房地产信托理财产品的数量和规模仍居高不下
在全国18个省市推出地方性房地产救市措施以后，在国内以保增长为主旋律的基调下，地产业的短期风险正在下降，而房地产投资类信贷产品正在成为理财熊市中的亮点——在8月、9月发行数量连续2个月下跌后，9月同类产品资金募集规模一跃达到21.94亿元，接近全年已募集规模的25％。
地方政府的“房产”新政增强了交易市场重新活跃的预期，但此类产品资金的高度集中，又会将产品风险引向何方？
1、市场供需居高不下
据跟踪统计（不完全），今年1至9月，国内共发行60款房地产投资类信托产品，募集资金总规模接近100亿元。从同类产品今年发行的数量看，1至7月大体保持稳步上升，7月发行数量及规模达到顶峰 ，计12款、17.35亿元。
随后2个月，房地产投资类信托产品发行数量连续下降，分别为11款和9款。但同类产品在8月募集规模出现下降后，却在9月放出天量，达到21.94亿元。
今年以来房地产投资类信托产品的持续火热，主要源于同类产品超高的预期收益回报。由于股市今年以来持续低迷，目前理财市场上鲜有收益率能超过6％的人民币理财产品，而9月发行的房地产投资类信托产品平均收益率竟然达到11.16％。从全年看，同类产品最低收益率也在6％，最高甚至达到20％！
另一方面，同类产品一般属于非保本浮动收益，但从兑付实际情况来看，在已发行并兑付的房地产信托产品中，尚未有因投资出现问题而无法兑付的情况，且所有的产品均达到或超过预期收益率。
“房地产开发商需要资金，才不惜提供这么高的收益率、付出这么大的成本。”上海一信托公司产品研发部负责人表示，信托融资实际上就是银行融资的一种补充。
根据国内一家上市银行的中报显示，该行截至今年6月30日，房地产贷款余额与去年12月底相比实现负增长，且不良率下降超过1％。但该行今年7月与信托合作发行的产品数量却为全国商业银行之最（超过100只）。此外，另一贷款余额实现负增长的银行，与信托合作发行的产品数量也在国内商业银行中排名第三。
2、单一项目募集资金规模大增
虽然今年以来同类产品一直比较惹眼，但9月份出现的“发行数量持续下降，但募集规模增长”的新迹象，会引导产品风险走向何处？
“发行数量连续2个月降低，表明监管层已经注意到房地产行业的风险，因而放缓了产品审批。”分析人士认为，伴随房地产宏观调控而来的是房地产行业系统性风险的不断增大，因此，监管层与信托公司有义务加强此类产品的风险审核，严格把握项目的准入门槛，以保障投资者的利益。
如果压缩部分资质略差开发商通过信托渠道融资的渠道，而使资金流向经营状况更良好的企业，则同类产品风险度将会有所下降。但相反的是，随着募集资金规模的扩大，在参与主体——开发商数量降低后，意味着投入单一企业、项目的绝对资金量在扩大，是否会出现“一荣俱荣、一损俱损”的局面？ www.trustlaws.net
以9月为例，同类产品的发行量仅排在今年第三，但当月单一产品资金募集规模却达2.43亿元人民币，是其他月份同类单一产品平均募集规模的1至10倍。
对此，国内某第三方研究机构研究员表示，虽然房地产投资类信托产品与银行信贷都有融资的功能，但是在产品的设计上，相比单纯信贷可能会有更严格的结构，“因此集中度与风险的关系，不应该完全与银行信贷做比较。”
相对而言，房地产投资类信托产品，不仅需要担保、抵押到位，而且超额抵押、回购承诺、供连带责任担保等等条款的措施，比信贷设计得更为稳妥。同时，一般房地产公司会承诺股权回购，而信托公司也会向项目公司派驻董事兼财务监督，以便即时发现风险。
3、房产新政不影响产品供应
目前，房地产投资类信托产品的“美好前景”，实际上都建立在房地产企业获得资金后，能够顺利度过目前的危机且项目产生良好的回报基础之上。而目前房地产市场交投量低迷，可能是项目面临的最大风险之一。
近期，各地方政府的 “房产新政”逐渐浮出水面。从举措上看，主要是通过补贴、上调公积金贷款额度、减免税负等手段刺激市场购买行为。中国房地产业协会副会长朱中一在接受中央广播电台采访时表示，各地政府救市，主要目的在于防止房价的大幅下跌、维护行业平稳发展并激发真实需求。
如果上述新政行之有效，无疑会在客观上缓解开发商项目资金链的紧张程度，房地产投资类信托产品承受的行业性风险会有所下降。
在降息周期内，理论上信贷大类的产品收益率会随之下降。但从产品发行趋势上看，今年1至7月发行数量一直处于增长态势，而8月却出现下降，紧跟着9月中旬央行首度降息后，当月信贷类产品反而回归了增长轨道，发行总量达到244款，较8月增长52款，较2008年7月也增加13款。
“虽然降息后信贷类产品的收益吸引力会出现下降，但实际上随着降息通道的打开，在下次降息前投资以锁定收益，反而被市场接受。”上述第三方研究机构研究员认为。
