论高层建筑物的车库权属

　　关键词： 高层建筑物/车库/共有/土地使用权

　　内容提要： 关于高层建筑物车库权属问题，我国法律法规没有明确规定，导致生活中业主和开发商纠纷不断。车库在现代社会应理解为建筑物的配套设施。各国立法例上车库权属的界定存在业主共有和开发商专有两种模式。结合我国房地产法律，车库归属问题应同时将土地使用权和容积率纳入考虑范围。物权法草案的相关规定没有考虑到现实中多种车库形式归属的复杂性，因而有待进一步完善。

　　由于缺乏明确的法律规定，我国现实中高层建筑物车库的权属状态非常混乱，一方面，大多数情况下开发商都保留车库的处分权并将车位单独出售或出租给业主，另一方面，在有关车库纠纷的几起诉讼中，法院倾向于将车库判为归业主共有。针对上述情况，全国人大法工委公布的物权法草案第七十六条对车库权属进行了规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这一条款引起了广泛争论。本文将结合国内外立法和我国的现状对车库的权属问题进行探讨，以供商榷。

　　一、车库的法律性质

　　（一）车库是否从物

　　有学者主张建筑物中有主建筑物和从建筑物之分，车库一般属于从建筑物[1].按照主物的处分及于从物的原则，业主在购房的同时就应当获得车库的所有权。此观点忽略了车库使用的独立性。从物是辅助主物的使用而依附于主物的，故必须和主物在一起才能发挥使用价值，比如锁之于车和灯罩之于灯具的关系。但是车库脱离高层建筑并不影响它泊车功能的发挥，其使用价值是独立的。车库对高层建筑的依赖表现在它的使用群体是特定的，即主要是居住在高层建筑的业主，而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系。如果认为车库是从物，那么全体业主无需开发商权利让渡即可获得所有权。正是因为车库不是从物，所以车库所有权并不随高层建筑物当然转让，这才有对车库权属进行讨论的必要。

　　（二）车库是否添附物

　　在我国，如果法律界定土地使用权归业主全体共有，开发商在业主的基地上修建车库，似乎可以依据添附理论将车库的所有权转移给业主。比如法国法律承认不动产可以对不动产添附。如果认为车库是添附物，所导致的法律后果是车库所有权的转移，即地产权利人变成了车库的所有人，取得添附物所有权的所有人向添附物的原所有人予以补偿。[2]但细究之，我们会发现添附理论根本不能适用：第一，添附是否适用于不动产和不动产之间仍有争论。多数学者认为添附是动产所有权取得、丧失的原因，添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。[3]第二，添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形，但就车库而言，在修建车库前，开发商早已于审批阶段获得国有土地使用权了，因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。故依据添附理论来解决车库的权利归属没有充分的说服力。[page]

　　（三）车库属于配套设施

　　配套设施一词并非法律术语，在通常意义上被理解为满足高层建筑物的功能所必需的设施。当今社会，建筑物区分所有权的概念已经得到拓展，我们所面对的不仅仅是一栋单独的高层建筑，而是小区中的数栋建筑群。小区的功能逐渐多样化，除为业主提供居住空间之外，还要满足业主生活中的各项需求，小区中因而出现了运动健身场所和其他的功能区，这些必要的设施逐渐成为小区的配套设施。结合我国国情，我们认为，车库应当视为区分建筑物的配套设施：首先，汽车已经成为现代社会的主要交通工具。高层建筑物是在城市化进程中涌现出来的，它基本分布在城市或者城市化的乡镇，经济的发展决定了区分所有权人对停车位的需求是必然的。随着我国私人汽车的逐渐普及，业主对小区停车位的需求也将进一步增加；其次，在小区的整体规划中，车库的设置是为了进一步提升小区的居住环境，服务于业主的出行需要；再有，车库与小区的邮局、学校等建筑的性质不同，业主对车库的需求是刚性需求，而对邮局、学校的需求则是弹性需求。

