房地产商的收入到哪里去了

房地产企业报出2002年第三季度报告的时候，很多市场人士都大吃一惊，因为在全国2002年头三个季度房地产市场热潮滚滚的情况下，许多房地产公司三个季度的业绩还不到去年全年业绩的一半，按照中国传统“时间过半、任务过半”的经济思维，这些公司岂不是年境堪忧？但我们如果考察这些公司的资产负债表，会发现在“预收帐款”这个科目下囤积了大量的资金，原来，房地产商赚的钱暂时放在了这里。相信到了年末的时候，随着预收帐款转为收入，这些公司第四季度体现的利润要比前三个季度要好。

表：根据2002年第三季度财务数据计算的部分房地产公司预收帐款及相关数据：
公司简称 预收帐款 主营业务收入 净利润 预收帐款/收入
万科Ａ 921,372,914 2,354,480,156 187,079,505 39.13%
金融街 228,105,334 451,912,426 85,097,545 50.48%
浦东金桥 303,622,071 430,151,086 98,220,911 70.58%
中华企业 712,648,879 975,954,468 73,873,440 73.02%
中远发展 263,721,206 258,966,422 67,138,708 101.84%
陆家嘴 1,587,972,163 929,332,406 195,362,640 170.87%
金地集团 535,657,182 222,752,868 2,919,140 240.47%
阳光股份
523,745,000 151,715,000
2,861,000
345.22%
天鸿宝业 917,666,172 152,635,121 5,923,799 601.22%
莱茵置业 18,847,389 2,995,283 -18,815,329 629.24%

房地产作为一种商品，有其特殊性，表现为制造投入资金大、单位价值高，因此，房地产的销售往往采取特有的预售模式。但是，从会计确认收入的条件来看，预售时不能确认为收入，只能放预收帐款。这样分析，火热的销售场面为房地产商带来的销售收入在房地产商的会计帐簿上是分为两个部分，一是“销售收入”，二是“预收帐款”，一为收入，一为负债，二者的界限是房地产收入确认的标准。
房地产销售与工业企业销售商品类似，应按《收入准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认，即：商品所有权上的风险和报酬均已转移给买方，卖方不再对商品实施控制，也不再拥有对商品的继续管理权等等。这一确认销售收入的核心标准是风险报酬的转移，采用预售的时候，房地产风险报酬的转移与销售流程及有关法律、经济交易行为的完成状态有关。
房地产开发企业销售中涉及的主要环节包括签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权证等。在房屋尚未建成竣工前的预先销售，在该房屋交付买方之前，其风险和报酬由开发企业承担；签订正式房屋销售合同从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则——收入》的有关规定，此时不能确认收人；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，同时向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
　　那么，预收帐款何时才能转化为收入呢？这就需要为风险报酬的转移设定具体标准，综合分析，标准应当有这样三条：一是立契过户手续的完成；二是房屋实物的竣工交付；三是购房者累计付款额达到总房款的一定比例。根据我国目前预售房款支付的市场情况，可将这一比例定为20％－30％。