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土地增值税计算方法是什么

2019-01-02 11:31

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导读：

在实践中，18年我国的税法又迎来了新一轮的改革，其中也出台了许多合理避税的政策，包括个人所得和企业所得等，一般来说缴纳土地增值税的主体包括房地产开发商和获得了房地产转让收入的自然人，那么土地增值税计算方法是什么？阅读完以下内容，一定会对您有所帮助的。

　　一、土地增值税计算方法是什么

　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税计算方法是什么

　　计算增值额的扣除项目：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额；

　　（2）开发土地的成本、费用；

　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　（4）与转让房地产有关的税金；

　　（5）财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50％

　　土地增值税税额=增值额×30％

　　2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

　　3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

　　4、增值额超过扣除项目金额200％

　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

　　但还需要注意的是：土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算的。成片受让土地使用权分期分批开发、转让的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以准确计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。即：扣除项目金额=扣除项目总金额×(转让土地使用权的总面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积)。

　　二、房地产转让收入如何计算

　　房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入，在确认时应注意五点：

　　1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，

　　3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　5、如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成货币收入;如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确认成货币收入;如果取得的是外国货币应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，需要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入。