房地产股备战REITs 发行模式成争论焦点

在经历了2008年生死大考后，REITs的到来将成为房地产商2009年的希望。海通证券一份研究报告指出，REITs将成为房地产行业的下一个主角。该报告撰写人帅虎估计，两年内REITs会被推广，而2009年内的推出将全面提速。

　　尽管REITs将会把中国的资产证券化向前再推进一步，同时也会给中国资本市场带来新的产品，然而业内人士表示，对于REITs，还有许多细节性问题尚待明确，同时，由于该产品的基础资产主要限于非住宅类物业，难以给所有的房地产上市公司带来机会。

　　去年12月初，“国九条”明确提出，要发展房地产投资信托基金（REITs）。2009年1月6日，央行在其今年的工作会议中明确指出，将做好房地产投资信托基金的准备工作。

　　“国九条”一出，房地产商都将眼光聚焦在了第五条——放开房地产投资信托上。在他们眼中，这条新的融资渠道将给他们带来新的融资机会。

　　招商地产（000024.SZ）董秘刘宁在接受记者采访时表示，与REITs相关的细节还有很多不确定性，但招商地产对这种创新十分关注，也非常希望能成为国家的试点。招商地产有意在2009年加大对商业性物业的投资，如果国家放开REITs，那么一些项目的进行将更加顺利。据了解，在招商地产的主营业务毛利率贡献中，房地产开发占62%，投资性物业经营占到了19%。

　　对北京来说，金融街（000402.SZ）和北辰实业（601588.SH）无疑将是REITs政策的最大受益者。金融街董秘于蓉告诉记者：“金融街作为大型投资性物业经营公司，非常关注REITs这一新产品。为了解读政策，加深领导和员工对REITs的理解，金融街最近一直在组织员工学习该方面的相关知识。”

　　记者查阅金融街2008年中报发现，公司近年正由开发商向出租商转型。2008年上半年房地产开发收入减少超过60%，毛利率为35.66%；物业租赁较去年同期增加216.46%，毛利率达到90.50%；而物业经营同期增长89.16%，毛利率为26.41%。

　　投资性物业经营是北辰实业的主要利润源之一。目前持有的45万平方米物业，以及后续在2008年底前后建成的约70万平方米的物业，都将因REITs新政受益。

　　记者联系北辰实业试图采访时被拒绝（原因是太敏感）。但记者随后在与该公司董秘办相关人士交谈中了解到，北辰实业也处于对REITs高度关注状态，并等待国家政策的进一步完善。

　　在上海，张江高科（600895.SH）已经“严阵以待”。其资本运营部副总经理郭凯接受记者采访时表示，公司已经与券商进行了充分沟通，目前在等审批和试点的确定。“希望征求意见稿能早日出台，公司一方面能仔细研究操作，另外也可以提一些意见。”

　　尽管REITs受到热烈关注，但摆在它面前的问题也不少。帅虎认为，监管机构责任、发行模式、风险管理、信托法律体系不完善、双重征税以及发行公司对产品的认识都急待解决，只能在试点中探索。郭凯也表示，REITs的发行模式决定物权，到底是以基金、股票，还是其它模式发是当前争论的焦点。

　　据了解，REITs投资运行方式一般分两种：一是公司制运行，比如香港领汇基金，发行的收益凭证为股票，投资者享受分红；另一种运行模式为债券形式，发行的收益凭证为债券，投资者获得的回报为相对固定的债券利息。

　　在内地，发行模式的差异将决定究竟是由银监会还是证监会担当主要监管机构。银监会拓展的方向是债券型REITs，主要由银行和信托公司发行，在机构间市场买卖。证监会探索的股票型REITs主要由券商来具体操作，并最终在证券交易所上市。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

　　“再者，双重征税能否得到豁免也决定了REITs是否存在优势。从美国的做法来看，这还需要配套的立法来解决。”帅虎说，“试点推出就是为了解决这些问题，然后推广。但这并不会给所有房地产商带来机遇，因为这项政策针对的是非住宅类物业开发企业，住宅类开发商则比较难从中受惠。”