　　将车库作为高层建筑的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发高层建筑的同时负有开发一定数量车位的法定义务。通过考察其他国家和地区的立法，我们发现大多数国家和地区对开发商修建停车位的义务都有详细规定。法国自1950年代以后，根据都市计划法，在新筑建筑物时，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间之义务。[4]该义务是开发商的法定义务，即使屋外的基地不足以修建停车位，开发商也必须从建筑物的基地往下挖掘，修建满足需求的地下停车位。

　　加拿大多伦多市是按住户卧室为标准来配置停车位的，其法定要求是：开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位，为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还得于基地上，以每4个区分所有权人为单位，设置1个供来客使用的停车位。[5]美国由于车辆普及率很高，公寓中没有足够的停车场几乎是不可能的。开发商对地下车库的建设是一种法律的强制性的规定。居住者的停车需要与建筑物的停车设施能持平。[6]

　　我国台湾地区按法令是否强制规定为标准，将停车位设为法定停车位和增设停车位。法定停车位面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定，一般设置于区分所有建筑的共用部分或其基地内，法定停车位只能由区分所有权人所有。在满足提供法定停车位的基础上，法律鼓励开发商修建增设停车位，这部分增设停车位可卖给区分所有权人以外的人。[7]观察上述国家和地区的立法，会发现美国、加拿大和法国的土地资源相比其人口而言比较充裕，所以对开发商设置住宅小区的停车位的法定要求比较高。而我国台湾地区则属于土地资源紧张、人口密度大的地区，所以停车位的设置规定并不是以开发商充分满足住户要求为前提。总体而言，我国城市人口密度大，很难要求车位与车辆数量持平。台湾地区的立法较有借鉴意义，即规定必须提供相当于建筑面积的一定比例大小的车库，同时鼓励开发多余车位。[page]

　　当前一种比较普遍的观点认为：既然车库是高层建筑的配套设施，那么就应当归全体区分所有权人所共有。[8]此论点值得商榷。认定车库是配套设施，并不必然导出车库是业主共有的结论。业主“共有”车库的前提是业主“所有”车库。在没有论证开发商对车库的初始所有权是如何转移给业主之前，很难得出业主共有车库的结论。首先，在我国现行立法中并没有规定配套设施就是共有。《物业管理条例》第二条规定：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。”在此基础上，该条例第二章第六条又规定了业主在物业管理活动中享有的权利，如其第八款规定：“（业主）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。上述条文并没有对配套设施的权属做出规定，唯一能得出的结论是业主对配套设施享有使用和维护的权利。其次，车库作为配套设施，仅仅是从车库服务于高层建筑的功能规划角度而言，本身并不能决定车库的权属。因为配套设施是为全体或部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其上的所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施也可以单独为特定人所有。[9]因此，不能简单的从车库是小区的配套设施这一前提推论出应归业主共有。在住宅小区建筑范围内，某一部分是否属于附属设施，是由其功能决定的，但是该附属设施究竟必须为业主共有，还是也可以为特定人单独所有，不仅要考虑房屋及附属设施的结构与利用的独立性，还要考虑经济因素和法律技术上的因素。这一点将在下文作进一步的论述。

　　二、两种车库权利归属模式比较

　　（一）不同立法例考察

　　不同国家和地区对车库的权属规定并不一致，分歧在于是否将车库作为高层建筑的共用部分。依照建筑物区分所有权法理，建筑物的共用部分不可分割，应当归区分所有权人共有。立法中，对共用部分的确定通常采用两种方法：一是反向排除法，二是正面列举法。前者以日本为代表。现行的日本《有关建筑物区分所有等之法律》，对于共用部分之范围，采用排除法予以确定。其第二条第四项规定，共用部分为“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分之建筑物附属物和依本法第四条第二项之规定而约定为共用部分之附属建筑物”，与“通往数个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分”。[10]然而在没有约定的情况下，区分建筑物的车库（尤其是地下车库）的归属并不能直接从该法条中推导出明确的答案。日本的学说和判例在此问题上曾经长期存在分歧。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明了支持屋内车库属于专有部分的态度，从此，日本裁判实务就根据最高法院的判决的指导，以结构的独立性和利用的独立性此两要件来判断车库的归属。[11][page]

