既要见新屋 又要见新村

——解读《龙岩市农村村民住宅建设用地管理规定》

农村建房缺乏规划引导、布局零乱，未批先建、多占乱占，一户多宅、住房闲置，只见新屋、不见新村……长期以来，农村宅基地利用和管理处于一种无序状态。这种局面今后将得到有效控制。日前，市政府出台了《龙岩市农村村民住宅建设用地管理规定》，对全市城市、县城规划区外村庄、集镇农村村民住宅建设用地管理作出了具体规定，对于促进村镇集约合理用地、改善农村人居环境、保障村民合法权益等都将产生积极作用。

禁止在农保区和地灾危险区建房

《规定》指出，村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。禁止在基本农田保护区和地质灾害危险区内建设住宅。严格控制在地质灾害易发区内建设村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应进行地质灾害危险性评估。严禁村民未经批准擅自在承包地、自留地及其他土地上建设住宅。

2010年底完成乡镇和村庄规划编制

《规定》要求，各县（市、区）人民政府应组织各乡镇人民政府在2010年底完成乡镇和村庄规划编制工作。村庄规划编制重点解决供水、排水、供电、通风、采光、通行、垃圾收集、畜禽养殖等农村基础设施建设布局。各县级城乡规划建设部门应根据当地农村情况设计户型通用套图，免费提供给申请建房户选用。

加强小区规划建设控制单独建房

《规定》指出，各县（市、区）应结合旧村改造、新村建设和村庄土地整理，统一规划、统一建设农村村民住宅小区。凡村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的，农村新村建设和农村土地整理涉及村民建设住宅的，村民因受自然灾害严重影响需整村搬迁重建家园的，应统一规划建设村民住宅小区。除下列情形外，严格禁止村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅：确无住房或现有住房用地面积人均低于20平方米，需要新建住宅、或在原旧住宅旁扩大住宅用地面积的；村民因国家、集体建设需要零星拆迁安置的；因发生或防御自然灾害需要拆迁安置的；向中心村、集镇集聚无法统一规划建设农村村民住宅小区的。

农村村民一户只能拥有一处宅基地

《规定》强调，农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民建设住宅建（构）筑物垂直投影范围内的占地面积用地限额为：3人以下每户80平方米，4－5人每户100平方米，6人以上每户120平方米。利用村内空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可增加不超过30平方米的用地面积。

村民建房需申请住宅建设用地

《规定》指出，申请住宅小区建设的，由村委会向所在地县（市、区）国土部门提出申请；村民申请在住宅小区内建设住宅的，应由县（市、区）政府审批各户住宅用地面积；村民确需单独建设住宅的，应向村委会提出申请。村民申请住宅建设用地批准后，由县（市、区）国土部门发给《建设用地批准书》、规划或建设部门发给《村镇个人住宅建设许可证》。村民在统一规划的小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费等行政事业性收费。

翻建住宅要办理规划建设许可手续

《规定》指出，村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土、规划建设部门现场勘察确认。凡权属合法、界址清楚，符合土地与村镇规划的，直接办理规划建设许可手续。村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：已取得新的住宅建设用地的；原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的；在地质灾害危险区范围内的。

拆除旧宅可获补助

《规定》要求，不能就地翻建、需易地申请住宅建设用地的，应与村委会签订旧住宅用地交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的处置合同，促进旧住宅用地的盘活利用。村民在处置合同约定期限内自行拆除住宅并把宅基地退还村集体的，经县（市、区）国土部门和乡（镇）人民政府验收合格后，拆除的房屋由县（市、区）人民政府按土木30元／平方米、砖木50元／平方米、砖混60元／平方米、框架100元／平方米标准给予补助。拆除住宅后又自己复垦为耕地的，其经营权仍归该户村民使用。

禁止城镇居民到农村购买宅基地

《规定》强调，禁止城镇居民到农村购买宅基地。严禁对村民未批先建的住宅用地采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。村民住宅小区用地批准后，不得变相进行经营性房地产开发或者用于不符合规定的村（居）民建房。