房地产投资信托基金(REITs)的国际经验与中国出路（演讲稿）

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今天的演讲题目是：介绍房地产投资信托基金，主要是以一些已经比较发达的市场的经验，然后我们探讨一下在中国要开展房地产投资信托基金的可行性，特别是针对目前现在的开发商融资越来越困难的这种情况。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

今天演讲大概包括这么几个内容：第一个是关于121文件内容的一些比较简单的分析和评论，我想在座的人士都非常关心这个文件的出台，我可能会花更多的时间来研究；第二个大概是简单的介绍一下根据发达市场的这些经验，以他们的历史来看，对房地产开发来讲各种融资的途径，基本上不外乎有四种，公开股本市场、债务市场、私人股本市场和私人债务市场；第三部分也是我今天演讲最主要的部分，关于美国房地产投资信托基金的一些介绍，其中包括他的特点，还有分类，还有他的发展历史过程。在这个发展的历史过程当中，特别值得一提的是，在美国地产信托基金刚刚开始的时候，我认为中国目前的现状特别有可比性，在演讲的过程当中会花一些时间。下面会讲到信托基金的一些优点，最后介绍一些结构。接下来我们探讨一下在国内搞地产信托基金的可行性。最后我想介绍一下荷兰房地产信托基金管理公司，是我任职的公司。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

关于121文件在我看来，他的控制第一首先是针对开发商，也就是针对房地产的供应量，他出现的措施是比较严格，过去已经有的现在是一再重复、一再强调。针对购房者，也就是针对需求方面来讲，他还是比较慎重，没有特别的控制需求的增长，也就是说高档住宅或者是买第二套房子的时候，贷款的首付比例有所提高。所以，总体来讲，我觉得主要还是针对开发商，控制房地产开发的总体供应量。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

这个文件的影响我觉得可能也比较明显，在短期应该可以看得到，不管是大的开发商还是小的开发商，在融资或者是在现金流方面会遇到各种各样的困难，尤其是小的这些开发商，资金的实力不是很雄厚，或者融资渠道很有限制的这些开发商。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

长期来讲，可能会有这么几种影响或者是作用：从银行的角度来讲，因为他的贷款质量可能会越来越高，审批的程序可能会越来越严格，所以银行对金融体系的风险从长远来讲是好事。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

地产市场我觉得收购兼并是不可避免的，小的开发商已经没法生存了，必然就会被一些大的现金比较充裕的公司收购，或者是土地储备或者是烂尾楼被兼并或者收购。经过收购兼并之后，确实经过竞争生存下来的公司，他的市场份额会不断的扩大，所以说增长的空间是很大的。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

总体来讲，我觉得是有利有弊，从一个国家房地产市场健康发展的角度来讲，应该是利大于弊的一项政策，因为大家也许知道，过得各个产业经常有这种情况，就是投资过渡，比如说钢铁工业、汽车工业、水泥工业，到现在是房地产工业，如果投资过量经常会造成供应和需求的不平衡，或者是超前投资、超前供应，最后会导致另外一个房地产的低谷，这就会出现社会资源的浪费，或者是大家投资的损失，各方面都不是很有利的。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

这个幻灯片主要是讲我前面提到的，对于房地产开发的企业主要的融资途径，一般发达市场不外乎是这么几种，可以有两种分法，一种分法是叫公开的或者是私人的，所谓公开的就是这个融资发行的对象是对整个市场，对整个大众，举个例子，比如说是股票，房地产企业上市融资发行股票，在大众市场是公开发行。私人市场就不是针对大众、不是针对每个人的，只是针对个别人或者是个别公司，有这方面的常项或者是他有资金有这方面的兴趣，这是私人方面的投资。

从他的性质来讲，他愿意承担多少风险获得多少回报，从这个角度来讲，又分股本或者是叫权益，另外一部分叫债务。债务是说你的投资形式比较保守，回报就是固定的利率，风险比较小，回报也比较小。一般股本的投资是你作为一个投资者进去，所得到的回报不确定，很可能非常好，很可能非常差，所以风险非常大。那么，当投资者决定股本投资或者是债务投资的时候，多半是根据自己的实际情况出发。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

