房地产信托融资产品占据半壁江山市场火爆

国庆前后，各部委相继推出的楼市调控政策都表明，下半年地产融资渠道会越收越窄。而在国内，60%房地产项目会在下半年动工。楼市新政效应下，很大一部分购买者都改持观望态度，这很大程度上影响了地产商年底的资金回笼。至此，“很差钱”的地产商只能抓住信托融资这一根救命稻草不放。受此影响，房地产信托产品的发行规模和收益率节节攀升。但上海财经大学教授奚君羊在昨日接受晚报记者采访时表示：“普通投资者不能因为高收益而盲目出手，应对开发商资质及实力有足够了解，并对房地产未来走势持合理判断。 ”

市场火爆：地产信托占半壁江山

今年以来，监管层从土地储备款、房地产开发贷款和购房贷款三个方面抑制房地产市场的过热，房地产业已然面临着巨大的资金压力。于9月底开始的楼市第二轮调控后，房地产信托产品俨然成了楼市融资的最后一根救命稻草。

统计显示，今年以来地产信托项目占全部信托项目的比重不断攀升，尤其到了9月份，房地产信托在所有信托项目中占比已上升至57.2%。调查显示，上周(10.11-10.17)发行的18只集合理财产品中，有10款应用于房地产领域。

同样上升的还有信托产品的发行规模，如今年前9个月房地产信托的发行规模已接近1300亿元，较去年全年449亿元发行规模而言，增长了1.9倍。与此同时，地产信托产品的预期收益率也不断飙升，平均收益率虽然在10%以下，但还是有部分产品预期收益率高到令人咋舌。

监测数据显示，近三个月房地产信托产品发行规模已超过去年全年水平，平均收益率也从去年的9.57%上升至10.12%，单款产品预期收益率最高达到13.50%。

记者了解到，下半年新成立的集合房地产信托的年化收益率普遍高于8%，有的高达15%，最高甚至达到25%，远高于2009年大约6%的平均收益率。

业内支招：投资者应“做足功课”

至于目前地产信托一片火热的景象，奚君羊表示，投资者要持理性态度，应对所投资企业乃至具体开发项目有足够了解；对该企业的资质、实力和有无履行合约的能力有清晰认识。

“投资者投资地产信托将来会面临三种情况：一是开放商正常的开发项目融资需要，正常资金周转，这样的话，投资者会如期拿到本金和收益；二是投资者会拿到本息，但可能会出现拖欠。即开放商的房子和地皮还在，且资产总值超过债务。只是暂时有销售困难，等房子和地皮出手，投资者就可以拿到本息。而最坏的可能就是，开发商资金周转出现严重困难，甚至会面临资不抵债风险。采取信托融资不是用来投资而是还债，‘借新还旧’，甚至最后开放商清算破产。类似情况下，投资者要面临部分本金损失”，奚君羊表示。

深国投信托市场部高级渠道经理余娜也提醒投资者，在投资房地产信托产品时，投资者应注意以下几点：首先，信托产品属非保本理财产品，投资者需要了解投资风险，并充分考虑自身的经济条件，选择适应自己风险承受能力的产品；其次，投资者应仔细阅读信托产品说明书和风险揭示函，充分了解产品信息，包含收益类别、投资方向及投资风险等；最后，房地产信托产品不是收益率越高越好，要综合考虑信托公司的风险控制能力，也要考虑融资对象，即地产商的资质和实力，以及该信托计划所采用的信用增级方式。

专家观点：政府暂不会打压

据了解，房地产信托一直扮演着开发商的“救场”角色。但由于其融资成本较高，在政策利好的背景下，地产商在融资时首先会考虑银行；而当政策利空、银行不会伸出援手时，为了寻求现金，只能投奔房地产信托门下。

尤其是对中小房企来说，一方面很难申请到房地产开发贷款，而自身也没有足够的流动资金。在其他融资渠道不畅通的情况下，即使信托成本高，比如年化收益率要在25%，也没有办法。否则之前拿地所耗费的资产也会打了水漂。

但是随着房地产业的行业风险不断增加，房地产信托产品收益率提高，目前维持高热度的房地产信托产品其风险令人担忧。不过也有专家预测，除非监管层直接叫停或出台新的政策，否则房地产信托依然是发行的重点。

奚君羊认为，房企借道信托融资支撑资金链运转，如果造成的局面依然会是房地产开发过热，削弱了楼市调控预期效果，政府肯定会采取干预。但若对政策效果没有根本性影响，政府或持旁观态度。【免费订阅中国《信托周刊》轻松发送邮件至trustweek@msn.com】