　　以列举方法界定共用部分的以美国为代表。美国联邦公寓所有权法第二条规定，建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公共设备，除区分所有权人另有约定外，原则上均属于共用部分。此类共用部分，除了性质上为公共使用者外，亦有依区分所有权人的声明约定为共用部分的情形。[12]需注意的是，该法中明确把地下室列为共用部分，以此推论，地下车库也应当归为共用部分。

　　法国法中，高层建筑物与基地内的停车场被视为不同的不动产。因而，业主以外的其他人也可以购买基地内之停车场。在业主未购置汽车或支付不起停车场购置费而导致停车位剩余时，可由开发公司出售给外部人。[13]可见，依照法国法的规定，车库的性质不应当是共用部分。开发公司拥有停车场的所有权，它有义务优先将停车位出售给区分所有权人，但也可以将多余的车位出售给外部人。基于此，停车场的空间已经由单个的区分所有权人（或者外部人）取得了所有权，不存在共用部分。

　　我国台湾地区立法对地下车库做出了特殊的安排。1991年4月10日台湾地区“内政部营建署”发布命令：“日后建筑物地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售，？？区分所有建筑物依法应附建的停车空间为建筑物的必要设施，其性质与公用走廊、楼梯相同，不用编订门牌号码”。[14]该法令表明，地下车库是依附于专有部分的共用部分。

　　澳门法律经过几番修改，关于分层建筑物停车位的处分目前存在四种不同的作法：1、将停车位设立成独立的单位；2、停车位作为整座建筑物的共同部分；3、将个别停车位划拨给某个住宅或商用单位使用；4、将所有停车位合并设立为一个独立单位，而各停车位的使用者作为该单位的按份共有人。[15]由此观之，澳门采取了停车位既可以归属共有部分也可以归属个人专有的双重模式，并且依据具体使用情况再细分之。

　　（二）两种模式比较分析

　　通过上述立法比较分析，可以发现，各国家和地区基于自身特定的土地制度和现实情况，对于车库或停车位的归属大致提供了两种模式：

　　第一种是将车库作为共有部分由业主共有。比如美国的法律不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。[16]台湾立法中关于地下车库不得分割零售的规定，也是将车库视作共有部分。在这种模式下，具体又可以划分两种使用途径：一是业主享有共用权，二是部分业主缴纳一定费用，获得排他性使用权。无论哪一种方式，都是由业主大会行使管理和收益权。[page]

　　第二种模式是把停车位作为专有权的客体，开发商能够单独出售停车位。许多国家和地区都允许将停车位作为独立单位来出售。日本裁判实务就根据最高法院的判决的指导，以结构的独立性和利用的独立性此两要件来判断车库的归属。但由于发售人比较容易证明上述要件的成立，故在发售人与消费者的诉讼中，往往以消费者败诉而告终。[17]上述两种模式孰优孰劣？客观讲来，这两种模式本身并没有绝对的优劣之分，虽然各有侧重，但最终都能通过制度安排达到利益平衡。

　　具体而言，在车库归业主共有的模式下，业主自治组织享有车库的所有权，该社团代表全体业主的利益行使对停车位的管理、处分和收益权。在此前提下，相关规则由业主们合意制定，这充分反映了业主的意思自治，并很大程度上减少了业主和开发商的利益博弈。但由于单元房的专有权和车库的按份共有权被绑定在一起，导致每位业主购买单元房时必然要分摊车库的成本。但在实际生活上，每位业主对车库的需求是不同的，因此这种分摊对于未购车的业主来说是不公平的。解决这一缺陷的方法只能是，使用车位的业主应当额外向业主大会缴纳停车位使用费用。