有这么两大类的交叉，我们细分一下差不多是四种：第一种最常见的就是公开股本市场，最常见的就是股市，像过类的A股或者B股，A股很少有地产企业上市，B股可能会比较多，这是一种融资途径；公开债务市场就是发行债券，房地产企业向大众发行债券，现在利率比较低，发行债券也是比较好的方式。但是，现在国家对发行债券，还有房地产企业上市控制的还是比较严格；剩下的私人进入市场的空间还是比较大，私人股本市场投资来源有私人还有公司的投资，比如说投资公司和一些比较富有的富人，还有信托基金和地产投资基金，在国内有信托投资基金和地产投资基金的存在，主要投资于房地产开发方面。国内外的地产基金现在显得特别的重要，尤其是国内住房改革以后，住房的货币化，然后银行开始向个人提供按揭贷款，住房的需求逐渐释放出来了，国际地产基金都已经注意到这种趋势，而且对国内的房地产是非常有信心从长远来讲，所以显得越来越活跃。下面还有一位是房地产投资信托基金，这个目前来讲是在国内不存在的，严格定义的房地产投资信托基金在一套法律下面的这个东西是不存在的，列到这儿只是一种可行性。在私人债务市场无外乎是向私人投资借贷，还有一些地产基金也是愿意以借贷的方式投资地产市场。另外就是房地产投资基金，这个房地产投资基金可以作为股本的投资者，也可以作为债务的投资者，他是比较灵活的。

我刚才前面有提到越来越多的国际的地产基金对国内的地产市场越来越有兴趣，我所在的公司也是其中之一，对这个市场有一些了解和熟悉，我大概做一个总结。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

国际性的地产基金他在国内的投资方向，差不多有三种类型：第一种类型是做开发，主要还是普通的住宅市场，因为他们觉得中国的人口还是比较多，人均收入越来越高，人均居住面积和别的发达市场比还是有很大的距离，比较大的比较典型的可能大家也比较熟悉，比如说新加坡政府投资公司GIS，还有新加坡的开发商克姆兰，克姆兰大概是一年以前筹备发行中国住宅投资基金，差不多是1亿美金的样子，专门投资中国的住宅开发。还有比较大的就是澳大利亚的梅格里银行，他目前是在上海比较活跃，有几个项目，主要是中档住宅，销售的非常好，是比较成功的。下面就是ING最大的金融机构，摩根斯丹利对中国的市场也是很有兴趣，投资了一个比较高档的住宅，地段也比较好，就是在新天地的旁边。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）[page]

第二类的国际地产基金是收租型的物业，他是不会做开发的，因为做开发风险比较大，要买地、审批各种各样的，所以风险比较大。他主要是投资收租物业，收租物业是已经建好，然后收租，是比较稳定的现金流，比较典型的就是荷兰房地产信托基金管理公司，就是我现在工作的这家公司。还有RIG是比较大的投资集团，新加坡政府投资公司GIS也会做收租型物业投资。还有一家是新加坡的一家格瑞特地产投资基金。在新加坡目前来讲是有两家房地产的投资信托基金，第一家是叫凯伯特磨，业绩非常好，在新加坡上市的。第二个是叶姆非，主要是投资于办公楼和工业性的开发建筑，他的主要市场是一个是在新加坡一个是在中国大陆，他的投资方向是收购投资工业建筑或者是办公楼建筑来收租，收租之后给股东然后再派股息，所以他的股息率一般都非常高。

第三类的是专门投资于坏帐，银行的呆帐，比较典型的是摩根斯丹利，他们的运作模式像四大银行或者是国有资产公司，来收购他们的一些坏债，通过收购债券，其实就是收购这些房地产的项目，就是一些烂尾的楼或者是坏楼等等，然后在房地产市场把它变现，以这种方式来运作。目前他们已经收购了一些坏帐呆帐，目前他们在其它国家以这种方式投资确实是赚了不少钱。

