物权法司法解释解读

　　自2007年10月1日物权法实施以来，由于法律的规定比较原则，再加上各地的理解也有所不同，给如何正确理解和适用物权法等法律规定带来了很多的困难。近日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年 10月1日实施，这两个司法解释对于解决上述难题，统一适用的口径起到了积极的作用。

　　两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。

　　囿于文章的篇幅与笔者的学识，无法将两个司法解释的精髓之处全面透彻的做一个论述，只能选择其中笔者认为纠纷较多且争议较大的方面来做一个分析。

　　解读一：关于业主身份的认定问题

　　(1)“准业主”维权的现实困境

　　笔者在此称的“准业主”是指那些已经买了房子但未取得房产证的人。在物权法上，“准业主”并没取得业主的身份。在商品房买卖过程当中，期房销售非常的普遍，房屋买受人已经合法占有使用专有部分，但仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对业主应当享有的权利造成损害。在很多情况下，没有取得产权证其实是由开发商违约造成的，业主已经合法占有了房屋，交纳了物业管理费。此时，如果不确定业主的身份对业主权利的行使是很不利的。

　　(2)司法解释确定的业主的法律上的定义

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　司法解释明确了只要签订了合同，交了房就可以认定是业主。这里面还有一个概念叫做合法占有，不能说签了合同之后，自己跑到楼里面居住，就算是合法占有了，还应该要交房。交房是要跟开发商签订一个单子，证明业主收房了。该条司法解释对业主身份进行了特别规定，填补了相关的法律空白。[page]

　　解读二：关于车位、车库的规定

　　(1)“应当满足业主的需要”的界定近两年来，小区内的停车难问题日益凸显。物权法第74条第1款规定了车位、车库应当首先满足业主的需要。但是没有进一步对应当满足业主的需要做进一步的解释。此次的司法解释做出了界定。司法解释第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　(2)如何可以视为“满足了业主的需要”

　　司法解释规定必须按比例分配给业主，每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。第一、先要明确哪些车位是可以出售的，要进行登记，第二、明确不能出售的车位，是属于全体业主共有的，业主享有平等权。司法解释中明确车位、车库等特定空间可认定为专有部分。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此应是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

　　解读三：“住改商”难题

　　(1)立法背景

　　由于之前法律对“住改商”没有明确规定，为行政和司法机关都设置了新的难题。由于之前立法上对“住改商”到底“能不能改”没有明确规定，当事人的争议也较大。“住改商”利弊互存，人们看法不一。有人说，“住改商”至少有一个好处：对于企业来说，住房改为商用，租金、物业管理费等相比商用房要低廉得多，这为小企业提供了生存空间。但是， “住改商”侵犯了其他业主的合法权益：一是扰民现象严重;二是存在安全隐患;三是侵占小区公用面积;四是国有土地资产流失。住宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难。

　　(2)认定“利害关系人”

　　司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”。利害关系人包括两类人，第一类是这栋建筑物内的人，不需证明，此标准易于掌握和操作;第二类是指建筑物之外的人，这类人要证明有利害关系。也就是说必须要有证据说明住改商对你的生活质量有影响。作为利害关系人，本幢楼的业主很好认定，其他幢的业主认定比较困难，因为一定要证明你的生活质量受到影响，这需要证据，不能光靠原则性的概念。[page]

　　(3)“利害关系人”的“1票否决”

　　利害关系人中只要有一个人不同意，就不能改。司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。由此可以看出，法律并没有将“住改商”的路完全堵死，只是在适用的标准上更加的严格，司法解释采取了折中的一种态度。

　　解读四：关于物业费的交纳

　　有人认为，只要交纳的物业费，那么小区内发生的任何损失，物业公司都应该处理，其实这种想法是不对的。其实，有很多事情不是物业公司服务的范围，以此为理由拒付是不合法的。比如我们经常碰到的情况，你住在一楼的业主，楼上丢下杂物，把你家的东西损害了，这样他说物业公司管理不到位，要求拒付，这个在法律上就没有依据。这不属于物业服务合同范围。另外你在小区里面走路，突然被宠物狗咬伤了，这个也不是物业的问题。

　　(2)、物业公司收取物业费的根据

　　物业管理合同是物业服务企业收取物业费的唯一的根据。司法解释规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　物业公司提供的服务要符合物业合同约定和相关行政部门和法规的条例和规定。在这个基础上，他有权利收取物业管理费，不付钱的理由就是没有提供相应的服务。所有的业主要关注你的物业服务合同，所以我们要看物业服务管理合同里面包含哪些内容，如果他的服务没有达到这样的标准，你就可以要求不付物业管理费或者是减少支付物业管理费。比如保洁里面有规定，几天擦一次，这些部分都是属于物业合同服务的范围之内。包括绿化的养护，这个草坪长期没有人清理，这些都可以拒绝支付管理费。所有的东西都是以合同为主，如果有业主认为这份物业合同他本人没有签订，他认为这份合同不能保护他的利益，他拒付，法院是不支持他的，

　　(3)前期的物业合同的约束性

　　前期的物业合同，开发商和物业公司是一家人，开发商作为前期聘用物业公司。相对来说对物业公司要求的义务比较弱。司法解释也有明确的说明，你必须要接受这样的现实。不能因为这样合同比较简单对你的利益保护不够拒付物业管理费，大家可能会觉得不公平，我都没有享受到为什么要付费。物业公司的服务不是对专有服务的服务，他是对小区共有、公用、公共区域的服务和公共安全的服务，它不是替你家做什么事情。只是做小区的公共绿化、公共设施外墙等方面提供服务，它不会因为某一家没有使用而减少物业公司的成本，这个部分的成本投入还是有的。[page]

　　解读五：关于共用部分与专有部分

　　(1) 共有部分的认定

　　建筑物区分所有权纠纷司法解释3条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主共有。

　　墙面、屋顶、通道等这些建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间的所属权在法律上没有规定，合同上也没有约定，属于常说的天然共有部分。因共有部分很难通过列举的方法全部囊括，所以司法解释专门做出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1、不属于业主专有部分;2、不属于市政公用部分或者其他权利人所有。

　　(2)业主专有部分的认定

　　业主的所有权有两种，一个是对占有部分的所有权，这是排他性的，另一个是共有权，司法解释对专有和共有都做了解释。专有部分有三个特点需同时满足即，构造上的独立性、利用上的独立性、以及可登记的客体。

　　同时，司法解释还做了一些确定举例的规定。比如车位、摊位。如果不是从其他用地上重新开辟的(如公共绿地)，也是可以作为专有部分的，车位可以分地上地下车位只要有独立性，可以排他性使用就是属于专有部分。包括某些复式房屋的露台也是有排他性的可以作为专有部分登记。核心一点是说，能够登记成特有业主所有权。其是由房地登记部门来确定的，一个简单标准就是只要能办出产权证这个部分就是属于专有部分，如果办不出来就是共有部分。