产方式把境内合营企业的房地产资产注入到境外控股公司，境外上市成功后，私募股权基金管理人可以选择合适的机会售出所持公司股份而退出，获得丰厚的投资回报。

　　房地产信托融资模式也特别适合中小型房地产企业，中小型房地产企业一般抗风险能力较差，开发规模也比较小，一般只能通过自有资金与短期资金来解决，上市融资、发行债券等对小型房地产企业来讲不具备应有的硬性条件，主动拓宽融资渠道至关重要，可选择通过房地产信托融资来筹集资金。