下面是讲美国的地产信托投资基金，第一个是讲特点：房地产投资信托基金有几个主要的特点，很多了，我把最主要的列一下。第一个，信托基金差不多75％的资产，这是美国的规定，各国的规定不一样，美国是75％的资产必须投资房地产或者是现金或者是政府发行的和房地产有关的证券，关于收入，75％的毛收入必须来自于租金或者是房地产抵押贷款的利息，我前面有提到，地产信托基金可以去投资这种收租的物业，也可以去开发，也可以去贷款给别的开发商来收取比较高的利息，通过这种途径来赚钱。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

下面这个特点比较重要，规定了95％的盈利，当年盈利差不多95％必须是派股息，这一点和现在国内或者是国外的房地产上市企业是有很大不同。尤其是国内，据我所知，几乎可能是不会派股息的，这个恰恰翻番，是95％要派股息，还有其它的一些规定。如果符合以上的规定，基金会获得一些优惠，在基金的水平上或者是在公司的水平上，你是不用交盈利所得税，在美国公司盈利所得税差不多是在30％、35％的样子，所以说能够省掉盈利所得税其实对投资者来讲，对公司来讲是非常利好的一个消息。这也是说为什么在美国房地产信托基金发展蛮快的一个原因。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

讲到特点，还有两个方面我觉得顺便应该讲一下。当时为什么会产生房地产的投资信托基金？美国是在1960年有一个立法，叫房地产投资信托基金法，这也是全球第一家这样的立法，最早是在美国产生的。他的动机、出发点当时有两个方面：第一个方面是当时房地产企业的融资有一些困难，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，房地产商有很大的意见，所以想解决融资的问题。从这一点来讲，和国内目前的情况非常的相似。所以说，通过成立这种房地产投资信托基金，信托基金可以去贷款，先筹到资以后，可以向别的房地产开发企业贷款，来解决他们的融资问题；第二个开发点，还是想解决一个个人投资房地产的渠道问题，比如说三四十年前在美国，或者目前国内的现状，如果一个个人想投资房地产，渠道比较单一，就是你买自己的房子，买别墅或者是公寓，自己住或者是出租，只有这一种途径，所以投资房地产你只能投资住宅市场，那么像工业区的办公楼、商场你就没有办法投资了，因为他投资金额需求量非常大，而且投资之后会比较集中，所有的钱都放在办公楼、商场，风险非常集中，大家知道，在投资方面，所谓的风险分散是比较重要的，能够降低你的一些风险。房地产投资信托基金成立之后，基本上可以解决这个问题，基金成立之后可以上市，也可以不上市，目前来讲，大部分都是上市的。上市以后，你如果有兴趣想买纽约市中心参与他的办公楼的市场，我认为他的前景很好，过去你做不到，现在可以做到了。因为在纽约比如说办公楼专门有一个信托基金上市的，你可以买100个股份或者是1000个股份，间接的你就拥有了比如说香港的、柏林的、纽约的城市中心房地产办公楼的一部分。所以，出发点是这么两个，一个是解决融资的问题，另外一个是解决个人投资房地产渠道的问题。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

总体来讲，我觉得上面提到的两个原因，对国内目前的现状特别有可比性，而且特别有针对性，并且特别适合解决国内的这些问题。（提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑）

房地产投资信托基金的分类，差不多有三类，其实我前面大概已经都讲到一些了。第一种叫股本房地产投资信托基金，他的投资模式是投资这种房地产现成盖好的，后来收租，作为物业的业主的角度去收取租金，或者他也可以做一些开发；第二类叫抵押借贷房地产信托投资基金，这是另外一种投资模式。你融到资筹到钱之后，不是投资房子，我买一个房子来收租，作为它的业主。他的方式是向房地产商贷款，然后收取比较高的利息，可能比银行的利息比较高，也比较稳定，风险会小一点，这是这种途径；第二类就是混合型了，融到资之后，他又可以去投资房子，又可以去投资开发，也可以拿钱去借贷，来收取高额的利息，这种是叫混合型的。 (提示：本文已由信托法律网重新编辑)

