二手房税费怎么计算

　　一、税费的计算方法

　　(一)买方

　　1、契税：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)；

　　2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元；

　　3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%；

　　4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)。

　　(二)卖方

　　1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元；

　　2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%；

　　3、土地出让金：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1%；

　　4、解困房：成交价或评估价(高者)×1%；

　　5、商品房：土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积；

　　6、分摊费用：

　　成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

　　成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

　　7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)；

　　8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)。

　　二、税费由谁承担

　　买卖房屋的税收，国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费;但自2006年国家出台“国十五条”，其中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。

　　按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。

　　税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。