变卖婚前房产婚后买房 离婚时怎么分割

　　李先生与梁女士作了做了婚前财产公证，证明梁女士婚前无财产。婚后，李先生将自己的婚前房产变卖，并另借30万元买了一套房产登记在自己名下。不久两人闹离婚，争执便在这套房产分割的问题上。夫妻离婚时房产怎么分割?一方卖婚前房产婚后买的房离婚时应该归谁?

　　为此，《法律名人谈》特别邀请了金博大律师事务所北京分所的张式杰律师就网友们关心的一些法律问题与大家一起分析、探讨。

　　访谈内容：

　　【法律名人谈】各位网友大家好!欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人华玉桃。今天我们很荣幸请到金博大律师事务所北京分所的张式杰律师，张律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

　　【张式杰律师】嗨，大家好!我是张式杰，很高兴能做客本期《法律名人谈》,很高兴能在这里和大家聊聊法律与婚姻。

　　【法律名人谈】李先生与梁女士婚后不久闹离婚，而离婚的焦点便在于离婚房产的分割上。李先生认为房子是变卖自己的婚前房产所得的钱款购买的，这套房子理应归自己。而梁女士则认为这套房子是在婚后购买的，夫妻理应对半平分。请问律师，对于这套房子到底应该归谁所有呢?

　　【张式杰律师】离婚纠纷案件的难点往往在夫妻共同财产的分割问题上。本案中争议房产的性质归属，就目前对该案例所掌握的信息而言，有些复杂。我们知道，李先生是在出售其婚前个人房产的基础上，又借款30万元另购了涉案房屋，且涉案房屋登记在李先生个人名下。对此，不能仅依据房屋产权的取得时间简单地对房屋产权归属作出判断，而要结合房屋的购房款来源进行分析后，再确认房产归属及分割比例。

　　如前所述，涉案房屋是登记在李先生个人名下的，如果把涉案房屋看做一个整体的话，它应该是由三部分组成的：李先生出售婚前房产所得款项+30万借款+房屋增值部分。其中，对于婚前房屋的售房款所得部分，应属于李先生的个人财产，因为这部分实际上只是其婚前个人财产的形态变化。而另外30万，就算是李先生以个人名义所负的债务，但是借款目的是为了购房用于夫妻共同生活，这30万元购房款应属于夫妻共同财产。由于涉案房屋并非全部是李先生的个人财产转化而来，其中包含了夫妻共同财产，因此，应当认定为夫妻共同所有。

　　【法律名人谈】李先生与梁女士之所以会因为离婚房产分割的问题发生纠纷，归根结底还是在于他们不了解对夫妻共有房产的认定问题，那么，如何认定离婚房产是否属于夫妻共有房产呢?

　　【张式杰律师】《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

　　(一)工资、奖金；

　　(二)生产、经营的收益；

　　(三)知识产权的收益；

　　(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

　　(五)其他应当归共同所有的财产。

　　关于房屋是否属于夫妻共同财产的认定标准，根据上述《婚姻法》第17条可知，我国确定的夫妻法定财产制是夫妻婚后所得共同制，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产，均为夫妻共同所有。因此，在司法实践中，通常把房屋所有权取得时间作为界定该房产为夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产的基本依据。

　　【法律名人谈】请问，在夫妻双方没有特别约定的情况下，是不是凡在结婚后取得的房屋都属于夫妻共同所有呢?在实际工作中，您有没有遇到过例外情形呢?

　　【张式杰律师】问得好!根据《婚姻法》的规定，通常情况下，凡是婚后取得的房产都属于夫妻共同财产，这应该属于常态。有常态，就有变态，呵呵，也就是主持人所谓的“例外”。下面我来说一说这则例外——婚后购房不属于夫妻共同所有。

　　A先生和B女士于2010年8月结婚，A先生婚前有一套位于甲区的房屋，B女士婚前无房产。婚后，A先生将甲区的房屋出售，所得购房款78万。后，A先生用出售甲房所得款项中的71万元另外购置了位于乙区的房屋一套，房产登记在A先生名下。2012年4月A先生起诉与B女士离婚。审理过程中，二人对乙区房产是否属于夫妻共同财产产生分歧：A先生认为乙区房产是其婚前个人财产的转移、延续，不属于夫妻共同财产。B女士则认为该房产在双方婚姻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产。