这两张图表是介绍这三类房地产投资信托基金的比例，左边的图表是美国差不多是在1975年的情况，是1965年有这个产品，到1975年有十几年的历史，左边是股本型的基金差不多占到31％，抵押借贷型的差不多占到34％，混合型的差不多占到35％，这是1975年的情况，我没有60年或者是六几年的数据。但是，我相信那个时候的数据，会显示抵押借贷型的地产信托基金比例会更大。右边的这个图表是2002年，也就是去年的一个情况，这三类地产信托基金的比例情况，你可以看到，股本型已经只占到94％，大部分都是这种直接投资房地产来收租，符合型和抵押型都已经降到4％和2％这种比例。这个比例其实某种程度上来讲，这个变化受到美国房地产市场发展的一种趋势，在75年或者是60年那个阶段，那个时候正好是美国的一个城市化进程最其的时候，那时候大量的建筑、大量的开发对资金的需求量都很大。我前面讲的和国内现在目前特别有可比性，那时候向银行融资确实很困难。所以，就向地产信托基金来融资，所以他的抵押借贷类型的地产信托基金就非常多、非常大，考虑到混合型的比例是非常大的。到2002年差不多有三四十年的发展过程，基本上美国的房地产市场已经非常成熟，他的建造开发活动大大的下降，地产信托基金逐渐就不会再拿出自己的钱去借贷，专门去投资这种已经成熟、已经建好的房地产，这种房地产在美国的选择是特别多的，所以这种房地产形式越来越繁华，越来越多，抵押借贷这种房地产投资就越来越少了。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)[page]

下面讲一下地产投资信托基金在美国发展的历史。后面的图表显示的是地产信托基金总的市值的变化，我刚才讲信托基金有的上市，有的不上市，绝大多数是上市，这个图表可以显示地产信托基金总的变化的过程。从1960年到1973年我不知道大家看不看清楚，有一个市值变化的总量，总之他是在不但的扩展。前面有提到1960年美国有制定房地产投资信托基金法，有了这个法律之后，业界的投资者或者是开发商或者是管理公司，都会有很大的兴趣来提供这种产品，而且正好是在1960-1973年的过程，我刚才讲过，是美国城市化进程比较快的时候，汽车也有发明，有了汽车之后，大家可以住到很远的地方，住郊区。所以，那时候的城市化进程是最快的，而且1945年以后，二战结束，美国是一片太平，特别繁荣，生孩子，城市人口不断的增加。所以，为了满足住房的要求，美国开发商或者是政府，特别鼓励房地产投资开发，那时候大量的是建造和开发。但是，银行的融资途径，从银行贷款，银行也会衡量自己的风险，或者是有各种各样的考虑，所以没有办法满足房地产的这种快速发展和对资金的需求。在这个大的背景下，其实是发行地产信托基金最好的时刻。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

前面讲到1960-1973年是从开始成立到发展比较快的一个时期。从1973-1975年开始情况有一些变化，那个时候，好多地产信托基金的模式是向房地产企业贷款，来收取高额的利息。他怎么融资呢？他有一部分自有资金，还有一部分是他自己向银行贷款，利息会低一点，某种程度上来讲，他赚钱的方式就是利息差，向开发商贷款利息比较高，他自己向银行贷款利息比较低，利息差是他赚钱的来源，这个有点类似于银行的模式。但是，到1973-1975年的期间，美国的利息利率不断的升高，所以对抵押借贷型的房地产信托基金就出现好多困难，因为他从房地产那边收到的利息反而可能还会比银行低，所以他的经营可能会出现各种各样的情况，而且从的1960－1973年十几年的大发展，可能某种程度上出现了供应过量，所以有很多就后来没有办法还钱，所以对美国房地产信托投资基金市场打击比较大，进入了一个低谷期。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

到了1981年，情况又有变化，美国政府当时为了刺激经济，提出了一个法案，叫经济复苏税务法。其实关于房地产的市场，他有一个新的规定，房地产大家都知道，在公司的房地产有一折旧期，也许在国内是50年，在美国当时把50年一下缩短到20－30年，折旧期缩短了以后，每年的折旧额就很大了，折旧额很大之后，在你的损益表上折旧额也得算进去，假如你折旧额大了之后，帐目上来讲你是亏损，亏损的话你就不用交税，但是实际上对你没有什么影响。还有一个规定，比如说你个人投资房地产业可以折旧，这个折旧额可以用来抵消你在个人收入这方面交的税。所以，这个政策是不得了，像比较富裕的医生、律师都买很多房子，因为他可以抵消他的收入税，公司也是这个道理，所以那时候有大量的基金都投资房地产，对房地产的需求量特别高。也就是通过这个法案美国确实达到了刺激经济的目的，也许可能是投资过剩然后又有点过热。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

