不动产善意取得研究

　　摘要：本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行

　　评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察

　　先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登

　　记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国

　　有其制度基础。

　　关键词：不动产　善意取得　权利外观　实质审查

　　善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财

　　产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所

　　谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经

　　济要求，而生成和发展起来的。⑴

　　由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，

　　历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡

　　经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵

　　然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在

　　理论研究方面，学者亦存不同见解。

　　一、不动产善意取得的理论争鸣及评析⒈否定说。目前我国学者一般认为善

　　意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的

　　让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出

　　于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

　　至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，

　　⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予

　　以抗辩已不可能。”⑸

　　故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已

　　经无法适用。”⑹

　　即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进

　　行保存登记的不动产之上。”⑺对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公

　　信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻⒉肯定说。持肯定观点的

　　学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中[page]

　　华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的

　　规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产

　　时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立

　　场，确认买卖关系有效。⑼

　　并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能

　　完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽

　　因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有

　　人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺

　　乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，

　　也有失公允。⑾

　　否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定

　　说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权

　　登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交

　　易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”⑿

　　依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，

　　即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产

　　善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星

　　先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，

　　不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效

　　力而产生的制度，并无不妥。”⒀

　　占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该

　　动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从

　　权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权

　　说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已

　　承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产

　　善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。

　　然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法[page]

　　律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。

　　否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，

　　又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内

　　提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与

　　不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关

　　系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事

　　实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占

　　有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。

　　⒁

　　公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不

　　动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真

　　实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得

　　制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实

　　权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因

　　主要有：(1 )因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;(2 )登记以外

　　的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继

　　承登记;(3 )买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销;(4 )依法律规定取

　　得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记;(5 )不动产共同共有关系中，

　　不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以

　　知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记

　　而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然

　　不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生

　　活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

　　持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依

　　据存在分歧。有学者认为，“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，

　　在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所[page]

　　有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得

　　制度的必要前提。”⒃

　　由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。

　　有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态

　　不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

　　笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登

　　记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适

　　用于所有已登记的不动产。

　　二、不动产善意取得的理论基础

　　善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是

　　物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通

　　过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此

　　而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人

　　将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还

　　其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。

　　这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它

　　却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命

　　力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观

　　标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方

　　式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅

　　“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其

　　占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生

　　成发展起来，并成为占主流地位的学说。

　　日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，

　　这个思想的现代表现就是善意取得制度。(19)按照物权的公示原则，物权正确

　　性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和

　　动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性[page]

　　推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，

　　而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，

　　对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律

　　保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求

　　而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而

　　影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。

　　(20)

　　善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存

　　在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则

　　根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现

　　象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得

　　制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民

　　法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动

　　产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持

　　与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表

　　征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实

　　际之情形，一般而言系八九不离十。”因此，“基于此项概然性，占有即具有事

　　实支配标的物之外观，自应具有本权。”

　　然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，

　　从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命

　　题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，

　　不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有

　　权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有

　　人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所

　　有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形

　　再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其[page]

　　前提。

　　在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不

　　动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持

　　一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的

　　权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登

　　记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公

　　信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，

　　即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记

　　机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。

　　三、不动产善意取得的制度基础

　　考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第

　　2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国

　　法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作

　　权利归属。

　　《德国民法典》第932 条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第

　　929 条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于

　　善意的除外。”第929 条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让

　　人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权

　　的合意即可。”《德国民法典》第932 条虽然未明确指出善意取得只适用动产，

　　但其所指向的第929 条则明确将物限定为动产，而且第932 条规定与“动产所有

　　权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192 条第192 条，《瑞士民法典》第

　　714 条，我国台湾民法第801 条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似

　　规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法

　　都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得

　　制度。”

　　但是，《德国民法典》第892 条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取

　　得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用

　　范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士[page]

　　民法典》第973 条第1 款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取

　　得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本

　　法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项

　　赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原

　　因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。

　　并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3 月完成《民法物权编部分修

　　文草案》，与原有条文210 条，增订75条，删除15条，修正127 条，变动幅度甚

　　大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产

　　善意取得，于第759 条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法

　　律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而

　　受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。

　　然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异?究其原因，主

　　要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实

　　行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：(1 )形式审查主义。登记官吏对

　　于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不

　　予过问。(2 )登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权

　　利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点

　　有：(1 )实质审查主义。(2 )登记具有公信力。

　　我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。

　　至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。

　　依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，

　　应即依法审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦

　　实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，

　　采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管

　　理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。

　　因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众[page]

　　才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在

　　实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经

　　常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意

　　取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，

　　则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保

　　护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的

　　安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平

　　衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的

　　追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形

　　式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年

　　来精心构建起来的所有权的法秩序。

　　我国对不动产登记实行实质审查主义，[29]赋予不动产登记以公信力。依公

　　示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，

　　因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保

　　护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关

　　于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共

　　同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动

　　产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，

　　而且主要是指共同共有的房屋。”

　　由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。

　　我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国

　　情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”

　　笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记

　　体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登

　　记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交

　　易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记[page]

　　与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产

　　未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推

　　定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，

　　主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公

　　示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动

　　产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6 项

　　规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房

　　地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记

　　体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。

　　注：

　　(1)〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页

　　(2)肖厚国：前引，第33页

　　(3)梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页

　　(4)梁慧星、陈华彬：前引，第185页

　　(5)于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期

　　(6)孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》(下)，载《中国法学》，1999年第6期

　　(7)王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期

　　(8)王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》(上)，载《求索》，2001年第5期

　　(9)杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期

　　(10)李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期

　　(11)李晓云：《乱花渐欲迷人眼—追问不动产善意取得》，http://chinalawinfo.com/reseach/academy/details.asp?lid=3047

　　(12)梁慧星、陈华彬：前引，第75页

　　(13)梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社，1998年版，第489、490页

　　(14)于海涌：前引

　　(15)李建伟：前引

　　(16)杨立新：前引

　　(17)李晓云：前引

　　(18)孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》，2001年第5期[page]

　　(19)〔日〕安永正昭：前引，第53页

　　(20)肖厚国：前引，第54页

　　(21)谢在全：《民法物权论》(下)，中国政法大学出版社，1999年版，第939页

　　(22)肖厚国：前引，第57页

　　(23)尹田：《法国物权法》，法律出版社，1998年版，第203页

　　(24)杨立新：前引

　　(25)王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，中国政法大学出版社，2001年版，第97页(25)王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，2001年版，第155、157页

　　(26)王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，2001年版，第157页

　　(27)史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版，第48页

　　(28)陈华彬则：《物权法研究》，金桥文化出版有限公司，2001年版，第301页

　　(29)王利明认为我国目前实行形式审查主义，《物权法专题研究》，吉林人民出版社，2002年版第37页。梁慧星认为是实质审查主义(抵押登记)，《中国物权法研究》(下)，法律出版社，1998年版，第827页。笔者对此采后说，一则为行文方便，二则无论我国目前实行实质审查主义还是形式审查主义，都无碍于本文的讨论，因为即使我国目前实行形式审查，由于实质审查主义的优点及学界的立倡，我国也将在不远的将来采实质审查主义。

　　(30)杨立新：前引

　　(31)王利明、王轶：前引