　　在停车位属于独立单元的情况下，开发商依业主的需求分别出售停车位。相应地，业主在购房时也可获得购买车位的选择权。业主购买车位以后，将依法获得停车位的产权证书。但将停车位设为专有部分的缺陷是，专有权人依照自己的意愿独立行使处分权时，有可能损害其他业主的利益。比如开发商或业主将车库转卖给小区外的人，或者将停车位挪作他用。解决这一缺陷的方法是对专有权人对车库的处分权予以一定的限制，同时法律赋予小区内业主对停车位拥有优先购买权，开发商转卖停车位也必须以满足小区内的停车需求为前提。

　　在对车库共有和专有两种模式的利弊进行分析之后，从大陆法系立法传统出发，将要讨论的理论问题是：车库本身是一座建筑物，其内部的停车位可否成为区分所有的专有部分？按照通说，专有部分能独立存在的要件是：具有构造上和使用上的独立性。[18]传统学说在判断构造的独立性时强调其封闭性，认为专有部分须与其他部分有隔离之遮闭设备，而此设备通常须为建筑物本身之结构（最常见者为分间墙），如果遮闭物没有定着于建筑物，且可自由移动，则该部分便不能被视为独立的部分。在这种严格标准下，停车位（停车空间）不被认为具备构造上的独立性，故不能作为区分所有之标的。[19]现代学说逐渐摒弃如此严格的标准，转而采取“观念上的墙壁”之见解，认为只要有固定的界线标明范围，使人能在观念上将一部分与其他部分区分开来，则该部分也可以视为专有部分。例如，德国1973年对原住宅所有权法予以修正，规定：“以持久性界标表明范围之停车场地，视为独立的房间”。[20]这反映了对专有部分认定标准的放松。因此，现代立法倾向于认为，只要技术上能将此停车位与彼停车位区别开来，虽然其四周没有壁围，范围确定的停车位也可以视为结构独立的部分。停车位同样还具有利用上的独立性。首先，使用停车位与入住单元房并无直接关联。若没有电梯、暖气管道等设施，业主无法使用单元房，但若没有停车位，业主仍可正常入住。第二，此停车位与彼停车位的使用是相互独立的。一个业主对特定车位拥有所有权，并不影响其他业主泊车。第三，停车位之间或许还有经济价值的不同，比如地面停车位和地下停车位的售价和租金差异很大。可见，停车位是可以作为专有部分单独出售的。[page]

　　从根本上讲，在区分所有建筑物中，权利人对专有部分的所有与其说是对构成专有部分的物的所有（四周墙壁、门窗等），不如说是对由边界所确定的范围内空间的所有。比如当代社会中，相同装修和配置的楼盘，价格却会相差甚远，这是由楼盘所处地段不同造成的。而所谓好地段，则是由诸如距离商业中心、各主要交通路线的远近等因素决定的，三维空间的价值直接纳入人们的考量范围。说到底，人们购买高层建筑中的一个单元只不过是获取一个栖身的空间，而停车位提供给人们的同样也是一个泊车的空间，只要该空间是可以分割的，就可以成为专有部分。

　　三、我国高层建筑物车库的权属

　　上述国外立法例对我国的借鉴意义在于，车库的权利归属模式并不是唯一的，在很多情况下，它既可以作为专有部分，也可以作为共有部分。我们应当以开放的思路来考察车库的权属状态。实践中，车库的存在形式主要有以下几种类型：地面停车场、小区中独立车库、与建筑物主体结构相连的架空层车库以及地下车库。下面从高层建筑物土地使用权的分摊入手，分析不同形式的车库权属。