到了1987年正好赶上美国的经济陷入低谷，又是因为供应过量的关系，房地产供应过量，房价跌的也很厉害，大家可能还记得从1987－1992年九十年代初期是美国经济最差的时候，银行也不会再给房地产贷款了。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

从1992年开始，美国经济又开始复苏，房地产企业对资金的需求又增加了，但是银行动作就比较慢，因为大家都知道房地产周期性比较强，银行反映比较慢，他还是心有余悸，还是不会向房地产企业贷款，但是房地产开发商的观念和他们不一样，认为经济很快可能就要复苏，大家对房地产的开发量还会增加，这时候他们就想到房地产信托基金融资的方式，所以通过大量的上市，把现在已经有了房地产包装成房地产信托基金，然后上市，上市之后融到资再做开发。所以，这个时期，地产信托基金的增长是非常快的，你要是看看这个变化的情况，从92年开始增长非常快。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

从92年一直到目前2002年，房地产信托投资基金在美国发展是比较好的一个时期，回报率也是比较高的一个时期。

下面介绍一下房地产投资信托基金的优点。第一个优点，这个基金的管理公司或者是管理经理都是比较专业的房地产从业人员，从教育或者是经历来讲，可能会比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都是比较专业的。所以，如果把你的资金投资到房地产信托基金，可能会比你自己管理你的钱会更好一点。

另外，投资信托基金可以做到多样化，因为如果作为个人投资房地产，只能买一个单位或者是一层楼面，远远做不到多样化，资金分散化。如果是投资基金就不一样了，因为投资基金的规模比较大，他可以投资办公楼、商场或者是住宅，各种各样的投资，风险就比较分散。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

还有一个特点，是有稳定的经常性收入，因为目前来讲，最多的信托基金是投资于这种收租物业，所以租金是比较稳定，而且回报率也都比较过。像在新加坡，他的信托基金股息的回报率差不多是在6－7％，美国差不多是8－9％，像在欧洲，瑞丹克威森这个基金差不多是可以回报率达到10％，像这种地产信托基金回报率比较稳定，持续性长。如果你投资信托基金变现性也很强，因为他都是上市的，如果你不需要他的时候，带市场上卖掉它就可以了，很快。

还有一点，信托基金受到广泛的监督，既然他是上市的，就会受到监管机构的监管，同时在证券市场有好多分析员每年都在分析他，监督这个基金每天都在干什么，钱花在哪里，所以他的出的可能性就会小一些。

这个是在美国房地产投资信托基金的回报表格，第一组数据是房地产投资信托基金的回报，一年的回报，两年的平均回报，这是五年的平均投资回报，这个是标中投尔这可能是美国比较典型的投资回报的系数，这是电力、水这些股票的回报，这是纳斯达克平均的投资回报，这是房地产信托基金，他的回报都比较稳定，在一年最坏的时候也就只是损失了2.1％，但是看标总投尔损失了2.8％，所以说地产信托投资基金回报率是非常好的。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)[page]

这个是地产投资信托基金的结构，围绕他的各种各样的组织和需要的这些支持。中间的是房地产投资信托基金，这个基金他肯定需要投资者，投资者可能是一些个人，也可能是保险公司，也可能是一些退休基金计划，也可以吸引一些投资公司，刚才说的这些类型基本上是在比较发达的市场比较多见，在国内有规定好象是保险公司不可以投资房地产。在国外，其实投资房地产信托基金的最多的还是保险公司和退休基金计划。那么现金流是这样的，投资者把钱给地产信托基金，信托基金去收购这个房地产，这个房地产会产生利润，也就是资金收入，返回给基金，那么必须有50％的利润给投资者作为股息，他的投资收入是这么一个情况。和他相配套的必须有一个受托人，受托人主要是负责监督地产信托基金的运作，主要是代表投资者的利益，确定这个基金不会胡来，损害投资者的利益。比如说受托人必须保证这个基金必须为旗下的所有房地产和物业来购买保险，或者是一些地理位置比较危险的地方，比如说在美国加州地震带，你必须确保他们的地震险或者是火险，而且必须确保他每年每月都要还给银行的利息，如果你不还利息的话，银行就会收回你的物业，这样投资者的风险就比较大，所以受托人的责任就比较大。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

