农村集体建设用地流转后不得建住宅

　　农村集体建设用地流转后不得建住宅

　　本报讯(见习记者/黄宇霞)8月31日是房地产界非常关注的日子，因为按照国土资源部和监察部联合下发的71号令的规定，31日以后所有的经营性土地都要公开交易。到时候，农村集体住宅用地还可以出租或转让吗?通过出租、转让取得的农村集体建设用地可以用来建设商品房吗?昨日，记者从佛山市国土资源局了解到，佛山市正在试行农村集体建设用地使用权流转新办法，这使佛山的农村集体建设用地和农民切身利益有了新的保障。

　　集体住宅用地使用权不得流转

　　据悉，佛山人均农地只有0.3亩。为使最少的土地能发挥最大的作用，该办法规定，农村集体住宅用地使用权不得流转。通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用。行使出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。在出让、转让、出租、抵押时，必须办理土地登记手续后才能生效。

　　农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。

　　符合条件可收回使用权

　　新办法规定，有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：

　　(一)为镇(街道)、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　(二)不按照批准的用途及其它使用条件使用土地的;

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的;

　　(四)出让、出租合同中约定的其它可以收回土地的情形。

　　其中，因第(一)项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。

　　三种情况须公开交易

　　为建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度，新办法规定，在佛山市各区范围内，按要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。

　　其中必须进入土地交易中心进行公开交易的三种情况是：

　　(一)为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让;

　　(二)判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让;

　　(三)集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。

　　征用已出让、出租的农村集体建设用地，要对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。除了应按国家规定缴纳有关税费，通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。

　　新办法还规定，国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。

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