　　法院经审理认为：乙区房产是A先生的婚前个人财产。理由是：虽然该房产是在婚姻关系存续期间购买，但是由于购房款来源于A先生婚前的个人财产，A先生进行的是一种以房换房的行为，乙区房产应视为A先生婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是A先生的个人财产。

　　从上面可以看出，对于房产归属，如果夫妻一方能够证明婚后所购房产的购房款来源是其婚前个人财产，且所有权登记于个人名下，则应认定该房产为购房一方婚前个人财产，而非夫妻共同财产。

　　对此，我们可以从两方面来解释：

　　首先，从购房款来源来看，A先生的乙房产应视为其婚前个人财产在形态上发生转化，但财产权属性质并未改变；

　　其次，从所有权登记情况来看，房产登记在A先生个人名下，说明A先生作为购房一方并没有将乙房产转变为二人共同所有的意思表示。

　　【法律名人谈】对比张律师刚才讲到的案例，和我们本次讨论的李先生的案例挺相似。但不同的是，刚才案例中的A先生卖掉婚前个人房产后，另外购置的房屋是其个人全额出资，而我们这个案例中的李先生，他卖掉婚前房产后另外购置房屋的款项中，除了出售婚前房产所得款项外，还有其另外借款30万。这是他们的不同之处。

　　【张式杰律师】对，也正是这一点不同，导致两处房产归属出现截然不同的结果。

　　【法律名人谈】李先生的婚前房产当然属于李先生的个人所有，如果他没有变卖这套婚前房产另外购买婚房，那么在离婚时，梁女士也就无权主张对这套婚前的房产分割。不过，一方的婚前房产是否就一定属于一方的个人财产呢?有没有什么方法可以让一方的婚前房产转为夫妻共有房产呢?

　　【张式杰律师】根据目前我国《婚姻法》的规定，一方的婚前财产属于个人财产，且不因婚姻关系存续时间长短而改变。

　　但是，《婚姻法》并未对个人财产的归属完全绝对化，而是特别留了一扇门，这扇门就是《婚姻法》第19条规定的夫妻双方可以通过书面形式约定财产归属。

　　根据《婚姻法》第19条规定，夫妻双方可以对财产归属进行约定，即，无论是夫妻结婚前的一方个人财产，还是夫妻结婚后所得的财产，都可以通过书面形式约定财产属于一方还是双方所有。如：夫妻通过订立协议的方式，约定男方婚前的某套房产归夫妻双方共同所有。

　　这里需要特别提醒的是，根据我国物权法的相关规定，房屋权属以产权登记为准。因此，夫妻双方在约定房产归属后，还应办理相应的产权登记手续，通俗地讲，就是在约定夫妻共有的那套房屋的房产证上，要有夫妻双方两个人的名字。还有，从《合同法》角度看，这种通过书面协议约定改变婚前财产归属的方式，在性质上其实应该属于赠与。

　　当然，另一种方式就是如本案所示，将婚前房产出售之后，用所得售房款支付首付，另外购置新房，夫妻共同还贷，这种情形下购置的房屋属于夫妻共同所有。但是需要注意到是，在进行房屋分割时，这种房屋的分割比例和普通的房产平均分割的方式有所不同。

　　【法律名人谈】现今社会离婚率越来越高，很多离婚夫妻之间的争执不在于是否要离婚的问题，而在于离婚财产尤其是房产分割的问题上。请问律师，一般夫妻在离婚时，对于夫妻共有房产应该按照什么原则来分割?

　　【张式杰律师】我国《婚姻法》规定了平均分割、保护子女和女方利益、离婚损害赔偿以及经济帮助等一系列具体原则。因此，法院在处理财产分割时，通常会在平均分割的基础上，适当贯彻照顾子女和女方权益的原则及照顾无过错方的原则。尤其是对于不宜分割使用的夫妻共有房屋，法院会根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等等原则。