那么这个是管理信托基金，他的主要任务是决定投资的策略，哪些策略是能够最增加股东的利益，比如说要不要做风险，要不要做多样化的投资，我们决定扩展到哪些市场、哪些城市，他的任务主要是做这个。当然，他得是专业的基金管理公司，但是他不做物业管理，那么房地产是实实在在的房子，你得去管他，那么他就雇佣物业管理共识，物业管理公司就是负责日常的房地产的运作，比如说保安、打扫卫生、招租各种各样的活动。这是整个围绕地产基金的组织结构。

这是房地产投资信托基金和房地产股票的一个对比。从盈利来源，地产信托基金主要是租金的收入，或者你要是抵押借贷型的基金是利息的收入，房地产投资够比较多样了，最主要的是做开发，就是做销售的收入。回报的来源基金主要是股息，增值是比较次要的，对房地产的股票，股息很小，几乎没有，最主要的还是靠他的股票升值。公司的管制，我认为房地产基金的管制更加透明，质量更加高，更加严格，房地产股票一般情况下，比如说是在香港或者是美国，有个特点，他总会有一个大股东，然后别的投资者都是小股东，所以经常出现大股东会牺牲小股东的利益。但是，在地产信托基金不会有这样的情况。因为他限制每个投资者不能超过5％或者是10％或者是15％，所以他们都是小股东。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

风险的特点，房地产信托投资基金是比较低风险的比较被动的投资，房地产股票是比较高风险的投资。投资政策，因为房地产信托基金限制比较多，必须是75％在地产或者是股权，那么房地产投资的限制就比较少，可以投资地产，可以投资其它产业，都可以。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

国内的房地产投资信托基金的可行性。关于立法方面，我们知道现在有信托法，有信托投资公司管理办法，信托公司基金信托管理暂行办法，有这些相关的条例，这些严格的来讲，都是基础，确实还没有一个真正的叫房地产投资信托基金法出现。国内据我研究，现在差不多有57家信托基金，差不多有20家投资于房地产，或者是通过借贷的形式或者是通过直接参与开发，差不多有20家。但是，这些并不是我们通常所说的国际定义的这种房地产投资信托基金。因为他的运作方式，比如说派股息的比例，还有公司基金是不是免税，这些并不是在严格的法律和定义上面能做的。应该讲，他们是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。有一些例子，比如说北京国投在北京商务中心开发方面的一些借贷，这是很类似于抵押借贷型的房地产信托投资基金，还有别的投资基金在国内房地产界也是很活跃的。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

我认为，现在我感觉国内如果考虑到每个具体的环节总不是很成熟，风险又比较大，但是它确实又存在，就是关于地产信托基金的各个环节，我们可以试着回到前面的图表，关于组织结构的那个图表，比如说这个图，国内的情况，分析一下如果你做地产信托基金的话需要有哪些支持，投资者肯定是有的，起码个人投资者肯定是有的，至于保险公司在发达的市场来讲是很主要的一个投资者，而国内现在不存在，保险投资存在，但是不可以投资地产或者是地产基金。受托人这个国内是可以做得到的，一些大的商业银行都可以做受托人的角色。房地产如果是投资成熟的房地产和物业，主要是以收租为目的的话，国内这种高质量的房地产不多，特别是和香港、新加坡美国比较，确实少之又少，这也是我觉得自己在做工作时的一个困难。但是你做抵押借贷型的地产信托基金可能性是蛮大的，因为国内的房地产公司对资金的需求量是很大的，所以可能是很大的。那么管理公司可能是比较薄弱一些，在香港，因为他最近刚刚立法，也要推行大的地产信托投资基金，这个基金在香港暂时是没有的，他的规定是管理基金，叫约束方的，南方可能有发行，这种公司可以做地产基金的管理，但是有一个条件，他的公司必须至少有两名具有多年的房地产经验的人士，这一点我觉得在国内是可以达到的，质量是好是坏很难讲，但是基本的条件是困难的。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

