个人转让住房如何计算营业税

　　【问题】

　　个人转让住房如何计算营业税？

　　【解答】

　　个人转让住房，以转让方取得的全部价款和价外费用为计税依据，按“销售不动产”税目计算缴纳。《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，个人转让住房价格明显偏低并无正当理由的，主管税务机关可按下列顺序确定其营业额：1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。3.按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋10%）÷（1-5%），房屋成交价格按购房合同价格、契税完税证载明价格、收付款凭单等材料为准。

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。