　　（一）目前我国高层建筑物土地使用权的分摊

　　我国现行法律实行“房地不分家”的原则，当事人欲取得房屋所有权，必须同时取得房屋所对应的土地使用权。房屋所有权转移时，房屋所对应的土地使用权也随之转让。但问题在于，建筑物与其所对应的土地使用权面积的关系如何认定？很明显，我们不能简单地把房屋所对应的土地使用权面积理解为它所占据的实际范围，否则，建筑物所有人如何对楼宇与楼宇之间的空地主张权利？同时，高层建筑物二层以上的房屋并没有与基地相连，其所对应的土地使用权又如何体现？这就需要我们关注开发商把土地使用权转让给业主的过程。开发商在向业主出售房屋的同时，也将其所对应的土地使用权转让给了业主，但建筑物业主所享有的土地使用权面积，并不局限于建筑物所占用的土地面积。事实上，如果开发商是基于1万平方米的土地上开发，其中绿化地带和道路等有5000平方米，在其余5000平方米的土地上修建了10层高楼，那么这10层高楼的全体业主所享有的土地使用权将不仅仅限于5000平方米的土地，而是整个供开发的1万平方米的土地。如果10层高楼的建筑面积是10万平方米，那么每10平方米的建筑面积就对应1平方米的土地使用权面积。建筑术语中，表示建筑面积与土地面积的比率的术语是“容积率”。值得注意的是，全体业主对整块土地的使用权是按份共有，每位业主所取得的土地使用权仅指份额，而不是现实中有明确四至边界的一块土地。[page]

　　房产管理机关在办理房产初始登记时，首先应明确计入容积率的建筑面积与相应宗地号的土地使用权的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米分摊的土地使用权面积份额，还必须明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分担到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权份额，以确定每一房屋单元的房产权。除此之外，未能计入容积率的建筑面积则应归建筑物区分所有人共有，不能成为专有部分。在此情形下，只有计入建筑容积率的建筑物才可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因而不能单独取得《房地产证》，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积）。[21]开发商在出售单元房的同时，与建筑面积相对应的土地使用权随之转移，当所有的房屋均出售以后，整宗土地的使用权就转移到全体业主。

　　（二）不同形式的车库权属

　　明确了房地一并移转的具体内容和操作过程，基本上便可以确定不同形式车库的权利归属。地面停车场是通过政府发出《建设工程规划许可证》批准，由开发商在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。由于地面停车场并不是建筑物，仅仅是设置在土地表面的停车位，故不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。实际上，地面停车场没有独立性，它只是对土地的占用，其所占用的土地使用权已由业主共有。由此，地面停车场应归于小区全体业主共有，当无疑问。

　　对于小区内的独立车库而言，由于其与高层建筑物并不相连，故具有结构和利用上的独立性。如果独立车库纳入建筑面积容积率，则当然可以成为专有部分。开发商应当在规划文件中明确说明，是否保留对独立车库的所有权。如果开发商保留该车库的所有权，他可以取得独立的产权证书。开发商也可以选择将此车库作为高层建筑的共用部分，公摊入每个业主的购房面积中，由业主来承担车库的成本，并最终将车库归于业主共有。

　　至于架空层，一般指的是底层架空层。底层架空层通常多设计为开放式，其组成十分简单，仅由架空承重梁柱构成。根据房地产规划法规，架空层一般不计入建筑面积，故其权属应当归于整座建筑物的业主。

　　实践中争议最大的是地下车库的权属。从结构和利用上看，它具备一定的独立性。但根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）有关规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。因此，地下车库的建筑面积不能取得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元。开发商在转移房地产时，地下车库不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，其产权应随同转移给全体业主。但开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，享有对应的土地使用权份额。此时，地下车库的法律地位类似于其他住宅单元，开发商能够取得对应的产权证书。在此情形下，开发商能够拥有对车库的所有权，有权分别出售车位。[page]

　　综合以上分析，我们认为，地面停车场和架空层车库因为不计入建筑容积率，不享有对应的土地使用权份额，应当直接归属于区分所有权人共有。在此有必要区别“公摊”和“共有”所指代的对象。[22]公摊仅解决计入容积率的建筑面积被分摊的份额，而共有部分则包括公摊面积和建筑项目中未计入容积率的其他共用部分。实践中，往往有开发商将地面停车场和架空层车库的车位单独出售给业主的情形，业主因为产权证书的公摊面积缺少该部分而导致确权困难。[23]有鉴于此，我们建议有关法规应当明确此部分属于业主共有，减少不必要的纷争。