这是我想说的第一条，我觉得国内现在房地产投资信托基金各个环节都是存在的，现在所需要的就是关于他的一个立法，当然这个立法需要很多人去推动，也许政府没有意识到这个重要性，也许政府都不太清楚这是怎么回事。所以，我觉得最主要的是关于地产投资信托基金的立法，有了这个法以后。我相信目前的这些信托基金和地产基金很有兴趣把自己转变成为一个标准的房地产信托投资基金。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

前面这些都已经讲到，国内发展空间比较大的就是抵押借贷型的地产投资信托基金，这和美国过去四十年以前，1960－1975年的情况是一模一样的。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

下面这个是股票市场的一点问题，这个就不用讲了。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

结论和建议，我认为，国家应该尽快制定投资信托基金，然后创造条件，使得现在现存的地产基金或者是叫信托基金，能够尽快把它转变成标准的房地产投资信托基金，规范化和法制化，来保护投资者的利益，并且容许它上市。因为上市以后，你才能自由交换你的股份，所以变现性就好了很多。第二个建议是国家应该开放保险公司，可以容许他们至少投资一部分收租的物业和房地产投资的信托基金，退休金在国内还是很小的，可能是叫社保基金，现在发展比较快，但是还不很成规模，但是保险基金的资金量是很大的，所以至少应该可以让保险基金投资收租型的物业，一刀切，保险不可以投资任何的房地产项目我觉得不是很好，目前从各种情况来看，保险公司是非常适合于投资房地产，起码应该有20％的资金是可以投资到房地产市场的。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)[page]

下面是解决融资的问题，容许更多的房地产企业上市融资，而且容许房地产企业发行债券。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

下面我花一点时间介绍一下我们公司。罗丹克是一家欧洲的荷兰的房地产信托投资基金，他在三个国家上市，主要是荷兰、法兰克福、欧洲，他在欧洲上市，所有的资金都是投资在亚洲，所有的资金是10亿欧元，他是投资亚洲的7个国家，3个市场，差不多是办公楼、复合公寓，下面差不多是我们公司所有的盈利，100％的派股息。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

他的投资时间和模式是这样的，罗丹克规定了他是可以做开发，是收租型的，在整个的开发过程当中，从整个收购、建造、完成到出租，最后到出租比较稳定的物业的阶段，在这个前和后，罗丹克可以进行投资收购，一般来讲标准就是地段比较好、质量比较好，而且是整栋的，不是有几层已经卖掉了，或者是一个单元卖掉了，一般收购的时候是整栋。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

这个是在韩国的一个资产，前两个是市中心CBD的办公楼，这个是汉城最大的一个商场。这是在国内投资的情况，这是在北京的湘江花园，在机场路边上，他的管理是蛮不错的，罗丹克拥有差不多是60％的股份，这是两个服务公寓的塔楼，去年8月份在上海收购的两个塔楼，地段相当好，是在新天地的旁边，收租非常好。这是在东南亚的投资，这两个是泰国，是泰国的公寓和一个商场，这是在菲律宾的一个是服务公寓和办公楼，这是在印度尼西亚的一个商场，这是在马来的一个商场。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

我们资产分配重点还是在中国和南韩，比较看好这两个市场，分布类型是写字楼、商场和公寓差不多各占三分之一，南汉是40％，中国大陆是20％，然后都是在吗来和印度尼西亚，我们希望将会扩大中国大陆的投资范围。罗丹克有差不多30％、32％的折让，这个听起来和国内的房地产上市公司不太一样，比如说A股，我发现房地产上市公司的企业股价远远的高于净资产值50％或者是更多。一般来讲，在比较成熟的股票市场，股价应该是低于净资产值的，多少会有一个折让的，当然有一个会有一个益价，但是也不多，10％左右，所以，我感觉可能A股的房地产的这些股价，或者是整个A股市场整个价钱还是有点偏高。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)