房地产信托的风险与控制

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　　从已发行成功的信托产品来看，普遍的收益率在4.5%-6%之间，更有部分产品最终收益在6%以上，远远高于其他一些投资品种。信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。房地产信托作为一个新兴的金融品种，在我国出现不过两三年的时间，但发展速度很快，截止2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。由于其能将老百姓手里的闲置资金汇集起来，投资于房地产，以分享房地产行业的高额利润，因此深受广大投资者的欢迎。

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　　高收益性

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　　在目前情况下，房地产信托普遍具有较高的收益。从已发行成功的信托产品来看，普遍的收益率在4.5%-6%之间，更有部分产品最终收益在6%以上，远远高于其他一些投资品种。房地产信托的高收益性，主要有以下两方面的原因：
　　1.中国目前的房地产行业是一个高利润的行业。在很多人眼中，房地产属于暴利行业，那么其利润到底有多高呢？根据国土资源部一项调查显示，房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%到40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。同时，房地产开发绝对是一个资本密集的行业，一般大众很难参与投资，开发商的集资来源也受到严重限制。房地产信托的出现，打通了普通老百姓进入房地产行业、分享行业高速增长及超额利润的路径，创造了一个全新的投资机会。正是由于房地产行业的高利润率，使其能承担更多的财务费用，给信托投资者以较高的回报。
　　2.房地产融资方式改变带来的机会。由于资本市场的不发达，在我国房地产行业融资渠道单一，主要是通过银行贷款，60%以上的资金来源于银行，既增加了银行金融风险，又不利于这个行业的长期稳定健康发展。随着国家宏观调控政策展开，银行对房地产行业贷款从总量和资格上进行了更严格的控制，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源。
　　信托以其制度灵活、量身打造的特点，非常适合与房地产行业结合，房地产信托逐渐成为开发商重要的融资方式。为了能抢占市场机会、加快项目开发进程，开发商也愿意给信托投资者以较高的回报，以获得足够的开发资金，建立起新的融资渠道。

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　　风险与控制

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　　作为一个金融投资产品，房地产信托同样存在一定的风险，主要体现在以下几个方面：
　　1.房地产行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。
　　根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，1-8月份，我国房地产投资增幅不断降低，宏观调控成果已初步显现；房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，平均涨幅仍低于城镇居民可支配收入的增长幅度；由于中国城市化进程及大规模城市改造，必然对房产有着长期的真实需求，目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩，整体的房地产泡沫是不存在的。
　　信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。
　　2.项目自身及市场风险。对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。
　　信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。
　　3.道德风险。作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。

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　　在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。
　　信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。
　　我们知道，房地产是世界财富的一个重要组成部分，在美国，房地产占到了全部财富的40%-50%。而在我国，随着居民改善住房条件需求的释放，以及城市化进程的持续，足以支撑起房地产行业近20年的长期牛市。(本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)