　　而小区的独立车库和计入容积率的地下车库则可以作为专有部分或共有部分，其权属状态有待当事人约定或法律规定。上文已经论证，将车库作为专有部分或共有部分的权属处分模式都有一定的合理性，故法律可以在此做灵活规定。地下车库投资巨大，在土地紧张的情况下是解决车位需求的最好方式，如果一味不允许其计入建筑面积，将不利于鼓励开发商投资。在此，作者建议有关房地产规划法规能立足现实，准许地下车库计入建筑面积，而有关登记部门也应当准许地下车库进行单独的产权登记。在地下车库计入建筑面积的情形下，车库的权属可以适用两种模式确定，或者由开发商申请单独的产权证书，或者由开发商将其公摊入业主购房的建筑面积中，使其成为全体业主的共有部分。

　　四、评析物权法草案的规定

　　鉴于以往立法的空白，物权法草案专门用一章来规定“建筑物区分所有权”，该章第七十六条明确规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　该条文没有简单地规定车库属于全体业主共有或归开发商专有，而是交由当事人双方依约定来确定，这意味着物权法草案允许两种权属模式存在。该规定充分考虑到我国现实生活的复杂性。我国目前所面临的情况是：一方面，我国是发展中国家，私家车并没有完全普及，要求每位业主分摊车库费用会造成不必要的负担；另一方面，我国土地资源紧张，相较于日益增长的停车位需求，现有车位远远不能满足要求，因此鼓励开发商投资开发停车位是形势所迫。但与此同时，房地产业是一个暴利行业，由于开发商拥有强势地位，业主的自治程度并不充分，这导致开发商很容易侵犯业主的合法权益，故立法应当正视这种现状。物权法草案从实际出发，依次制定了三项规则：第一，以约定为基本原则，有约定从约定；第二，没有约定或约定不明的情况下，以业主共有为补充原则；第三，前两种情况之外，开发商仍有权利证明其拥有所有权。[page]

　　第一项规则是市场经济下意思自治原理的反映，它尊重当事人的选择，允许两种权属状态模式存在；第二项规则是对业主的保护。较之开发商，业主的议价能力和信息掌握程度都处于劣势，这样的规定符合社会公平观念。同时，从经济角度而言，开发商更有能力制定清晰的约定，规定开发商承担较多的义务，有助于减少因约定不清引起的纠纷，减少社会成本；第三项规则是对开发商合法投资的保护，防止“没收”现象的出现。

　　然而约定规则本身也存在不完善的地方。正如前文指出，根据房屋产权须基于土地使用权而取得的原则，地面停车场、不计入容积率的地下车库和架空层车库应当归业主共有。也就是说，对于这三种形式的车库，不论如何约定，其权属状态都是确定的。唯有对小区的独立车库和计入容积率的地下车库，开发商和业主才能约定其权属处分方式。

　　作者认为，车库的法律归属问题之所以显得复杂，其关键原因在于，学者们在论证此问题时，总是力图从建筑物区分所有权的法理角度进行论证，并企图得出唯一的结论，这种思路是值得商讨的。从各国立法来看，关于车库的归属存在两种模式，这种立法状况本身就说明了，车库本身的归属虽然在大多数情况下可以从区分所有法理而直接进行推断，但在一些情况下，如上述小区的独立车库和计入容积率的地下车库，则无法从理论上进行推断，这就需要立法者区分对待。无论规则如何订立，其目的都是为了消除外部性问题。现实中业主和开发商纠纷不断，都是因为权属不明而产生的。科斯定律认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡。只要法律确定了车库的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。

　　在车库的权属问题上，开发商和业主的利益无疑是对立的。但立法过程中出现利益冲突是正常的，立法者需要进行利益的权衡，运用政策考量、经济分析等手段来寻求最佳结果。立法的关键并不是对某一利益进行特别保护，而是要确定权利范围，并提供清晰的规则来导出车库所有权的归属。物权法草案第七十六条一定程度上代表了立法的进步，但仍有其不足。并且在其真正实施时，还需要相应的法律规章的支持，比如完善的不动产登记制度、科学的建筑规划和测绘制度等，这些都有待于社会各界的努力。

　　Abstract： There are a lot of disputes on the ownership of garage in multi - dwelling buildings recently. Whether thegarage should be owned by the estate developer or by the dweller is still a question unsettled. The Draft of PropertyLaw p rescribes that the ownership should be settled by agreement between the estate developer and the dweller. Thepurpose of this paper is to investigate the legal character of garage and comment on the draft. According to the anal2ysis on the regulations on garage ofmulti - dwelling buildings in other legal jurisdictions， we find two models to dealwith the ownership of the garage and both could run effectively according to systematic arranges. As an owner couldnot get the title of a building unless he grants the right to the land first， so subordinate buildingswithout app rop riateright to the land should belong to mutil - dwelling building owners. The draft of p roperty law sets agreement by theparties as the first p rincip le to settle the disputes， which permits that the two models to app ly but ignore that somekind of garages should belong to dwellers no matter what the agreement says.（来源：北大法律信息网）[page]

　　注释：

　　[1]参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2003年版，第32页；另又见王泽鉴：《民法总论》，中国政法大学出版社2001年版，第225页。王泽鉴先生还列举一例：甲于屋侧所盖车库为房屋的从物。我们认为，在独栋房屋的情形下，房屋附设的车库可以理解为从物，但在高层建筑中，如此认定显然不妥。

　　[2]尹田。 法国物权法[M ]. 北京：法律出版社， 1998.150

　　[3]梁慧星，陈华彬。 物权法[M ]. 北|C蛯8D_京：法律出版社， 2003.227

　　[4]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.174

　　[5]卓洁辉。 区分所有建筑物附设停车场的比较法研究[ J ]. 中外房地产导报， 2003 （2）

　　[6]梅夏英。 物权法？所有权[M ]. 北京：中国法制出版社， 2005.173

　　[7]卓洁辉。 区分所有建筑物附设停车场的比较法研究[ J ]. 中外房地产导报， 2003 （2）

　　[8]金凤。 略论住宅小区车库的权属[M ]. 贵州师范大学学报（社会科学版） ， 2004 （4）

　　[9]陈：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，载于中国法学网， http： / /www. iolaw. org. cn.

　　[10]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.125

　　[11]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.170

　　[12]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.129

　　[13]高富平，黄武双。 物业权属与物业管理[M ]. 北京：中国法制出版社， 2002.81

　　[14]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.177

　　[15]唐晓晴。 澳门分层所有权制度论略[A ]. 蔡耀忠。 物权法报告[ C ]. 北京：中信出版社， 2005.63

　　[16]戴忠喜。 美国法中住宅小区车库及停车位会所绿地的归属[ J ].房地产与法律， 2005 （11）

　　[17]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.170

　　[18]王利明。 物权法研究[M ]. 北京：中国人民大学出版社， 2002.384

　　[19]王泽鉴。 王泽鉴全集：第十五卷[M ]. 北京：中国政法大学出版社， 2003.307

　　[20]陈华彬。 现代建筑物区分所有权制度研究[M ]. 北京；法律出版社， 1995.175

　　[21]参见邓光达：《论商品房住宅小区停车位产权的归属》，载于http： / /www. law - lib. com / lw/ lw_view. asp？ no = 1870.[page]

　　[22]有学者提出以是否计入公摊面积来判断车库权属。该说法忽略了未计入公摊面积的共用部分。参见陈　：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，载于中国法学网， http： / /www. iolaw. org. cn；杨立新：《窗前绿地。楼顶空间。停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题》，载于杨立新民商法评论网， http： / /www. yanglx. com.

　　[23]青岛千岛小区的开发商将架空层作为车库销售，业主委员会希望能拿回架空层，有关部门告知架空层不属于规划的建筑面积之内，不能办理产权登记，并且迟迟未给出解决办法。详情可参见http： / /house. focus. cn /news/2005 - 08 - 04 /120743. html.

　　梅夏英·对外经济贸易大学副教授

王亚西·对外经济贸易大学法学硕士